Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Пошаговая инструкция по расторжению до регистрации

Пошаговая инструкция по расторжению ДКП до регистрации перехода права собственности предусматривает такие шаги:

1. Обнаружение нарушений обязательств одной из сторон.
2. Подготовка требования о расторжении договора по обоюдному согласию.
3. Направление потерпевшим требования о расторжении ДКП с указанием конкретных причин и ссылкой на пункты ДКП и законодательные акты. Требование направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. При согласии второй стороны оформляется и подписывается соглашение о расторжении ДКП. При необходимости оно заверяется у нотариуса.
5. При отказе от обоюдного расторжения или отсутствии ответа на направленное требование следуют такие шаги:
6. Подготовка необходимых документов для доказательства нарушений со стороны контрагента.
7. Направление в суд искового заявления с приложением комплекта обязательных документов.
8. Участие в предварительном слушании, изложение сути требования.
9. Участие в основных судебных слушаниях, представление доказательств своей правоты.
10. Получение судебного решения и передача его для исполнения.

Если решение суда истца не удовлетворяет, у него есть право опротестовать его в вышестоящих инстанциях. При вынесении справедливого решения оно передается судебным приставам для контроля исполнения при необходимости принудительного возврата имущества или денежных средств, а также компенсации убытков.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости зависит от причины, по которой это происходит.

Если расторжение происходит по соглашению сторон:

• Составляется специальное соглашение, регламентирующее намерение расторгнуть договор;
• В этом документе необходимо учесть все нюансы последующих действий: как будет передано право собственности, как будут возвращены деньги и так далее;
• Соглашение составляется так же, как составлялся договор: например, если уже зарегистрировали смену собственника, необходимо будет зарегистрировать и соглашение.

Если расторжение происходит в одностороннем порядке:

• В соответствии с действующим законодательством тот, кто хочет расторгнуть договор, сначала должен попытаться решить вопрос полюбовно. Иными словами, должно быть письменное предложение расторгнуть договор;
• В суд можно обращаться, если вы получили письменный отказ в расторжении договора или же вообще не получили ответа на свое предложение в установленный срок. Обычно он составляет не более 30 дней, если договором или соглашением не установлено иное;
• В суде необходимо будет доказать, что вторая сторона не идет на контакт и причинила вам значительные неудобства или убытки.

Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, потребуется:

• Оформить исковое заявление, а также подготовить документы, которые можно рассматривать как основание для удовлетворения вашего обращения;
• Подать исковое заявление и документы;
• Обязательно принять участие в судебных заседаниях;
• Получить решение;
• Обратиться в Росреестр (обычно это требуется в том случае, если в ЕГРН уже была внесена запись о переходе права собственности).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.

Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:

• наименование и реквизиты сторон;
• ссылка на расторгаемый договор;
• чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
• реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
• обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.

Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон

Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.

Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:

• отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
• неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
• неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.

Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:

• в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
• при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
• в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
• если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
• если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).

Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке

Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.

Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:

• инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
• в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
• судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
• в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
• судья принимает решение.

Ниже приведены примеры судебной практики по расторжению сделок с квартирами.

Пример 1. Апелляционным определением Московского городского суда от 06.02.2019 года по делу № 33-5419/2019 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отказе в отмене сделки с жилой недвижимостью. Собственник и покупатель подписали договор на продажу квартиры стоимостью 5 250 000 руб. Покупатель не выплатил всю сумму. Суд посчитал, что оснований для расторжения сделки нет, поскольку оплата по договору была произведена полностью, доказательств обратного не представлено.

Пример 2. Определением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.02.2020 года по делу № 88-3735/2020 оставлено без изменений решение суда первой инстанции об отмене сделки с жилой недвижимостью. Между собственником жилья и покупателем подписан договор купли-продажи жилого помещения. Деньги продавцу переданы по расписке. Позже стороны заключили соглашение об отмене сделки, по условиям которого продавец должен был вернуть деньги покупателю в течение 10 дней. Основанием обращения в суд послужил возврат денег не в полном объеме. Продавец попытался оспорить сделку по безденежности, поставив под сомнение факт оплаты квартиры. В процессе разбирательства проводилась почерковедческая экспертиза, которая подтвердила, что расписка подлинная. Требования покупателя были удовлетворены.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Да, расторгнуть договор купли-продажи можно по соглашению сторон или в судебном порядке. Как правило, основанием для прекращения договора является существенное нарушение его условий, например, неполная оплата стоимости квартиры или несоответствие квартиры условиям договора.

---

Причины расторжения договора

Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

Нарушение договора продавцом, например:

— уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
— продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора

Нарушение договора покупателем, например:

— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости

Другие причины, предусмотренные законом или договором:

— при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
— прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
— были нарушены права несовершеннолетних
— жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Порядок расторжения сделки

Порядок прекращения договора зависит от ситуации, как говорилось выше, это происходит:

По обоюдному соглашению. Как правило, проблем не возникает. Достаточно:

1. Составить соглашение о расторжении ранее зарегистрированного договора купли-продажи. В нем указываются:

• все условия аннулирования договора;
• прописывается, что получает каждая из сторон.

При этом нужно учитывать, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение совершается в той же форме, что и подписанный ранее документ. Если договор удостоверялся нотариусом, то и соглашение должно быть заверено нотариально.

1. Подается заявление в Росреестр для регистрации данного соглашения.

В одностороннем порядке. Если инициатором расторжения договора является одна из сторон, то предпринимаются следующие действия:

1. Истцом направляется заказным письмом либо вручается под личную подпись ответчику требование о расторжении сделки. Это обязательное условие (статья 452 ГК РФ). Если получен положительный ответ, то заключается соглашение. Если вторая сторона не согласна, либо ответ не получен в положенный срок, то обращаются в районный суд.
2. Собираются документы, которые подтверждают основания для прекращения сделки.
3. Составляется исковое заявление.
4. После получения решения суда подается заявление в Росреестр о прекращении ранее зарегистрированного права.

Расторжение соглашения через суд

Как уже было сказано, расторгнуть сделку можно по взаимному согласию сторон, либо через суд.

Образец искового заявления в суд о расторжении договора купли-продажа недвижимости Вы можете скачать тут.

Чтобы избежать судебных инстанций любые возникшие спорные вопросы нужно сначала попробовать разрешить мирно.

Для этого инициатор расторжения должен направить второй стороне уведомление в письменной форме, в котором необходимо указать возможность добровольно расторгнуть сделку и написать, в какой срок сообщить о принятом решении.

Тем более ст. 452 ГК РФ обязывает, прежде чем подать исковое заявление, предпринять все необходимые шаги для урегулирования ситуации в досудебном порядке.

Стандартный период ожидания — 30 дней. Если в течение этого времени будет получен отказ, изложенный в письменном виде, или ответа не последует, то это значит, мирным путем уладить возникшие разногласия не получилось.

Для расторжения договора в одностороннем порядке придется направиться в суд.

При составлении иска важно помнить, что судья выносит решение лишь в рамках заявленных требований.

Поэтому необходимо учитывать все возможные нюансы касаемо не только расторгаемого договора, но и судьбы квартиры, денежных сумм и причитающейся компенсации.

Нарушение условий договора

Эта причина для прекращения соглашения оказывается наиболее частой. В судебной практике обычно встречаются следующие виды таких нарушений:

• покупатель не оплатил оговоренную сумму или ее часть;
• объект недвижимости оказался не соответствующим тем требованиям, которые к нему предъявлялись. Например, по договору квартира должна была быть передана в идеальном состоянии, на практике, жить в ней невозможно;
• продавец отказывается от фактической передачи объекта по акту приема-передачи;
• право собственности продавца на объект оспаривается третьими лицами и он внезапно оказывается арестованным судебным приставом.

Можно ли провести расторжение после регистрации?

Может ли продавец или покупатель расторгнуть договор? Ответ на поставленный вопрос главным образом зависит от стадии выполнения условий, обговоренных в рамках договора. Тут возможны два варианта:

• Если квартира уже передана покупателю, а деньги получены продавцом, то в данном случае расторгнуть сделку уже не получится. Единственный выходом из подобной ситуации является оформление сделки обратной купли-продажи квартиры.
• Если участники соглашения еще не рассчитались между собой, то тогда есть шанс вернуть все на исходные позиции, даже при условии того, что договор уже прошел процедуру регистрации.

Есть большая разница в последствиях судебного решения между расторжением договора и признанием договора недействительным:

В судебной практике, если договор признан недействительным продавец и покупатель должны будут вернуть друг другу все полученное по сделке, то есть обменять назад деньги на квартиру (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Основания для признания договора недействительным (ст. 168-179 ГК РФ):

• оформление сделки с нарушением законодательства;
• противоречие нормам правопорядка и нравственности;
• заключение соглашения путем обмана;
• если одна из сторон сделки недееспособна или не достигла 14 лет и др.

“Беспроцентная ипотека на 5 лет”— история из суда

Иванов А. продал квартиру гражданину Петрову Б. за 4,5 млн рублей. По договору покупатель обязан выплатить полную стоимость в течение 1 года. Договор зарегистрировали, и Петров Б. стал его законным владельцем. Прошел срок оплаты, но Иванов А. денег так и не получил.

Иванов А. подал в суд с требованием выплаты оставшейся суммы долга. В суде Петров Б. утверждал, что исправно платил Иванову А., но при этом не брал расписок и доказать оплату нечем. Суть не в этом. Суд встал на сторону Иванова А. и все равно обязал Петрова Б. вернуть долг. Рассмотрев доходы, учитывая двух несовершеннолетних детей в семье Петровых, суд предписал расчет в течение 5 лет.

Суд решил проблему, но только какой от этого толк для Иванова А., который не сможет воспользоваться СВОИМИ ДЕНЬГАМИ в течение 5 лет.

Как можно было решить проблему: Иванову А. при подаче иска следовало требовать расторжение договора и возврата прав на квартиру в связи с существенным нарушением условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не требовать возврата долга

В той ситуации, когда отказ от состоявшейся сделки является обоюдным, стороны могут урегулировать вопрос самостоятельно, то есть без привлечения органа судебной власти. Но, так как договор купли-продажи после регистрации объекта недвижимости на нового собственника считается полностью себя исчерпавшим, то и расторгнуть его не представляется возможным.

Чтобы вернуть всё на свои места, участникам процедуры придётся заключить новую договорённость, в которой продавец должен выступить в роли покупателя, а покупатель в роли продавца. Такой вариант считается наиболее приемлемым, ведь он удовлетворяет требования обеих сторон и не предполагает больших финансовых потерь.

ВНИМАНИЕ! При подписании нового договора купли-продажи следует тщательно проверить все его пункты, иначе можно лишиться не только недвижимости, но и фигурирующей в сделке суммы денежных средств.

После заключения договорённости действия сводятся к передаче документа в ЕГРП для перерегистрации прав на собственность в обратном порядке. Если же расторжение сделки мирным путём невозможно вследствие отказа одной из сторон, то разрешать разногласия придётся посредством проведения судебного разбирательства.

Условия для отмены договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости

Согласно ст. 452 ГК РФ, договором купли-продажи признается документ, согласно которому собственник продает квартиру покупателю за обозначенную в нем сумму.

Стороны – это и граждане, и организации (юридические лица). Документ имеет письменную форму, но никак не устную.

Поправки от 29.12.2015 г. и 02.06.2016 г. к ФЗ №122 от 21.07.1997 г. говорят о том, что нотариальное заверение купчей в тех случаях, когда этого в обязательном порядке закон не требует, делают добровольно.

Обязательно заверяют сделки:

1. Участник – несовершеннолетний и/или недееспособный гражданин.
2. Квартира принадлежит нескольким лицам (например, супругам).

По обоюдному соглашению

Наиболее простой способ прекращения соглашения – по обоюдному согласию. Однако расторжение договора купли-продажи после регистрации не допускается. Наоборот, стороны должны подать соответствующее заявление в Росреестр или МФЦ до окончания процедуры. Причины этого могут быть самыми разными – например, сложности при переезде, увольнении с работы, чрезвычайные обстоятельства, смерть близкого человека и т.п.

При этом указывать в заявлении конкретную причину необязательно – главное, чтобы действия каждой стороны были добровольными. Но если регистрация уже прошла, т.е. новый собственник получил выписку из ЕГРН, договор можно расторгнуть в судебном порядке. Однако во многих случаях будет проще совершить обратную куплю-продажу.

Похожие записи:

• Продажа дома по наследству: когда можно продать, налог
• В 2023 году оформление загранпаспорта подорожает
• Пенсии по случаю потери кормильца