Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать подаренную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2019 года разрешается не платить налог, если после перехода прав собственности прошло менее трех лет. Но только если одаряемый получил квартиру и решил продать недвижимость сразу за ту же сумму, в которую оценили квартиру по кадастровой стоимости. В этом случае налог платить не придется.
Как продать квартиру без уплаты налогов?
Например, отец подарил сыну квартиру, которая стоит 5 млн руб. Но сын через шесть месяцев продает ее за 5 млн руб. Сын может продать недвижимость и не платить налогов, если сумма продажи не будет превышать 5 млн руб. Налог в 13% придется заплатить, если сумма продажи будет свыше 5 млн руб. Например, сын через год продал подаренную квартиру за 6 млн. В этом случае налог начислят на 1 млн руб., — это та сумма, которая считается полученным доходом.
Можно ли сразу продать подаренную квартиру?
Да, новый владелец может продать подаренную ему квартиру сразу же после того, как официально станет собственником, то есть после внесения Росреестром сведений о сделке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Cроки обновления информации в ЕГРН могут варьироваться от 3 дней (при подаче документов через нотариуса) до 12 дней при личной подаче через МФЦ.
После завершения формальных процедур даритель сможет отменить последующие сделки с недвижимостью только в судебном порядке.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:
- вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
- вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.
Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:
- B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
- Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.
Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.
Подать декларацию в Налоговую Инспекцию нужно до 30 апреля в том году, который следует за периодом, когда имущество было реализовано. Уплатить налог нужно до 15 июля в году подачи декларации.
Если не оплатите в установленные сроки налог, то со следующего дня (с 16 июля) начинает начисляться штраф 5% от неоплаченной суммы (за неполный месяц тоже 5%). Начисляется по данной ставке штраф в течение полугода. После этого насчитывают по 10%. Итого за год просрочки уплаты налога будет начислено штрафа 90% от невнесенной суммы.
Если налог был уплачен, но декларация не подана, то ст. 119 НК РФ предусмотрен штраф 5% ежемесячно (не больше 30% общей суммы). Когда налог тоже не был уплачен, ситуация разрешается при помощи ст. 122 НК – штраф 20% от налога.
Если до того как нарушение будет выявлено ФНС заплатить положенный налог, пени и подать декларацию, то штраф начислить не вправе.
Взыскание сумм происходит в судебном порядке, если добровольно налогоплательщик не уплатил.
С продажи подаренной квартиры нужно заплатить НДФЛ, только если владеть ею: меньше 3 лет при получении в дар от близких родственников и членов семьи; меньше 3 лет при получении в дар от не близких родственников и не членов семьи года, не имея при этом другого жилья; меньше 5 лет при получении в дар от не близких родственников и не членов семьи года, имея в собственности другое жилье.
Стандартная формула НДФЛ = 13% * цена продажи квартиры.
Если квартира получена в дар от близкого родственника или члена семьи, налог можно уменьшить с помощью налогового вычета в 1 000 000 руб. или вычета НДФЛ, который был оплачен при получении квартиры в дар + с помощью имущественного налогового вычета, если в том же году взамен проданной квартиры было куплено жилье.
До 30 апреля следующего года с момента продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог. Иначе налогоплательщику грозят штраф и пени.
Документы для продажи полученной по договору дарения квартиры
Подготовку пакета документов следует начать с составления договора купли-продажи. Документ готовится в трех экземплярах, один из которых будет храниться в Росреестре. Он удостоверяется у нотариуса по желанию сторон.
Существует два случая, когда без нотариуса не обойтись:
- Продажа долей в квартире, в том числе в случае, когда в качестве продавцов по договору выступают все собственники долей (ч. 1 ст. 42 закона № 218).
- Продажа недвижимости, принадлежащей детям, недееспособным или ограниченно дееспособным (ч. 2 ст. 54 закона № 218).
Не обойтись без таких документов, как:
- Заявление на регистрацию перехода права. Подписывается при подаче документов в регистрирующий орган обеими сторонами сделки. Возможна подача заявления одной из сторон, если договор удостоверен нотариусом. В случае обращения в МФЦ составлять заявление заранее не нужно — это сделают сотрудники центра.
- Паспорта сторон сделки.
- Документ, подтверждающий право продавца на имущество (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве).
Согласие супруга продавца на сделку не требуется, так как дарение квартиры предполагает ее поступление в единоличную собственность одаряемого супруга (ч. 1 ст. 36 СК РФ).
В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы. Например:
- Нотариальные доверенности представителей сторон, если одна из них или обе действуют через представителей.
- Согласие органов опеки, если квартира принадлежит малолетнему (до 14 лет) ребенку.
- Согласие родителя на продажу, если квартира принадлежит ребенку от 14 до 18 лет.
Порядок регистрации перехода права в Росреестре
До сдачи документов в Росреестр рекомендуется уплатить госпошлину за регистрацию перехода права. Согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ она составляет 2000 руб. Если на стороне покупателя выступает несколько лиц, она уплачивается каждым из них.
Хотя платить пошлину заранее необязательно. Если этого не сделать, покупателю при подаче документов выдадут уникальный идентификатор платежа, с помощью которого в течение 5 дней нужно будет уплатить необходимую сумму.
Существует несколько способов подачи документов в регистрирующий орган:
- непосредственно в Росреестр;
- в многофункциональный центр;
- почтовым отправлением.
В Росреестр и МФЦ документы сдать можно как лично, так и через представителя.
Допускается подавать документы в электронной форме, однако это возможно только в случае, когда они подписаны при помощи электронной подписи.
Сроки регистрации зависят от того, куда подавались документы:
- в Росреестр — 7 дней;
- МФЦ — 9 дней.
Условия продажи подаренной квартиры
Российское законодательство не ограничивает право человека на продажу подаренного жилья. Сразу после получения свидетельства о собственности он имеет право реализовать недвижимость. Дарение означает полную передачу прав на имущество от одного человека к другому, поэтому разрешение дарителя на продажу не требуется.
Бывают случаи, когда близкому родственнику дарят долю в квартире или доме. Между дарителем и одариваемым лицом возникает право общей долевой собственности. Если человек захочет продать часть недвижимости, он обязан соблюдать преимущественное право покупки. Это означает, что гражданин в первую очередь должен предложить свою долю второму собственнику. После письменного отказа от покупки, квартиру можно продавать любому лицу.
Как происходит сделка по продаже подаренной недвижимости
Процесс продажи недвижимости, полученной в дар, происходит в определенном порядке. Каждый этап необходимо строго соблюдать, иначе сделка может быть признана недействительной. Срок владения квартирой не влияет на последовательность действий.
Чтобы продать подаренную жилплощадь, собственник должен:
- Подготовить пакет документов, необходимый для продажи квартиры;
- Составить с покупателем договор о продаже и покупке жилья;
- Подписать документ и произвести расчет: продавец отдает покупателю документы на недвижимость, а тот в свою очередь перечисляет деньги за квартиру на расчетный счет;
- Обратиться в территориальное отделение Росреестра и официально подтвердить сделку.
После нескольких дней ожидания покупатель получит выписку из Регистрационной палаты и свидетельство о собственности на жилье. Продавец так же, как и покупатель, должен получить документы в Росреестре. Они ему потребуются при уплате налога на доходы физических лиц. В итоге, у бывшего собственника на руках должны остаться:
- Договор между покупателем и продавцом;
- Подписанный акт о передаче и получении квартиры;
- Документ о государственной регистрации договора дарения.
Для сделки по продаже квартиры потребуются следующие документы:
- Кадастровый паспорт и техническая документация;
- Выписка из домовой книги, содержащая сведения о зарегистрированных в квартире лицах;
- Справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- Заключение независимого эксперта о стоимости жилья;
- Разрешение супруга или супруги на осуществление продажи недвижимости;
- Разрешение органов опеки на совершение сделки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети;
- Дарственная на жилье;
- Гражданский паспорт продавца.
В Регистрационную палату предоставляются те же документы, что и при совершении сделки по продаже недвижимости. Кроме этого понадобятся:
- Договор купли–продажи;
- Документ из банка, подтверждающий перечисление денег;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Очень многое зависит от того, насколько стороны заинтересованы в том, чтобы быстро закрыть сделку. При условии, что все документы готовы, можно справится буквально за 1 день. На практике, процедура купли-продажи, включая сюда поиск покупателя, предварительные переговоры, подготовку документов и так далее, отнимает около 1-3 месяцев.
Процедура купли-продажи квартиры сложна вне зависимости от того, была ли квартира получена в дар или нет. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о потенциальных проблемах и подводных камнях. Они же могут сопровождать всю сделку, от начала и до конца, указывая на актуальные именно для данных условий спорные вопросы.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры полученной по дарственной?
Итак, через какое время можно продать квартиру без налога? Доход гражданина от продажи квартиры, которая находится в собственности более трех лет (с недавних пор – пяти лет) не подвергается налогообложению. То же самое касается варианта, когда стоимость недвижимости не превышает миллион рублей. Если же квартира стоит больше названной суммы, тогда ее владелец обязан заплатить налог в размере 13% от разницы между ценой квартиры и миллионом рублей.
Чтобы вернуть налог с продажи квартиры полученной по дарению, необходимо обратиться в налоговую по месту жительства и подать декларацию 3-НДФЛ. Также нужно будет собрать и подготовить следующие документы:
- ксерокопию паспорта;
- ксерокопию свидетельства о праве собственности на квартиру;
- договор купли – продажи
Когда можно продать квартиру после дарения
Пожилые люди надеются, что их родные поступят порядочно, и соглашаются на оформление сделки дарения без нотариального сопровождения. Как результат – они остаются без крыши над головой.
Когда в сделке участвует нотариус, он не только проверит достоверность всех документов и сведений, но и объяснит сторонам их права и обязанности, а также возможные риски, если они есть.
Нужно учитывать, что квартира, которая подарена одному из супругов, не является совместно нажитым имуществом, поэтому при продаже не потребуется согласие второй стороны брачного союза на осуществление подобной сделки. Если же в квартире при продаже прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, продавец должен обратиться в опекунский орган за разрешением.
Дарение недвижимости Поскольку нотариус, перед тем как удостоверить сделку, разъяснит сторонам все последствия оформления дарственной.
Необходимо учитывать, что подаренная одному из супругов квартира не относится к совместно нажитому имуществу, поэтому оформление согласия супруга или супруги на ее продажу не требуется.
Но если в продаваемой квартире на момент проведения сделки купли-продажи прописаны несовершеннолетние дети, продавцу необходимо получить разрешение от опекунского совета об отсутствии ущемления их прав.
Что такое дарение. Эта сделка, которая регламентируется гражданским законодательством.
Подробнее можно ознакомиться с ней в главе 32.
Также вам стоит помнить о том, что дарение — это сделка двухсторонняя, в ней участвует даритель, который отчуждает имущество, а также одаряемый, который его соответствующим образом принимает.
Также стоит помнить о том, что сделка имеет нематериальных характер, то есть безвозмездный. Даритель от того, что отчуждает имущество в пользу одаряемого не получает никаких бонусов.
Теперь поговорим о том, что есть ли налог на передачу жилья в дар и облагается ли данная сделка таковым, если она проводится между родственниками.
Не зря многие правоведы проводят параллель между дарением и куплей-продажей ведь и та, и другая сделка являются налогооблагаемыми.
О том, нужно ли платить налог с продажи подаренной квартиры, можно узнать из нашей статьи.
Налог составляет тринадцать процентов от общей суммы. Если речь идет о передаче квартиры в дар, то сумма и впрямь получается достаточно большая и не всегда может быть выплачена.
Но когда речь идет о дарении между родственниками при этом с припиской близкие, то налог становится не актуален. Стороны освобождаются от его уплаты и ограничиваются выплатой обычной пошлины в размере трехсот рублей.
О том, во сколько обойдется оформление договора дарения между близкими родственниками, можно узнать из нашей статьи.
Дарственная предполагает безвозмездную передачу имущества. После осуществления сделки все права на подаренную квартиру переходят к одаряемому. Однако продать квартиру сразу после дарения не получится, сначала потребуется зарегистрировать переход права на нее в Росреестре. Срок государственной регистрации составит до 9 рабочих дней с момента принятия заявления. После этого одаряемый становится законным владельцем квартиры и имеет полное право распоряжаться ей по своему усмотрению.
При этом от дарителя ничего не зависит. Договор дарения не может содержать условие о том, что квартира переходит лишь после его смерти или иные условия, ограничивающие свободу одаряемого в распоряжении своим жильем.
Каких-либо других ограничений или отсрочек в законодательстве также не установлено. С момента получения выписки из ЕГРН, свидетельствующей о регистрации права на квартиру, одаряемый может продать недвижимость в любой момент.
Налог на доходы рассчитывается по ставке 13% по правилам, которые мы подробнее разберем ниже.
От налогообложения подаренной квартиры освобождаются близкие родственники дарителя. Если сделка заключена между физическими лицами, которые входят в круг близкого родства, то взносы за подаренную квартиру платить не нужно. Налоговую декларацию также подавать не требуется.
Список людей, которые по закону не платят налоговые взносы при получении квартиры в дар:
- супруги между собой;
- родители и дети (например, при дарении сыну или дочери);
- усыновители и усыновленные;
- бабушки/дедушки и внуки;
- сестры и братья – по отношению друг к другу. Считаются как родные, так и имеющие одного отца/мать.
Остальные одаряемые обязательно платят налоговые отчисления с подаренного жилья.
Данные для расчета:
- Налоговая база – берется стоимость, указанная в договоре дарения квартиры. Если ее нет, учитывается кадастровая стоимость квартиры. Если кадастровая стоимость не определена, можно взять инвентаризационную из справки БТИ.
- Ставка налога – 13%. Уменьшить ставку нельзя, для всех граждан она установлена одинаково.
Налог при продаже квартиры, полученной по дарственной
Согласно закону, продажа любого объекта недвижимости, в том числе квартиры, полученной на основании договора дарения, облагается подоходным налогом (далее НДФЛ), составляющим в 2021 году для резидентов РФ 13% от общей суммы сделки и 30% — для нерезидентов.
В то же время, сколько налогов придется заплатить новому владельцу квартиры при ее продаже, зависит не только от стоимости недвижимости, но и от того, как долго владелец владел ею. Для правильного расчета налога на доходы физических лиц необходимо учитывать 4 фактора:
- Когда именно новый владелец получил квартиру. В качестве точки отсчета следует использовать дату 1 февраля 2016 года;
- Как долго новый владелец владеет недвижимостью.
- Когда новый владелец официально зарегистрировал свою дарственную (до или после 01.01.2016).
- Является ли донор незнакомцем или родственником.
Соответственно, в ЕГРЮЛ вносится соответствующая запись о новом собственнике недвижимости, и срок владения квартирой новым собственником начинается с даты, указанной в выписке.
Таким образом, с 01.01.2016 года налог можно не платить, но только в том случае, если квартира находилась во владении нового собственника не 3 года (как раньше), а 5 лет.
Стоит отметить, что прежний трехлетний срок был сохранен только для тех граждан, которые являлись близкими родственниками сторон сделки. Например, даритель — дедушка, а одаряемый — внучка.
Кроме того, близкими родственниками по сей день являются:
- родители и т.д.
- дети;
- братья;
- сестры;
Зять или невестка, например, не входят в эту категорию, и пятилетний срок уже будет применяться к ним.