Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понимание процесса условного депонирования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
Эскроу (условное депонирование) — такой способ исполнения обязательства, когда имущество передается через пользующееся доверием третье лицо (эскроу-агента).
По договору эскроу депонент обязуется передать имущество эскроу-агенту, чтобы исполнить свое обязательство перед бенефициаром (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Основное обязательство депонента перед бенефициаром считается исполненным с момента депонирования имущества (п. 5 ст. 926.1 ГК РФ).
Эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность имущества в течение срока депонирования и при возникновении определенных в договоре оснований передать его бенефициару (п. 1 ст. 926.1 ГК РФ). Если такие основания не возникнут, имущество возвращается депоненту (п. 2 ст. 926.1 ГК РФ).
Эскроу может быть взаимным, когда обе стороны двустороннего договора депонируют имущество по одному договору эскроу (п. 6 ст. 926.1 ГК РФ).
Договор эскроу применяется, когда нет уверенности, что контрагент надлежащим образом исполнит обязательства.
С помощью эскроу можно, например, обеспечить сохранность активов покупаемого бизнеса в период проведения сделки.
В этом случае основанием для передачи оплаты может быть соответствие фактически имеющегося имущества перечню.
При заключении сделок можно депонировать оплату с такими основаниями ее передачи:
• в оптовой торговле — предъявление отгрузочных документов;
• при покупке недвижимости — госрегистрация прав покупателя;
• при покупке автомобиля — его регистрация покупателем в ГИБДД.
В долевом строительстве расчеты через счет эскроу предусмотрены ст. ст. 15.4, 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
По общему правилу дольщик вносит оплату на счет эскроу в банке, который соответствует критериям, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 N 697 (ч. 1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ). Ряд особенностей установлен на случай, когда застройщик использует средства целевого кредита.
Например, дольщики вносят оплату на счета эскроу в банках, предоставивших такой целевой кредит. Эти банки также должны соответствовать критериям, утвержденным названным Постановлением Правительства РФ (ч. 1.1 ст. 15.4 Закона N 214-ФЗ).
После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности одного объекта долевого строительства, входящего в этот дом, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
При расчетах через счет эскроу в долевом строительстве необходимо учитывать разъяснения Банка России, в частности:
• законодательство о долевом строительстве не предусматривает обязанности банка отслеживать поступление средств в сроки, установленные договором участия в долевом строительстве (Информация Банка России);
• порядок получения информации о движении средств на счете эскроу можно урегулировать соглашением заинтересованных сторон (Информация Банка России);
• в договоре участия в долевом строительстве можно предусмотреть отсрочку для дольщика по внесению средств на счет эскроу (Информация Банка России);
• по законодательству открывать аккредитив для внесения средств на счет эскроу необязательно (Информация Банка России).
Депонирование документов применяется, в частности, при сделках с правами на результаты интеллектуальной деятельности. В таком случае депонируются документы, содержащие охраняемые результаты.
Отказаться от договора эскроу депонент и бенефициар могут только совместно (п. 1 ст. 926.8 ГК РФ).
Примеры употребления на «Секрете»
«Сейчас правила продажи на этапе строительства совсем другие: договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, а расчёты происходят через эскроу-счёт (доступ к такому счёту появляется только после окончания строительства)».
(Руководитель проектов и адвокат АБ «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина — в кейсе о том, как банк перепродал квартиру дольщицы.)
«Обычно деньги в ходе ICO аккумулируются в эскроу-кошельках, для доступа к которым требуется несколько ключей. Чтобы гарантировать, что организаторы проекта не сбегут с деньгами после ICO, один из ключей передаётся третьей стороне, не связанной со стартапом».
Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Договор эскроу: для чего и как его заключать
Договор счета эскроу заключается между тремя сторонами: в нем закрепляется схема, при которой покупатель передает деньги не продавцу, а эскроу-агенту (банку). Продавец для получения этих денег из банка обязуется выполнить определенные действия. Такая схема удобна для всех трех сторон договора. Продавец и покупатель получают уверенность в том, что либо сделка будет выполнена, либо они останутся «при своих». В договоре указывается право покупателя получить свои деньги назад, если условия не выполнены. Продавцу, в свою очередь, гарантируется получение средств при полном выполнении требований договора. Банк гарантированно получает вознаграждение за свои услуги. Единственным риском в договоре эскроу остается банкротство банка, однако физические лица защищены от этой неприятности в пределах 10 миллионов рублей.
Чем полезен эскроу-счет при участии в долевом строительстве?
Эскроу-счета могут с успехом использоваться при любых сделках, но особую роль они могут сыграть при участии в долевом строительстве.
В случае наличия заключенного договора долевого участия (ДДУ) роли распределяются следующим образом:
- депонент – дольщик;
- бенефициар –застройщик;
- эскроу-агент –банк, либо иная финансовая организация, кредитующая застройщика.
Между сторонами и банком заключается трехсторонний договор. Внесенные на счет средства изначально принадлежат депоненту-дольщику, но после выполнения условий договора застройщиком (например — сдача дома в эксплуатацию) право использования счета переходит от депонента к бенефициару.
Как свидетельствует практика, не всегда казахстанские застройщики, даже имея на руках гарантию АО «Казахстанская ипотечная компания» (напомним, ФГЖС прекратил свое существование 27.10.2020 г.) вовремя и с должным качеством сдают объекты в эксплуатацию. Механизм эскроу-счетов позволит защитить интересы дольщиков, но вместе с тем требует от застройщика вложения в строительство личных либо заемных средств, что ограничивает круг возможных застройщиков.
На текущий момент прорабатывается вопрос об обязательном внедрении эскроу-счетов в Казахстане для расчетов по ДДУ.
Если инициатива будет одобрена на законодательном уровне, сделка по ДДУ с использованием эскроу-счета будет проходить по следующим этапам:
1. Покупатель недвижимости предоставляет банку ДДУ и открывает счет эскроу;
2. Застройщик предоставляет в банк правоустанавливающие документы;
3. Банк, покупатель и застройщик подписывают трехсторонний договор, с указанием условий перехода права на денежные средства и срока.
4. Покупатель пополняет счет эскроу на сумму, которую должен передать застройщику после заключения сделки купли-продажи.
5. Продавец и покупатель без участия банка проводят сделку купли-продажи.
6. Застройщик предоставляет в банк акт выполненных работ и документы на ввод дома в эксплуатацию.
7. Банк проверяет предоставленные документы и переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.
8. Застройщик получает право снять средства со счета и перечислить их на свой счет. Счет эскроу закрывается.
Дольщик при использовании эскроу-счета получает следующие преимущества:
- гарантия сдачи дома в эксплуатацию или возврат средств;
- открытие счета эскроу, как правило, дешевле, чем аккредитив;
- на счет эскроу можно переводить деньги безналичными платежами, что удобнее и безопаснее, чем наличный расчет.
В сравнении с банковскими ячейками или аккредитивами счета эскроу обладают такими преимуществами, как:
- гарантированное получение продавцом денег после выполнения обязательств;
- защищенность покупателя от мошенничества;
- бесплатное открытие и обслуживание;
- отсутствие необходимости использовать наличку для заключения и оплаты сделки;
- гарантированное возвращение дольщику его средств, если объект не был завершен или по другим описанным выше причинам;
- страхование вклада;
- самостоятельный выбор покупателем банка для проведения операции;
- неприкосновенность средств на счете, даже если его владелец имеет долги, штрафы и неоплаченные налоги.
Пример сделки с эскроу счетом
Пример эскроу сделки — покупка квартиры в ипотеку, взятую в «Банке Санкт-Петербург». Этот банк распространяет сделки эскроу активнее всех если не в России, то в Питере точно.
Когда ипотечный заемщик приобретает жилье на «вторичке», в банке ему предлагают договориться с продавцом о бесплатном оформлении договора эскроу. После подписания документа деньги перечисляются банком на эскроу-счет.
Продавцу недвижимости экземпляр договора гарантирует, что покупатель при деньгах и что оговоренная сумма непременно окажется на расчетном счету или банковской карте продавца, как только банк убедится, что квартира перешла в собственность ипотечника. А покупатель получает гарантию, что деньги перейдут к продавцу только после регистрации сделки купли-продажи в Росреестре — когда квартира сменит собственника.
Со своей стороны банк, выдавший ипотеку и открывший счет эскроу, обязательно проследит за юридической чистотой сделки и выполнением обязательств продавца перед покупателем — хотя бы потому, что ипотечная квартира подразумевает дальнейшие выплаты банку.
Что такое подушка условного депонирования?
Наличные в кассе, безусловно, являются наиболее ликвидным вариантом инвестиций, потому что к ним легко получить доступ, и вам не нужно конвертировать их в другой актив, прежде чем вы сможете их использовать. После этого следуют такие вещи, как сберегательные счета, текущие счета, сберегательные счета с высокими процентами, облигации, депозитные сертификаты и так далее.
Если вы еще не достигли пенсионного возраста, то ваш счет 401(k), как правило, не будет считаться частью вашего ликвидного собственного капитала. Деньги, хранящиеся на счете 401(k), IRA или любом другом пенсионном счете, подпадают под действие определенных правил о том, когда и как они могут быть разблокированы. В большинстве случаев досрочное снятие влечет за собой штраф в размере не менее 10% в дополнение к любым причитающимся налогам.
Основные понятия эскроу
В настоящее время в связи с развитием бизнеса появляется необходимость дополнительной защиты бизнеса. Одной из таких форм защиты является возможность расчета по эскроу.
Сейчас данный термин содержится только в главе Банковский счет ГК РФ и предполагает, что одной из сторон выступает исключительно банк, однако, с 1 июня 2018 г. вступил в силу изменения, в соответствии с которыми, стороной могут быть и иные лица, о чем будет рассказано далее.
Слово «ЭСКРОУ» является английским и переводится как «условное депонирование».
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 860.7 ГК РФ по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором между банком, депонентом и бенефициаром.
Иными словами, одна сторона (депонент) сделки переводит денежные средства на счет эскроу банка, после чего, при условии выполнения одной и второй стороной сделки всех условий, предусмотренных договором, банк переводит данные денежные средства второй стороне (бенефициару). При этом, после выполнения всех условий договора, данные денежные средства должны поступить в срок, установленный договором, а если такой срок не установлен, то в течении 10 дней.
Как видно из определения договора счета эскроу, такая сделка является трехсторонней, где одной стороной-агентом может выступать исключительно банк, а объектом такой сделки могут выступать исключительно денежные средства.
Особенностями такой сделки является то, что ни одна (депонент), ни вторая (бенефициар) сторона сделки не может распоряжаться денежными средства, которые находятся на таком счету, что делает сделку безопасней для всех ее сторон.
Момент закрытия банковского счета эскроу может быть предусмотрен договором, в противном случае он будет закрыт по истечению срока действия договора или прекращен по иным основаниям договора, при этом, в зависимости от условий договора остаток денежных средств передается либо одной стороне договора (депоненту), либо второй его стороне (бенефициару). В случае, если договором не установлено кому передается остаток денежных средств на счету и у второй стороны (бенефициара) нет оснований для передачи их ему, данные денежные средства будут переданы первой стороне (депоненту).
Распоряжение имущества, переданного по договору эскроу
Имущество, которое находится у эскроу-агента обособлено от его имущества и отражено на отдельном балансе.
Распоряжаться имуществом эскроу-агент по общему правилу не может, однако распоряжение можно разрешить, предусмотрев подобные положения в договоре.
Одно из положений, которое подтверждает безопасность подобных расчетов является то, что на депонированное имущество не может быть наложен арест или приняты в отношении него обеспечительные меры будь то должником эскроу-агент или депонент.
Гражданский кодекс предоставляет полную свободу, которая связана с вознаграждением эскроу-агента, при этом называет лишь общие правила, которые будет действовать если иное не предусмотрено договором, в частности:
Эскроу-агент вправе требовать уплаты вознаграждения за исполнение своих обязательств, если иное не предусмотрено договором.
Обязательство депонента и бенефициара по уплате вознаграждения эскроу-агенту является солидарным, если иное не предусмотрено договором.
Эскроу-агент не вправе засчитывать или удерживать полученное от депонента имущество в счет оплаты или обеспечения оплаты своего вознаграждения, если иное не предусмотрено договором.
В заключение хотелось бы отметить, что в действительности подобный механизм направлен на защиту участников сделки. Об этом, в частности, свидетельствуют положения, касающиеся проверки эскроу-агентом всех документов на подлинность перед передачей имущества бенефициару, невозможность принять в отношении такого имущества обеспечительные меры или арестовать его, положения касающиеся ответственности эскроу-агента за сохранность переданного ему имущества и другие.
Поскольку для российского права подобные договоры являются новеллой рано говорить о том, как они будут функционировать, однако, считаем, что этот безопасный способ совершения сделок должен себя реализовать и стать популярным. В любом случае, такие изменения в нашем законодательстве прежде всего направлены на повышение инвестиционной привлекательности и уровня доверия со стороны иностранных инвесторов.
Наша компания уже имеет, по сути, опыт работы эскроу-агентом, предоставляя подобные услуги по сопровождению сделок. Поэтому, если вам нужен хороший эскроу-агент, обращайтесь к нам и мы максимально обезопасим вашу сделку!
С 1 июня 2018 года в ГК РФ появилась новая глава, посвящённая договору эскроу.
Стороны договора: депонент, эскроу-агент и бенефициар. Ими могут быть физлица, предприниматели, компании.
Договор эскроу должен быть нотариально заверен за исключением некоторых случаев.
Цель договора — минимизировать риски мошенничества и обмана со стороны депонента и бенефициара.
Пока имущество депонента находится в режиме депонирования, его нельзя ни взыскать, ни арестовать.
Полагаем, это очень интересный инструмент для бизнеса, который можно использовать как для сохранности вашего имущества (сохранения активов), так и для гарантированного получения результата.
Что такое счета ЭСКРОУ?
С анг. escrow переводится, как «условное депонирование», это достаточно универсальный и надежный инструмент, позволяющий повысить уверенность всех сторон сделки в получении результата, на который они рассчитывали. Со стороны продавца – на получение средств в полном объеме, со стороны покупателя – на предоставление товара с соблюдением всех условий.
Отношения с применением счета эскроу можно описать следующим образом:
- обязательно присутствует третье лицо – эскроу-агент (банк), у которого будут находиться финансовые средства и блокироваться. Ни покупатель, ни продавец не смогут ими воспользоваться до определенного договором момента;
- кредитор сможет получить свои деньги только при наступлении обстоятельств, указанных в соглашении любым удобным ему способом;
- поскольку здесь идет речь о трехсторонних отношениях, договор заключается в трех экземплярах;
- и покупатель и продавец вправе контролировать средства на счете эскроу путем запроса справки в банке, в котором он открыт;
- существует возможность указать в договоре обязательство банка основательно проверить наступление оснований, по которым средства могут быть переведены покупателю. Тогда банк вправе более тщательно анализировать представленные сторонами документы прежде, чем принять решение.
Сторонами по договору счета эскроу могут выступать физические и юридические лица. Используется следующая терминология:
- депонент — владелец счета, по договору сделки должник (покупатель);
- эскроу-агент – банк, в котором открыт счет;
- бенефициар – кредитор (продавец).