Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто может проживать в квартире в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Долевая собственность
Владение долевой собственностью – ситуация, которую можно и нужно использовать в своих интересах.
В Гражданском кодексе Российской Федерации для долевой собственности существует особый правовой режим.
В статьях 246 и 247 ГК РФ говорится о том, что пользоваться, распоряжаться и владеть находящимся в долевой собственности имуществом, надо по соглашению среди всех собственников долевой собственности.
Безусловно, собственникудоли в квартире надо с уважением относиться к правам других собственников, независимо от того, какой размер доли квартиры он имеет.
Не в каждой квартире, которая находится в общедолевой собственности, определен порядок пользования. В таком случае, все собственники жилья могут пользоваться всей квартирой, в равной степени.
Никто из собственников не в праве ограничивать других собственников и не важно, какой у кого размер доли в квартире, каждый имеет одинаковые права.
Конституция РФ гарантирует каждому гражданину, что он может пользоваться своей собственностью и никто не вправе его в этом ограничивать.
Доля в квартире не имеет четких границ, она виртуальна, ее нельзя очертить мелом на полу, она везде, она может быть Вашей тенью и вместе с Вами перемещаться по всей квартире. Только Вам решать, где сегодня находится Ваша доля в квартире.
Но и Вы, в свою очередь, не вправе запретить другим сособственникам, наступать на Вашу тень и определять где чья «территория».
Безусловно, это не касается тех случаев, когда в квартире определен порядок пользования и за долей в квартире, судебным решением закреплена какая — либо из комнат.
Решив продать долю в квартире третьим лицам, сначала Вы обязаны предложить купить долю в квартире всем другим сособственникам в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Известить о продаже доли в квартире, конечно лучше, но не обязательно нотариально. Надо четко указать стоимость и условия продажи доли в квартире.
Если все сособственники захотеликупить долю в квартире, то вправе продать любому из них. В случае несоблюдения формы извещения сособственников, это может привести к нарушению норм, прописанных в ст. 250 ГК.
А это даст возможность другим сособственникам обратиться в суд, признать заключенный Вами договор купли-продажи доли в квартире, ничтожным и перевести на себя право первоочередного выкупа доли в квартире.
Сособственник жилья, в случае нарушения его преимущественного права покупки доли в квартире, в течении трех месяцев с того момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже доли в квартире другому лицу, может обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
Если продается доля в квартире, то это совершенно точно означает, что отношение между сособственниками испорчены, за очень редким исключением. Долю в квартире практически всегда продает тот, кто в квартире не проживает.
И, конечно, нет ничего удивительного в том, что «соседи», прознав об этой затее и понимая, что нависла реальная угроза появления в «их» квартире людей, которые купят долю в квартире не для прописки, а для того, чтобы въехать и жить, начинают «вставлять палки в колеса».
Собственники доли в квартире, привыкшие долгие годы безвозмездно пользоваться всей квартирой, с легкостью и завидной смекалкой идут на всякого рода ухищрения, лишь бы помешать сособственнику продать свою долю в квартире третьей стороне. Они как «собаки на сене», они готовы «костьми лечь» на пороге спорной квартиры, лишь бы помешать продаже.
Они наивно полагают, что никто не купит долю в квартире без просмотра. Юридически не грамотные, наглые, жадные, самонадеянные, «окопавшиеся» сособственники — это одна из причин появления на рынке долей в квартире без просмотра.
Их, конечно, гораздо больше, чем долей в квартирах, где сособственники, определили порядок пользования в суде или по согласованию сторон и живут «душа в душу».
Покупатель доли в квартире, конечно, хочет спокойно занять комнату и мирно проживать с соседями. Беда только в том, что не всегда так получается, да и рынок диктует свои условия. Совершенно естественно, что чем менее конфликтная ситуация в квартире, тем цена доли выше.
Разница в стоимости одной и той же доли в квартире, с просмотром и без просмотра, может колебаться до 30%. Тем, кто ограничен в денежных средствах приходиться покупать долю в квартире без просмотра, не потому что им нравятся острые ощущения, просто они вынуждены покупать то, на что денег хватает.
И это совершенно не значит, что они не смогут мирно сосуществовать с «соседями» на данной территории.
Примерно 80% квартир, находящихся в долевой собственности, при появлении новых собственников в течении первых двух месяцем, без ругани и скандалов, разменивают квартиру. Поверьте, в коммуналке жить никто не хочет, если есть возможность получить отдельное жилье.
Да и чужим людям, зачастую, к сожалению, гораздо проще договориться, нет каких — то личных обид, никто никому ничего не должен, здравый смысл, в итоге практически всегда берет верх.
В Рязани, покупка доли в квартире, для очень многих является единственно возможным, первым шагом к приобретению собственного жилья, без пожизненной кабалы для всей семьи в виде ипотеки на 20 лет.
Кто имеет право проживать с собственником при долевой собственности
Условие договора, которое было заложено в договор купли-продажи, фактически обременяло квартиру правами третьих лиц, а соответственно определение порядка пользования данной квартирой будет нарушать права указанных лиц.
В требовании о выделе доли в натуре было отказано, в том числе на том основании, что не представляется возможным выделить в пользование лица, заявляющего соответствующие требования, помещения из числа мест общего пользования, а также обеспечить в квартире отдельный вход. 3.
Доверительница располагала документами, подтверждающими факт того, что для неё и её детей данная квартира была единственным местом проживания, её право проживания и право проживания её детей возникло ранее права собственности Сергея на долю в квартире.
Доверительница имела существенный интерес в пользовании квартирой, надлежащим образом следила за её сохранностью, оплачивала коммунальные платежи.
Для начала убедитесь, что у всех сторон спора квартира в собственности, а собственность эта – долевая. Если нет, вернитесь к разделу первому. В таком случае всё становится даже слишком просто: оснований для определения порядка пользования нет, в иске будет отказано.
Если же основания для обращения у истца имеются, то стоит переходить к сбору контраргументов. Для этого проверьте, есть ли у вас возможность доказать следующие обстоятельства:
- между сторонами фактически сложился иной порядок пользования жилым помещением, нежели предлагаемый истцом;
- размер комнаты, которую просит определить в своё пользование истец, совсем не соответствует его доле в праве собственности, чем он нарушает ваше право как собственника;
- у истца есть право проживать в другом жилом помещении, что он и делает, а в спорной квартире у него интереса нет, вселиться туда не пытался;
- отсутствует фактическая возможность определения порядка пользования.
Если доля истца незначительна, вы можете попробовать заявить встречный иск о принудительном выкупе этой доли. Рекомендуем при этом подать в суд экспертное заключение с подтверждением рыночной стоимости доли истца и сразу внести необходимую сумму на депозит суда.
Надеемся, что по итогам прочтения у вас сформировалось представление о том, что за фрукт – определение порядка пользования квартирой в суде, и нужен ли он вам. Если да, мы рады помочь раз и навсегда разрешить проблемную ситуацию.
Не бойтесь защищать свои права и делайте с нами!
Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке
Первое, что необходимо знать, это то, что судебное установление порядка пользования возможно только в квартире, оформленной в общую долевую собственность. В коммунальной квартире, где все комнаты имеют отдельные лицевые счета, порядок пользования может быть определен в отношении мест общего пользования.
Участникам общей совместной собственности, для судебного определения порядка пользования квартирой придется вначале определить доли в праве собственности каждого из них. Это можно сделать путем заключения нотариального соглашения об определении долей, а при отсутствии такой возможности — в судебном порядке.
В общую совместную собственность, как правило, оформляется общее имущество супругов. Конечно, если после расторжения брака супруги продолжают проживать под одной крышей, они могут самостоятельно договориться о том, как будут в дальнейшем пользоваться квартирой.
Итак, при возникновении между участниками долевой собственности спора относительно того, кто какую комнату занимает, собственникам нужно обращаться в суд.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
В каких случаях можно требовать вселиться в квартиру через суд
Подать такой иск можно, если вы являетесь собственником доли в общей долевой собственности на квартиру.
Мы рассматриваем ситуацию, когда размер вашей доли меньше или значительно меньше размера доли второго собственника (далее также — сособственник). Или долей других собственников — если их несколько.
Например, 1/12 доли в квартире принадлежит вам, а 11/12 долей — второму сособственнику. Или 1/13 доли — у вас, а 5/13 и 7/13 — у остальных двух сособственников.
Важный момент! С 01 сентября 2022 года закон запрещает делить жилое помещение на микродоли, размер которых меньше 6 кв. м от общей площади квартиры. С этой даты нельзя производить действия, которые могут привести к появлению таких микродолей. Под запретом любые сделки — купли-продажи, мены, дарения и т.п. Они ничтожны. Исключение — когда микродоли появляются в силу закона — например, при наследовании, и при приватизации (ч. 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ).
Возможен вариант, когда вы владеете долей “обычного” размера, и не намерены при вселении в квартиру через суд обосновывать свои требования размером доли. В такой ситуации вселение в жилье тоже имеет свои нюансы.
Чаще всего владельцем доли в квартире человек становится при вступлении в права наследования или при разделе имущества после развода. Первый и самый простой вариант использования имущества – это пользоваться своей долей в квартире, жить там и налаживать общий быт с другими жильцами. Из юридических тонкостей здесь – оформление раздельных лицевых счетов, в остальном все сводится к вопросам личного комфорта и уюта.
Собственник доли для разделения финансовой нагрузки и получения личного лицевого счета должен обратиться со свидетельством о государственной регистрации и паспортом в ЖЭУ для заключения договора об оказании услуг. Таким же образом нужно заключить другие договоры: на воду, на свет и пр.
Доли бывают разные – кто-то владеет 70% квартиры, кому-то принадлежит только 15% жилого помещения. Если ваша доля составляет хотя бы одну жилую комнату, то вы можете отделить ее от всей квартиры замком на двери. Если нет, то по закону вы имеете право проживать и находиться в квартире, но при этом не должны препятствовать перемещению других людей по всей жилой площади.
Если доля владельца эквивалента какой-либо из жилых комнат в квартире, то он может сдавать ее в аренду. Однако здесь есть нюанс: согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь, для официальной сдачи комнаты и заключения договора найма жилого помещения нужно согласие всех собственников.
То есть, если вы хотите сдавать свою долю, то для начала необходимо поговорить с другими владельцами долей и получить от них согласие. Их присутствие понадобится при оформлении и регистрации договора о сдаче комнаты в ЖЭУ. Как вариант – если позволяют обстоятельства, можно предложить другим собственникам сдавать квартиру целиком и делить доход пропорционально долям в жилом помещении.
Если один из собственников самовольно решил сдать свою часть квартиру без согласия других владельцев, то они вправе обратиться с жалобой в милицию или в налоговую инспекцию.
Доля в собственности квартиры – что это?
Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.
Следует понимать, что если все владельцы проживают на территории квартиры, то реально поделить площадь в соответствии с долями каждого по документам не представляется возможным. В таком случае совладельцы стараются договориться и поделить жилплощадь, учитывая жизненные обстоятельства и необходимости каждого. Если же этот вопрос не получается решить мирным путем, собственники обращаются в суд, где будет определен порядок пользования жилплощадью. При необходимости поменять порядок из-за каких-либо новых обстоятельств (например, рождение ребенка) суд может пересмотреть решение, которое было вынесено ранее.
IV. Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату.
Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.
У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.
Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.
Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.
От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).
Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.
Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.
Как быть собственнику доли квартиры, если проживать в ней не получается?
Такой вопрос и схожие с ним вопросы часто задают мне при встрече амурчане. Суть проблемы такова: достаточно часто сособственники квартиры не могут договориться полюбовно о правилах пользования квартирой. Чаще всего это бывает, когда наследники между собой конфликтуют, кто – то из них фактически живет в квартире , а другому такой возможности не дает и не компенсирует никоим образом ни право собственности второго собственника ни расходы по коммунальным платежам. Ну а жить вместе в одной квартире почти невозможно.
Человек захотел пользоваться ¼ долей в праве собственности на 1 комнатную квартиру. Обратился в суд за вселением. Первая инстанция ему отказала сославшись на то, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в нём. То, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров доли. При этом если соглашения о пользовании квартирой нет, удовлетворить требование о вселении можно только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть. Но комнаты, соразмерной доле истца, в однокомнатной квартире быть не может.
Апелляция не согласилась с решением, и постановила новое: иск удовлетворить. Там указали, что вопрос о незначительности доли правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом.
Верховный суд РФ указал, что собственники не договорились о том, как пользоваться жильем, проживать в квартире совместно не могут. Владелец части помещения имеет право на соответствующую компенсацию. При этом, указал ВС, суд не может отказать в удовлетворении требования об определении порядка пользования помещением. Такой порядок и должен быть установлен в рассматриваемом деле, заключили в гражданской коллегии, поскольку конфликт сторон неизбежно приведет к нарушению прав одного из собственников.
Суд вправе в том числе отказать во вселении конкретному лицу, установив в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другими сособственниками денег за фактическое использование его долей.
Как собственнику доли вселиться в квартиру через суд
Важно! Собственник доли может обратиться в суд, подав иск о признании доли малозначительной для последующего ее принудительного выкупа остальными собственниками. Суд при этом примет решение о признании собственником того владельца, чья доля больше и обяжет этого собственника выплатить первому компенсацию.
Размер компенсации будет зависеть от стоимости доли, которая будет основываться на общей цене квартиры, размера комнат, размера доли, а также числа собственников. Для установления стоимости приглашаются оценщики, которые, как правило, устанавливают цену гораздо ниже рыночной.
На основании 209 статьи ГК РФ, граждане могут пользоваться своим имуществом, даже если это не квартира, а только доля в ней. Это подразумевает, что он может хранить в квартире свои вещи, жить в ней, при этом иные собственники квартиры препятствовать этому не должны. Несмотря на это, гарантировать, что при подаче в суд по вопросу вселения истец выиграет маловероятно. Иск можно подать о несоздавании препятствии в пользовании квартирой, вселении и др. Выиграть такой иск возможно, но затянуться процесс может на очень длительный срок. Он может длится более одного года. Все это время собственник, оставшийся в квартире будет свободно пользоваться ею, а подавшему иск придется снимать себе жилье.
Права долевых владельцев
Каждый из собственников общего дома наделен правами владения, пользования и распоряжения. При этом первые два действуют без законодательных ограничений, в то время как распоряжение имуществом осуществляется с соблюдением определенных правил.
Кроме того, нужно учитывать, что собственник доли не может распорядиться домом целиком, а вправе сделать это исключительно в пределах своей части.
На практике, чтобы выделить свою часть, собственник должен выделить ее в натуре. Обычно это делается через суд, причем размер доли не всегда эквивалентен выделенной площади. К примеру, достаточно сложно разделить общий дом, если в нем только три комнаты, а долевых собственников пятеро.
Тем не менее, если это удается, собственник своей части приобретает больше прав в части распоряжения общим имуществом. Выделенную в натуре долю легче продать или сдать в аренду. Для сравнения по общему правилу долю в праве на общий дом, равно как и весь объект, реально сдать в наем только с согласия других собственников. В противном случае любой из них может оспорить договор и потребовать компенсации.
В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?
Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:
-
Приобрести квартиру в результате оформления сделки
купли-продажи , дарения, мены и пр. в долевую собственность; - Приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи;
- Получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками;
- По решению суда.