Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый порядок управления многоквартирными домами (Часть 2)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Преимущества непосредственного управления домом
Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.
- С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
- Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, «ошибки» в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
- Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
- Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.
Важные изменения в законодательстве 2023 года
Осуществлять управление МКД в 2023 году стало намного проще:
- Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
- Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство голосов – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
- По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.
Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.
Переход на прямую форму управления
Для того, чтобы сменить форму управления домом, следует провести общее собрание. На нем рассматривается несколько вопросов:
- Должна быть рассмотрена смена формы управления на непосредственную.
- Избирается представитель жильцов дома, который будет заключать договора с ресурсоснабжающими организациями и другими компаниями, предоставляющими коммунальные услуги.
- Также должен быть избран совет дома.
- Нужно обсудить договор на обслуживание дома.
Для того, чтобы решение собрания имело силу и не было отменено, на собрании должно присутствовать не менее половины собственников квартир. Решение по вопросу будет положительным, если за него отдадут голоса не менее 50% присутствующих. Наличие кворума – обязательное условие для законности голосования и протокола.
ВАЖНО! Согласно статье 164 ЖК при прямом управлении договора на поставку тепла, света, газа, воды подписываются с каждым из собственников квартир в МКД.
Для подписания договора нужно подготовить несколько документов:
- Это копия протокола решения общего собрания, на котором и было принято решение о выборе непосредственной формы управления.
- Копия протокола ОС с решением об избрании лица, которое будет от имени жильцов дома работать с компаниями по обслуживанию дома.
- Также понадобиться технический паспорт на жилое здание.
Но возможен и второй вариант – договор от имени всех жильцов подписывает доверенное лицо, которому поручено данная функция. В таком случае нужно обязательно оформить по всем правилам доверенность, подписать ее у нотариуса.
Жильцы подписывают договора и с организациями, компаниями, которые будут заниматься вывозом мусора, обслуживанием лифтов, другими подобными работами. При небольшом количестве квартир в доме большинство из услуг могут выполнять и сами жильцы, например, убирать места общего пользования и придомовую территорию.
Уполномоченный представитель собственников
Вместе с решением о выборе непосредственного управления общее собрание собственников помещений в доме, как правило, утверждает кандидатуру уполномоченного представителя. Собственники вправе, но (внимание!) не обязаны выбирать уполномоченного.
Если представитель избран из числа собственников помещений в доме, его полномочия удостоверяются протоколом общего собрания. Уполномоченный со стороны должен иметь доверенность от всех или большинства собственников. Учитывая, что в п. 3 ст. 164 ЖК РФ нет специальных оговорок, под большинством следует понимать 51% собственников. Обращаем особое внимание, что такая доверенность должна быть выдана каждым собственником, а не от лица общего собрания. Доверенность выдается уполномоченному представителю в простой письменной форме. В дальнейшем он от имени всех собственников вступает в отношения с третьими лицами.
Взыскание задолженности по договорам с подрядчиками
Кому обслуживающие организации должны адресовать иск о взыскании задолженности по договорам? Такой вопрос возник в связи с выходом в свет Постановления Президиума ВАС РФ от 22.12.2009 N 12148/09. Дело в том, что ответчиком в данном судебном споре выступал один из собственников помещений, являющийся представителем всех собственников. На судебном заседании ответчик утверждал, что, поскольку договор на отпуск тепловой энергии подписан им по поручению и от имени собственников помещений в многоквартирном доме, которыми выбран способ управления домом — непосредственное управление, права и обязанности по этому договору возникли у собственников жилых помещений.
Однако документы и обстоятельства дела свидетельствовали об обратном. Договор на отпуск тепловой энергии был заключен именно с индивидуальным предпринимателем, указанным в данном договоре как абонент. Кроме того, в материалы дела был представлен агентский договор на оказание услуг по начислению платежей за жилищные услуги, согласно которому денежные средства, полученные от собственников помещений в многоквартирном доме, индивидуальный предприниматель аккумулировал на своем расчетном счете и впоследствии перечислял обществу.
Теперь становится очевидно, что рассмотренный Президиумом ВАС РФ случай кардинально отличается от схемы, описанной нами выше. Отношения между собственниками помещений в доме и их уполномоченным представителем подпадают под действие норм гражданского законодательства о договоре поручения (гл. 49 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, заключенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
В нашем случае данная норма действует следующим образом. Уполномоченный обязуется от имени и за счет собственников помещений в доме заключить договор с обслуживающей организацией. Именно у собственников возникают права и обязанности по заключенному договору. Ответственность по договору ляжет также на плечи всех собственников, а не «крайнего» уполномоченного. В судебном разбирательстве же один из собственников заключил договор от своего имени, приняв на себя тем самым обязательства по договору.
Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании.
В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.
При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.
При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.
Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности. Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным.
Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.
Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.
Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.
Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.
Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.
Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.
Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.
Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.
Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.
Жильцы МКД распределяют между собой обязанности по управлению домом. Существует несколько вариантов такого решения, которое принимается на общем собрании жильцов.
- Все обязанности по управлению домом собственники квартир могут равномерно (или неравномерно) распределить между собой. Они также непосредственно контактируют с третьими лицами, например, с работниками компаний, занимающихся обслуживанием дома или строительной бригады.
- Все полномочия по управлению жизней дома может взять на себя одно лицо, ему соседи по дому доверяют защиту своих интересов. Это ответственная работа для того, кто взял на себя обязанности по обеспечению нормальной жизни многоквартирного здания, потребуется не только желание действовать, но и компетентность в вопросах жилищной сферы.
- Еще один выгодный вариант – права на управление получает третье лицо, не являющееся собственником квартиры в этом доме. Третье лицо не будет считаться управляющим, оно получает только представительские обязанности.
Суть непосредственного управления МКД
При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.
Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.
Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.
Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в и содержатся в заключаемых договорах.
Плюсы и минусы непосредственного управления
Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.
Обязанности ОМС, если способ управления не выбран
Управляющая организация, заключившая договор управления с собственниками помещений в МКД не уведомила об этом орган ГЖН. В реестре лицензий субъектов РФ два многоквартирных дома не были закреплены за УО. Значит, домами никто не управляет, поэтому к делу должны подключиться органы местного самоуправления.
Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение двадцати дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса на своём официальном сайте. Затем, не позднее, чем в течение сорока дней в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для такого МКД. Правила проведения открытого конкурса утверждены постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.
Конкурс по отбору управляющей организации для управления МКД проводится, если собственники не приняли решение о выборе способа управления или такое решение не реализовано. В нашем случае УО провела собрание и собственники определились со способом управления, но контролирующие органы не были уведомлены об этом.
Управа района не провела открытый конкурс и получила от жилинспекции предписание, согласно которому должна была провести конкурс по отбору УО.
Кроме того, прокуратура выдала управе района представление об устранении нарушений законодательства при организации и проведении конкурсов по отбору управляющих организаций, согласно которому требовала принять исчерпывающие меры к устранению выявленных нарушений.
Преимущества и недостатки непосредственного управления
Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.
Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:
- Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
- Прозрачные расчеты.
- Задолженность граждан не касается остальных жителей.
- Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
- Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.
Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.
Минусы непосредственного обслуживания:
- Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
- Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
- Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
- Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.
Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.
Особенности реализации НУ
Суть НУ заключается в том, что жильцы управляют домом самостоятельно. Домовладельцы получают полномочия на вступление с ресурсоснабжающими организациями в прямые отношение без каких-либо посредников, например, без той же УК.
Проживающие в доме могут взять часть забот относительно технического и санитарного состояния здания на себя (косметический ремонт в подъездах, высадка деревьев и цветов в пределах придомовой территории). В то же время существуют услуги, которые предоставляются исключительно структурами, владеющими специальными сертификатами, разрешениями или лицензиями. В их число входит обслуживание лифтов, ремонт внутридомовых систем снабжения — трубопроводов или электропроводки, и другое. Если конкретная задача требует наличия определенных знаний или квалификации, то совладельцы должны заключить договор со специализированным подрядчиком.
Вопрос:
Ми с соседями по подъезду решили перейти на непосредственное управление своим домом. Количество квартир в МКД — 116. Есть ли какие-то особые правила относительно изменения формы правления жилим объектом с таким большим населением?
Ответ:
Возможность управлять своим домом самостоятельно напрямую зависит от того, сколько квартир вмещает постройка. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 161 ЖК собственники помещений вправе отказаться от услуг УК и заниматься хозяйственной деятельностью лично, если здание состоит из 30 или менее квартир. Поэтому в вашем случае вам придется остановиться на альтернативном механизме правления, например, ТСЖ.
В чем заключается основное отличие данной формы управления жизнью дома? Жильцы самостоятельно занимаются его обслуживанием, ремонтом, они сами заключают договора с обслуживающими компаниями, поставщиками ресурсов. В таком случае им не нужно создавать Товарищество собственников жилья или сотрудничать с Управляющей компанией, работающей на коммерческой основе.
ВНИМАНИЕ! В доме, который состоит больше чем из 12 квартир, ремонт общего имущества должны проводить, согласно статье 161 Жилищного Кодекса РФ, профессиональные строительные компании.
С такими работниками заключаются договора, все сотрудничество проходит на законной основе. Обычно непосредственное управление можно встретить в старых домах из двух или трех этажей. Работа лиц, занимающихся непосредственным управлением дома, направлена на обеспечение комфортных, безопасных условий проживания в доме.