Продажа доли земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа доли земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Изменения в земельном законодательстве вызывает немало вопросов относительно межевания. Это связано с тем, что процедура установления границ участка стала обязательной только с 1 января 2018 года. В результате немалые площади земель, вполне законно стоят на кадастровом учете, на них зарегистрировано право собственности, но границы остаются не установленными.

Продажа доли участка без межевания

Продать часть земельного участка, который относится к общей долевой или совместной собственности, без обязательной процедуры межевания невозможно. Запрет на оформление имущественных сделок по продаже между покупателем и продавцом участка, границы которого не определены, обусловлен следующими причинами:

• Чтобы продать земельный участок, необходимо оформить на него право собственности и поставить на кадастровый учет;
• Оформление документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, возможно только после процедуры межевания земельного участка;
• Чтобы заключить договор на продажу недвижимости и участка, его нужно выделить в документах и в натуре. Для этого необходимо провести межевание, установить границы земельного участка и каждой из его долей;
• После межевания земельного участка собственник может подать заявление на постановку на кадастровый госучет и регистрацию своих прав.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания

Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.

К возможным рискам относятся:

1. Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
2. Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
3. Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
4. Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
5. После определения границ может измениться площадь надела.

Сложности при продаже участка без межевания

• Споры с соседями.
• Понижение оценочной стоимости участка.
• Частичное нарушение законодательства, которое обязывает проводить сделки с наличием у собственника кадастрового паспорта.
• Невозможность вычленения доли ЗУ с её последующим отчуждением в пользу одного из собственников.
• Сложность с оформлением наследства, договора дарения, безвозмездной переуступки прав собственности.
• Некорректная площадь земельного участка.
• Риск нарушения СЗЗ или наличия обременений, которые могут быть наложены после постройки капитальных сооружений.
• Недостаточная доказательная база для оспаривания прав собственника в суде.

Какие документы нужны для проведения сделки?

• Удостоверение личности каждого участника сделки.
• Если продавец состоит в законном браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруги, либо свидетельство о разводе
• В случае, если процедура осуществляется силами стороннего агента, потребуется нотариально оформленная доверенность.
• Оригиналы или заверенные копии правоустанавливающих документов в отношении отчуждаемой земли со стороны продавца.
• Официальные документы, подтверждающие, что на ЗУ отсутствуют любые обременения юридического или технического характера.
• При наличии на земле капитальных строений, подлежащих регистрации –кадастровые паспорта и правоустанавливающие документы на каждый из данных объектов недвижимости.
• Рекомендуется также сделать официальную оценку стоимости объекта, предоставить отчёт с указанием рекомендованной, объективной цены на текущую дату.

Стандартный пакет документов для продажи земли включает:

• паспорт собственника (или собственников, если их несколько)
• выписку из ЕГРН
• документ, на основании которого возникло право собственности — договор купли-продажи, решение суда, договор дарения или свидетельство о праве на наследство

Дополнительно могут потребоваться:

• межевой план
• разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников
• нотариальное согласие супруга на продажу, если участок был приобретен в браке
• справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ

Если на участке есть зарегистрированная постройка (например, садовый домик), то на неё также потребуется предоставить документы, подтверждающие собственность.

Договор купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка

Ответственной за эту процедуру являются органы юстиции, расположенные в месте нахождения объекта недвижимости.

По каким правилам должно составляться соглашение На условиях соглашения купли-продажи может быть отчужден исключительно объект недвижимости при прохождении официальной регистрации права собственности на него в законодательно определенном порядке. Из этого следует невозможность реализации жилого дома при отсутствии оформленного права собственности на него.

Оформление этого права может подтверждаться соответствующим свидетельством о праве собственности. В случае обременения объекта недвижимости определенными мерами, к примеру, при оформлении залога (ипотеки) в банковском учреждении, подобный факт должен в обязательном порядке найти свое отображение в документе.

До момента подписания соглашения о купле-продаже жилого дома, стороны должны прийти к договоренности касательно способов расчета между покупателем/продавцом.

Нужно ли проводить межевание при наличии кадастрового паспорта?

Кадастровый паспорт – это документ, в котором содержатся сведения о характеристиках объекта недвижимости, которые требуются для его учета в кадастре недвижимости (рис. 3). На данный момент данный термин федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» исключен из обихода – вместо него появились понятия «выписка из ЕГРН», «межевой план» и «технический план». Выписка из ЕГРН представляет собой документ, в котором представлены характеристики объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах, о частях и т.д. Межевой и технический планы представляют собой пакеты документов, на основании которых проводится кадастровый учет объекта недвижимости – они содержат сведения исходно-разрешительной документации, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, координаты характерных точек границ земельного участка либо контура объекта недвижимости, сведения об основных характеристиках и т.д.

Сделки с участками без межевания

Определенно, важнейшим изменением в земельном законодательстве стало то, что с землей, границы которой не установлены, невероятно проведение всех возможных сделок. Неразмежеванные участки запрещено продать, подарить, оставить в наследство или в качестве заклада. На эту землю беспрепятственно действует только право пользования.

Задолго до вступления в силу правок в земельное законодательство договоренности с участками без межевания были проблемными, а сумма схожей земли обычно была более низкой.

Сейчас же, если даже вы каким-то способом совершите соглашение с таким участком, регистрация права собственности на него будет недоступна для нового владельца до тех пор, пока не будет проведена процедура межевания. В начале 2018 года данное правило касается всех земель, включая и предоставленных под ЛПХ или ИЖС муниципалитетом.

Можно ли реализовать без разграничения

Для разрешения вопроса можно ли продать часть земельного участка без межевания в 2023 году стоит обратиться к нормам действующего законодательства. Ст. 6 ЗК РФ определяет часть земельного участка как отдельный объект правоотношений. Однако гражданское законодательство в статьях 128, 130 среди остальных объектов оборота выделяет земельные участки, но ничего не говорит о долях надела.

В то же время положения статей 549 и 554 ГК устанавливают обязательство наличия четких идентификационных параметров участка при его реализации – техническая характеристика и информация по кадастру. А ст. 37 аграрного законодательства зафиксировала, что продавать разрешено только участок, состоящий на учете.

ВНИМАНИЕ !!! ФЗ № 28 в статьях 1, 19 определяет, что любой надел при постановке на учет должен обрести персональные показатели, позволяющие его отделить от прочих земель по качеству и цене. Зарегистрировать объект возможно исключительно при предъявлении необходимой документации о факте осуществления межевых работ.

Таким образом, пройти процедуру размежевания необходимо. В результате работ надел будет поделен на некоторое количество индивидуальных долей с фиксацией точных границ каждой.

Разъяснения Росреестра

Статья 72 закона №218-ФЗ гласит: регистрация права собственности, совершенная по правилам законодательства, действующего ранее, считается действительной и пересмотру не подлежит. В ст. 26 этого же закона перечислены основания, по которым Росреестр может приостановить регистрацию. Отсутствие межевания в этот список не входит.

Но для владельца и его наследников отсутствие межевания – это отложенные на будущее проблемы: могут возникнуть споры с соседями, не исключен самовольный захват территории третьими лицами. Подобные разногласия улаживают через суд, который принимает решение на основании приложенных к иску документов. Если в справке от Росреестра будет сказано, что границы участка не определены, принять сторону истца правосудию будет сложно. Веским доказательством его правоты послужит межевой план.

Что касается новых представлений, то здесь заинтересованному лицу придется провести межевание в обязательном порядке. Без этого землеустроительного документа новые участки поставить на кадастровый учет не представляется возможным.

Работы по идентификации границ земельного участка выполняет аттестованный кадастровый инженер либо компания, имеющая в штате такого специалиста.

Условия выделения площади в целях дальнейшей продажи

Выдел территории производится в целях свободного распоряжения личной долей. Для этого потребуется обратиться в компанию для межевания участка, после к акту проделанных работ приложить заявление с подтверждением наличия права использования земли, и подать документы для последующего выделения.

Осуществить процедуру возможно только при условии, что совладельцы ознакомлены с будущим выделом и не имеют на это возражений. Когда стороны не могут прийти к общему решению, то они будут вынуждены обратиться в суд для решения ситуации.

Оформление площади участка в долю проходит в три шага:

1. Когда все сособственники согласны на отделение доли зарегистрированного участка, то потребуется обратиться к специалистам для проведения межевых работ. Результатом проводимой работы является акт, на основании которого выделенные доли вносятся в кадастровый реестр.
2. Когда участок не прошел предварительной регистрации, то потребуется провести межевание, после поставить выделенные территории на учет.
3. Далее допустимо оформления права собственности на основе документа, подтверждающего переход земли во владение заявителю.

Результатом процедуры является выдача права собственности и присвоение кадастрового номера выделенной доли. После этого земля может быть продана или передана во владение третьему лицу как отдельная территория.

Правомерна ли продажа доли в доме без земли

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.

Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:

1. На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
2. Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
3. Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
4. Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.

На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.

Ситуация 3. Продать дом, а часть земли оставить

Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.

Чтобы поделить участок, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и провести процедуру размежевания. Затем нужно поставить новые участки на кадастровый учет: один — с домом, другой — свободный. После этого можно продавать дом с участком, на котором он расположен. Но в этом случае нужно соблюдать минимальные размеры земельных участков для конкретной местности. Уточнить их можно в местных администрациях.

Если все документы в порядке, то при предъявлении их в Росреестре не должно возникнуть никаких проблем.

Трудности могут возникнуть в следующих случаях:

1. Если дом не зарегистрирован, то есть построен на земле самовольно, без разрешения муниципальных служб. Чтобы зарегистрировать строение, нужно получить разрешение на строительство. Для его получения потребуется межевание.Здесь есть нюансы. Если дом стоит на земельном участке, предоставленном до 2001 года, то гражданин может воспользоваться упрощенной системой регистрации недвижимости (дачной амнистией). Зарегистрированный дом можно продать.
2. Если площадь земли, на которой стоит дом, значительно изменялась. Например, была поделена или, наоборот, два участка объединились в один. В этом случае межевание необходимо.
3. Если дом перестраивался, видоизменялся. Для его регистрации нужно пройти процедуру межевания.

Похожие записи:

• Признавайте МКД аварийным и расселяйте жильцов по новым правилам
• Статья за телефонное хулиганство
• Возмещение судебных расходов в гражданском процессе.