Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру по переуступке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Возможные риски при покупке квартиры по ДДУ
При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку ниже рыночной стоимости риски неизбежны. Касаться они могут качества выполненных работ, регистрации права собственности, переноса даты сдачи объекта, финансовой стороны и многого другого.
- Увеличение срока строительства
Пожалуй, наиболее часто встречающаяся проблема строительства любого объекта недвижимости. В лучшем случае стройка растянется на несколько месяцев, в худшем – закроется вовсе. Чаще всего причинами нарушения сроков являются:
- Отсутствие у застройщика достаточных финансовых ресурсов
Нет денег – нет материалов и средств для оплаты труда работников. Многие надеются использовать деньги от продажи квартир, но их оказывается недостаточно.
- Направление финансовых вложений инвесторов на завершение другой стройки
- Невыполнение обязательств со стороны подрядчиков: несвоевременная поставка или отсутствие необходимых стройматериалов
Чтобы избежать подобных ситуаций, на этапе заключения договора следует обговорить, в каком квартале будет завершено строительство и дом будет введен в эксплуатацию. Тогда в случае увеличения срока постройки или ее прекращения дольщик имеет право потребовать заплатить неустойку или расторгнуть договор. При отсрочке введения дома в эксплуатацию застройщик в любом случае обязан выплатить неустойку.
- Замена информации, указанной в проектной декларации
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:
- на момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен;
- покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.
Плюсы покупки квартиры по переуступке
Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.
Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.
Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.
-
Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
-
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
-
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
-
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.
Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.
Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.
Возможные риски:
-
двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
-
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
-
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
Во время всего периода погашения ипотеки у вас будет единоразовая возможность воспользоваться ипотечными каникулами. Это право на уменьшение/приостановление выплат по ипотечному кредиту с переносом их в конец графика платежей без риска взыскания квартиры банком или порчи кредитной истории. Максимальная длительность ипотечных каникул 6 месяцев.
В каких случаях можно воспользоваться ипотечными каникулами:
- Регистрация в качестве безработного;
- Получение I или II группы инвалидности;
- Временная нетрудоспособность более двух месяцев подряд;
- Снижение среднемесячного дохода за два последних полных месяца более чем на 30% к предшествующим подаче требования 12 месяцам, при этом размер среднемесячных выплат по долгу в ближайшие полгода превысит половину указанного дохода;
- Рождение/усыновление детей, получение одним из членов семьи инвалидности I или II группы со снижением среднемесячного дохода по описанной выше схеме, но не на 30%, а на 20% и с долей расходов на долг не 50%, а 40%.
Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке в ипотеку
- Первоначальный взнос обязателен;
- Перед тем как решиться на ипотеку проведите оценку своих финансовых возможностей, распланируйте бюджет, продумайте «подушку безопасности» на черный день;
- Проверьте, не подходите ли вы под условия одной из льготных ипотечных программ;
- Вас ждут дополнительные расходы при покупке новостройки в ипотеку в виде оценки и страхования квартиры, госпошлины за ее регистрацию (2 000 руб.). Не забывайте также про предстоящее обустройство и ремонт новой квартиры.
- После одобрения заявки на ипотеку у вас будет ограниченный срок на поиски подходящей квартиры — до 90 дней;
- После оформления ипотеки на готовую квартиру (по договору ДКП) вам необходимо будет провести ее приемку, регистрацию права собственности и получить налоговый вычет.
Особенности ипотечного кредитования
Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более десяти лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.
Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а права дольщика на строящееся жилье. После сдачи объекта и подписания акта приема-передачи квартира вплоть до полного погашения взятого кредита остается в залоге у банка. Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет тех, кто является потенциальными покупателями (дольщиков), его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита. После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.
Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:
- наличие российского гражданства;
- возраст – двадцать один год и старше;
- прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
- хорошая история по предыдущим кредитам;
- платежеспособность;
- постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.
У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:
- первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
- размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 9 до 15 % годовых;
- срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
- сумма кредита не должна превышать 80-85 % от полной стоимости квартиры.
Можно ли впоследствии будет расторгнуть договор сделки по ДДУ? Дольщик в праве расторгнуть договор по нескольким основаниям:
- просрочка сдачи жилья в эксплуатацию более чем на 2 месяца;
- большое количество дефектов помещения;
- окончание срока действия договора поручительства между строительной компанией и банком.
Порядок расторжения:
- Извещение банка о желании прекратить ДДУ.
- Получение согласия банка на расторжение договора.
- Подача заявления в банк о досрочном погашении кредита.
- Направление заказного письма в строительную компанию с требованием выплатить неустойку.
- Если в течение 20 дней неустойка возвращена не будет, дольщик в праве подать иск в суд.
- Расторжение договора.
- Регистрация расторжения договора в Регпалате.
Когда используется договор уступки права требования
Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.
Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.
Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.
Условия получения ипотеки
Ипотечный кредит может быть двух типов:
- Коммерческий;
- Социальный.
Социальная ипотека предполагает под собой государственное участие, за счёт которого будет компенсирована часть затрат кредитополучателя либо оказывает помощь в получении кредита на более льготных условиях.
Чтобы получить ипотеку, разработаны несколько обязательных требований, среди них:
- У гражданина должно быть гражданство РФ;
- Заёмщик должен быть совершеннолетним;
- Наличие трудового стажа;
- Постоянное место работы;
- Бумаги, на которых подтверждается наличие пассивного и активного дохода;
- Гражданин должен быть трудоспособным.
Первоначальный размер взноса по ипотеке и ставка по процентам будут рассчитаны исходя из запрашиваемой суммы, уровня дохода и к какой возрастной категории относится заёмщик.
Некоторые банки готовы снизить процентную ставку, если кредитополучатель соглашается оформить дополнительный страховой полис (не беря в расчёт основные).
Что делал и проверял юрист
Специалист провел серьезную работу:
- проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
- сделал анализ и оценку рисков;
- тщательно проверил договор долевого участия;
- проанализировал дополнительные документы;
- предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
- участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
- сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
- помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
- подготовил акт приема-передачи;
- проконтролировал передачу расписок, ключей.
Стратегия и тактика переговоров с застройщиком
Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):
- В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
- Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
- И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
- Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
- Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.
Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:
- Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
- Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
- Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.
Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:
- увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
- изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
- предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
- установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
- уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).
Какие обязанности и права имеют стороны
Многоквартирный дом, готовый к эксплуатации, должен сдаваться застройщиком в четко принятие сроки по соглашению.
Передается жилплощадь на основании документа – акта приема-передачи, его заверяет и дольщик, и застройщик.
Дольщик обязуется принять жилое строения в соответствии с условиями договора.
Кроме того, он располагает правом расторгнуть документ при условии, что застройщик не выполнит взятые обязательства.
Согласно положениям соглашения обязательства застройщика определяются как выполненные с момента заключения сторонами акта приема-передачи или любого иного документа, предустановленного договором.
Такое положение предполагается нормами ст. №12 ФЗ «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий и прочих недвижимых объектов, а также о внесении поправок в определенные российские нормативно-правовые документы».
В соглашении ДУ предполагаются такие обязанности:
| Обязанность дольщика | в полном объеме уплатить всю стоимость квартиры, а также принять ее в соответствии с актом приема-передачи; |
| Обязанность застройщика | в предусмотренный по договору срок построить дом, вовремя сдать в эксплуатацию, а также выполнить передачу жилой недвижимости, размещенной в нем, каждому дольщику согласно праву собственности. |
Процедуры, нацеленные на проверку безопасности
Соглашение на участие в паевом строительстве необходимо официально зарегистрировать в государственных структурах.
Кроме того, законодатель обязал застройщиков оформлять страховку на такого рода объекты в банковском учреждении либо в страховых организациях.
При этом покупаемая по соглашению ДУ квартира является предметом залога.
Должна быть застрахована гражданская ответственность застройщика, а также жилплощадь, которую приобретают у него.
Постановка на учет в государственной структуре регистрации может выполняться в случае предъявления страхового полиса.
В обособленных ситуациях взамен полиса застройщик вправе предъявить банковское поручительство.
Перечисление страховой компенсации реализуется при обстоятельствах, закрепленных в положениях нормативно-правовых документов.
Среди них выделяют:
| Появление потребности в реализации дополнительных выплат | за приобретенную недвижимость поверх стоимости, закрепленной соглашением; |
| Невыполнение процедуры регистрации | права собственности на приобретаемую жилплощадь; |
| Банкротство застройщика | а также разрушение объекта строительства; |
| Не соблюдение срока сдачи жилого строения как минимум на полгода – год | неоднократная перепродажа одного и того же объекта разным дольщикам. |
В каком банке можно оформить ипотеку на долевое строительство
Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:
- Сбербанк;
- ВТБ24;
- Дельтакредит банк.
Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2020 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:
- сумма займа — от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы и Московской области значение может быть увеличено);
- первый взнос — 15% от стоимости (значение может увеличиваться до 50%, если заемщик не может подтвердить свой доход документально, тогда ему предлагается облегченная процедура оформления кредита по двум документам);
- срок возврата – до 30 лет, но наиболее выгодные процентные ставки при возврате кредита в течение 12 или менее лет;
- процентная ставка — от 7,4% годовых (включая понижающие коэффициенты за наличие зарплатной карты, электронную регистрацию сделки, личную страховку и скидку от застройщика).
На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.