Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как арендовать землю у государства на максимальный срок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случаях, на которые не распространяются нормы статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также, если претендентов несколько, проводятся торги, на которых продается право аренды на определенный участок земли. Процесс этот занимает несколько месяцев.
Недостатки аренды участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности
При таком большом количестве плюсов возникает вопрос: а есть ли минусы? Они действительно существуют. Во-первых, сама ст.39.1 «Земельного кодекса» сформулирована так, что вызывает много вопросов. В ней много оговорок, разобраться в которых вне конкретной ситуации нелегко. Во-вторых, Кодекс содержит пространство для злоупотреблений и коррупции.
Например, участок может предоставляться как в собственность бесплатно, бессрочное пользование, так и в аренду. Формат сотрудничества определяет местный орган. И, думается, одним людям будут хорошие условия, а другим – похуже. В ст.39.6 Кодекса перечислены ситуации, когда участок предоставляется в аренду с торгов или без них. И здесь в число игроков, вольных распоряжаться ресурсами, помимо местной власти вступают Президент и Правительство.
Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области подала исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, предназначенного для сельхозпроизводства, заключенного с Рыковым Т.Д.
Истец пояснил, что ответчику предоставили во временное пользование поле, который в настоящее время не используется. Участок зарос сорняком, на нем не ведутся никакие работы уже на протяжении пяти лет.
Кроме этого, арендатор прекратил внесение арендных платежей 6 месяцев назад. Администрация предложила расторгнуть договор в добровольном порядке по соглашению сторон, однако Рыков отказался это делать, заявив о том, что имеет право пользоваться участком еще на протяжении 30 лет, а то, что пока земля не используется арендодателя волновать не должно.
Суд, принял исковое заявление. Рассмотрев дело по существу, судья установил, что ответчик нарушил условия договора:
- не использовал участок по прямому назначению более чем 3 года;
- не поддерживает объект в надлежащем состоянии, что приводит к ухудшению его свойств;
- не внес арендную плату, более чем 3 раза подряд.
По правилам ГК договор аренды заключается на определенный срок, в том числе предельно допустимый, и прекращает свое действия после его истечения. При этом на протяжении периода действия договора, арендатор обязуется исправно перечислять арендодателю плату.
Право выкупа может быть закреплено на уровне законодательства либо предусмотрено положением договора.
При этом основополагающим условием передачи земли в собственность арендатора выступает следующее: пользователь земли до окончания срока действия договора выплатит арендодателю стоимость участка.
Выкуп осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Объект должен пройти кадастровый учет.
- Участок должен относиться к числу объектов, подлежащих передаче в аренду. Таковыми законодательство признает участки:
- сельхозназначения, которые можно использовать только для ведения фермерского хозяйства;
- отведенные для ИЖС;
- предназначенные для возведения социальных объектов, например, больниц, школ, детских садов.
- Выкуп земли, не относящейся к категории сельскохозяйственных ресурсов, допускается при условии того, что по территории участка не проходят инженерные сети.
Сколько стоит аренда земельного участка у государства
Подробный расчет ежегодной арендной платы выполняет Департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО) перед началом аукциона. Стоимость аренды будет зависеть от базовой ставки аренды для данной категории земель с учетом площади участка, вида его целевого использования, поправочного и зонального коэффициентов.
При наличии кадастровой оценки в течение последних 5 лет, размер арендной платы зависит от результатов торгов и кадастровой стоимости земельного участка (договор аренды заключают с тем, кто больше предложит максимальную ставку аренды за 1 год). Если кадастровая оценка не проводилась или ей более 5 лет, то торги проводят по процентной ставке от рыночной стоимости. Периодичность проведения государственной кадастровой оценки 1 раз в 3-5 лет.
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
Документы при оформлении
До того как будет подписан и зарегистрирован договор, понадобится собрать следующий перечень документов:
| Наименование | Примечания |
|---|---|
| Заявление от имени нанимателя | Или от его доверенного лица по нотариально оформленной доверенности |
| Личный паспорт заявителя | Гражданина Российской Федерации |
| Кадастровая документация на землю | Паспорт и план |
| Справка из единого государственного реестра юридических лиц | Только для юридических лиц |
| Официальный документ с решением о согласовании | Выдаёт местный орган администрации |
| Правоустанавливающие документы на строения, возведённые на данной территории | Если они есть или документ об их отсутствии |
| Справки о наличии или отсутствии систем коммуникаций | Водоснабжение, электричество, прочее |
| Справки о том, что обременений земельного участка нет | Участок не находится в залоге, под арестом и прочее |
| Квитанция об уплате государственной пошлины | Оригинал и копия |
В понятие «виды аренды» входит положение о целях, на основании которых может быть предоставлен земельный надел. Участок передается в пользование только в том случае, если его эксплуатационное назначение соответствует категории земли, на которой он расположен.
В качестве основных причин для получения участка выступают следующие варианты деятельности в его пределах:
- возведение на арендованном участке объектов недвижимости;
- ведение подсобного хозяйства;
- расширение границ существующих огородных и садовых участков, а также для устройства таковых;
- устройство фермерских угодий.
Стоимость процедуры аренды земельного участка рассчитывается в зависимости от вспомогательных действий, производимых в процессе оформления договора. Сюда входит процедура межевания и постановка надела на учет в кадастре.
Кроме того, регистрация договора аренды в Росреестре предполагает оплату обязательной государственной пошлины в размере 350 рублей. В случае если договор аренды заключается без ограничения права пользования, размер сбора для граждан составит 2000 рублей, а для предприятий и организаций – 22000 рублей.
Аренда земельных площадей у государства по-прежнему является востребованной процедурой. При этом процесс имеет множество тонкостей и нюансов, начиная от определения целей использования участка и заканчивая подготовкой необходимых бумаг. К вопросу следует подойти крайне ответственно, а для повышения шансов на скорейшее завершение процедуры, следует заручиться поддержкой грамотного юриста.
Законодательство обязывает чиновников раздавать участки
Основной документ, который регулирует отношения в сфере аренды государственных участков, — Земельный Кодекс РФ. Оформить землю в аренду под силу даже обычному гражданину, если тот обладает достаточной целеустремлённостью.
Процедура стала значительно проще по двум причинам. Во-первых, за последние годы наработана серьёзная судебная практика.
Во-вторых, в ранее действующее законодательство в марте 2015 года внесены существенные изменения.
С того времени предоставление свободных земельных участков в долгосрочную аренду, в том числе на срок до 49 лет, стало обязанностью государственных и муниципальных органов власти.
Но никто не гарантирует того, что приглянувшийся участок достанется заявителю. По общему правилу перед заключением договора необходимо проведение торгов.
Не все участки лесного фонда стоят на кадастровом учёте, несмотря на то, что лесные массивы занимают примерно 46% от всей территории России. А это означает, что не всегда можно взять в аренду понравившийся участок леса. Аренда возможна, если границы такого участка точно определены, он находится в государственной собственности и стоит на кадастровом учёте. В таком случае договор аренды заключается без проблем на необходимый срок: от 10-ти до 49-ти лет. В течение этого периода на арендованном участке можно вести как хозяйственную деятельность, так и проводить мероприятия, приносящие прибыль. Список разрешённых видов деятельности на участке указан в договоре аренды.
Земли лесного фонда делят на несколько категорий. К первой относятся земли, покрытые лесами. Ко второй — участки леса без зелёных насаждений, например, вырубки леса, которые планируется восстанавливать. Участки леса с хозяйственными объектами, которые обслуживают лесное хозяйство, замыкают список категорий. Исходя из того, к какой категории принадлежит выбранный для аренды участок, формируют список разрешённых целей использования лесной территории.
Случаи досрочного расторжения
При несоблюдении пунктов договора, включая обязанности по уплате и характера пользования участком, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Арендатор должен учитывать существование рисков потери арендованного участка в следующих случаях:
- Нарушение положений Земельного Кодекса и иных нормативных актов;
- Неисполнение обязательств по арендному договору;
- Возникновении непредвиденных ситуаций у владельца земли. В обязанности арендодателя, по чьей инициативе происходит расторжение, входит заблаговременное оповещение арендатора и выплатой компенсации.
- Ухудшение/изменение параметров объекта (невозможность эксплуатации участка в результате стихийного бедствия).
Законом предусмотрена возможность продления в случае наличия договора сроком на сорок девять лет. Основание для продления может стать только проведение торгов с сохранением преимущественных прав у текущего арендатора.
Как оформить земельный участок в аренду
Существует несколько способов для оформления государственного земельного надела:
- Проведение торгов по инициативе администрации. Если есть заинтересованность в аренде, то можно следить за средствами массовой информации, в которых публикуется информация о подобных мероприятиях.
- Если цель определенна, то можно самостоятельно обратиться в административный орган для подбора земельного участка. Если нужная по требованиям земля есть в кадастровом учете и не числится за частным собственником, то назначаются торги с целью определения других потенциальных арендаторов.
- Оформление аренды без проведения аукциона.
- Аренда без торгов в связи с отсутствием постановки участка на кадастровом учете.
Как взять земельный участок у государства – законные основания
По закону все земли в стране, которые не имеют собственника, считаются государственными. Если появляются лица, которые заинтересованы в определенном земельном участке, они могут приобрести его в пользование.
Если не имеется денежных средств для выкупа участка, его оформляют в аренду.
Сделка заключается между нанимателем, это физическое или юридическое лицо, и арендодателем в лице государства или муниципалитета.
В общем все условности проходят по стандартной схеме, но имеются и некоторые моменты.
ВНИМАНИЕ! Заключая договор, съемщик указывает, какой вид деятельности будет проводиться на этой территории. Если он не соответствует действительности, то государство вправе изъять земельный участок.
Например, если земля бралась под ИЖС, а используется для установки автомойки или киоска, то ее использование будет признано нецелевым.