Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уменьшить платеж или срок кредита?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если вы выберете уменьшение ежемесячного платежа, экономию сможете почувствовать сразу.
Условия досрочного полного и частичного погашения
При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.
Например, в Сбербанке досрочно можно погасить сумму не меньше 30% от суммы ежемесячного платежа. Совершить досрочное погашение можно в любой момент начиная со второго дня от выдачи кредита. Никаких документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что вы хотите, сокращать срок или сумму, и указать сумму, которую необходимо списать в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение создается автоматически, при наличии указанной суммы на счете она будет списана в счет погашения ипотечного кредита.
Сокращение срока кредита
Уменьшение срока кредитования – это выгодный вариант для тех, кто не привык делиться с банком своими деньгами. В этом случае переплата по процентам уменьшится, но платежи останутся прежними. Значит тут ещё надо верить в стабильность своего будущего.
Не хочу быть голословным, поэтому рассмотрим этот вариант досрочного погашения с сокращением срока кредита на примере. Для расчётов подойдёт практически любой ипотечный калькулятор.
ДАНО: Стоимость квартиры – 3 000 000 руб. Размер кредита – 2 250 000 рублей. Первый взнос – 750 000 рублей или 25%. Срок – 15 лет. Ставка – 9%.
Если платить без досрочного погашения, получится:
- ежемесячный платёж – 22 821 рубль
- переплата банку – 1 857 779,27 рубля.
Если один раз досрочно внести 100 000 рублейв счёт сокращения срока, получится:
- срок – 13 лет 9 месяцев;
- переплата банку – 1 597 528,32 рубля.
Такой вариант частичного досрочного погашения позволит сэкономить 260 250,95 рубля.
Виды досрочного погашения ипотеки
И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы. Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.
Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.
Алгоритм действий при досрочном погашении кредита
Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит. В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита. В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга. Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.
Что лучше уменьшить: срок или платеж?
Как уже говорилось ранее, что именно уменьшать – срок или платеж, заемщик может выбирать самостоятельно. Преимущество первого варианта заключается в том, что при ускорении выплаты кредита снижаются проценты, которые на него начисляются. Соответственно, вся сумма погашения становится меньше. При этом ежемесячный платеж не меняется.
Если у клиента есть необходимость снизить ежемесячные выплаты, он может это сделать за счет досрочного частичного погашения. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, которым необходимо снизить нагрузку на свой бюджет в будущем. Например, человек планирует менять место работы. При этом он не знает, насколько стабильным окажется его финансовое положение на тот момент времени. Погасив часть досрочно, он получает возможность в этот период времени платить меньше.
Полезные рекомендации
Чтобы досрочное погашение ипотечного кредита не привело к негативным последствиям для вашего бюджета, воспользуйтесь нашими советами:
- Прежде чем обращаться в банк, перечитайте договор о кредитовании, а именно – раздел, посвященный досрочным выплатам. Обратите внимание на размеры процентов, которые насчитываются до внесения дополнительных средств и после, а также на сроки уведомления банка о желании погасить ипотеку досрочно.
-
Оцените свои финансовые возможности. Рассчитайте, какой окажется дата полной выплаты кредита, если часть суммы будет уплачена преждевременно. Заемщик должен понимать, сможет ли он осилить большую досрочную выплату, и будет ли она действительно полезной для оптимизации условий последующих выплат.
-
Все возникающие вопросы решайте непосредственно в банке. Каждое финансовое учреждение может иметь свои условия и нюансы досрочной выплаты кредита. О всех подобных особенностях необходимо узнать заранее, чтобы это не привело к нежелательным последствиям.
Если вы точно уверены в выгоде досрочного погашения, то еще раз уточните алгоритм подачи заявления, чтобы не ошибиться в сроках.
Преимущества досрочной выплаты ипотеки
Сотня тысяч, вложенная в досрочное погашение ипотеки в первые годы выплат, дает экономию в десятки тысяч рублей. Никакая инфляция не способна свести на нет такую очевидную выгоду. Факты, которые нужно знать о досрочном погашении:
— более 90% всех ипотечных кредитов рассчитывается по аннуитетному принципу. Его суть состоит в том, что ежемесячный платеж весь срок займа остается неизменным, но меняется соотношение процентов и тела кредита в каждом платеже. Например, в первый год ипотеки при платеже в 22 000 рублей заемщик выплачивает около 12000 рублей за проценты и 10 000 рублей в счет погашения основного долга. В конце срока доля процентов может составлять 1-2000 рублей, остальная сумма пойдет на выплату основного долга. Более выгодный для плательщика вариант — дифференцированная система расчетов. При дифференцированном расчете сумма процентов уменьшается, а размер выплаты на погашение основного долга остается неизменным весь срок займа. У этого метода есть серьезный недостаток: первые годы платеж очень высокий, поэтому получить одобрение на ипотеку с дифференцированным платежом сложнее. Досрочное погашение при аннуитетном методе — лучший способ сократить расходы на обслуживание займа;
— при досрочном погашении ипотеки в первые годы кредита заемщик экономит в разы больше, чем несколько лет спустя;
— при досрочном погашении основного долга уменьшаются расходы на страховку. Сегодня страховая премия обычно выплачивается раз в год и составляет определенный процент от оставшегося основного долга. В результате снижения размера займа страховая премия пропорционально уменьшается.
Советы при досрочном погашении ипотеки
Выбирать, как лучше выплачивать ипотеку досрочно, надо исходя из ситуации: личной и семейной. Следует обратить внимание и на инфляцию в стране: будут ли обесцениваться деньги. При высокой инфляции советуют не спешить с досрочкой, а покупать товары, обустраивать квартиру.
Если ограничений на максимальные досрочные выплаты нет, подойдет любой вариант: экономически это практически одинаково. Хотя лучше согласиться уменьшать размер платежа, а затем каждый месяц вкладывать сэкономленные деньги в досрочку.
Если есть ограничения на досрочное погашение, то выгоднее — сократить срок. Это экономически более эффективно.
Если в семье возможно сокращение дохода в ближайшие годы, то лучше сократить платеж. Первое время «лишние» деньги можно вносить на досрочку, сокращая и сокращая платеж, а в сложное время выплачивать небольшой платеж.
Учтите свой характер. Если вы оптимист по жизни и не боитесь потерять работу, то после досрочного погашения сокращайте срок. Если ваш стакан всегда наполовину пуст — сокращайте размер выплаты.
В общем, нельзя однозначно сказать, что выгоднее при досрочном погашении ипотеки: сократить срок или платеж, надо подходить к каждой ситуации индивидуально и оценить личные приоритеты и финансовое положение.
Какой способ выгоднее?
Чтобы было понятно, как выгоднее гасить ипотеку досрочно – уменьшение платежа или срок, лучше всего привести наглядный пример.
Человек заключил ипотечный договор в ноябре 2016 года, предметом которого стала квартира стоимостью 5 миллионов рублей. Стороны установили срок обязательств — 25 лет, ставка по процентам — 12,5, размер ежемесячного платежа — 55, 5 тысяч рублей. В результате ему придется переплатить сумму в 11 335 300 рублей, или 226,71% от суммы ипотеки.
При этом человек имеет заработную плату, размер которой составляет 150 тысяч рублей. 50 тысяч рублей он имеет возможность оплатить досрочно. Поэтому он решает уменьшать не платежи, а общий срок кредитования.
В конечном счете он погасит ипотеку в июле 2022 года, то есть срок уменьшиться на 19 лет. Переплаченная сумма будет составлять 2 005 225 рублей – это 40% от суммы кредита.
Если же человек решил уменьшить именно платежи, а не срок в связи с тем, что у него нет уверенности завтрашнем дне. С этой целью он каждый месяц вносит дополнительный платеж в размере 50 000 рублей с уменьшением размера очередной оплаты.
В итоге должником будет совершен окончательный платеж в январе 2025 года, то есть раньше на 16 лет. При этом сумма переплаты выйдет 2 569 226 рублей – это 52% от размера ипотеки. В результате заемщику удастся сэкономить примерно 750 000 рублей.
Таким образом, оба способа хороши. Какой из них выбрать должник решает сам, исходя их того, что ему необходимо – сэкономить деньги или время.
Как оплачивать ипотеку в Сбербанке?
Сбербанк является одним из немногих банков, которые никак не препятствуют, если клиенты желают погасить ипотеку раньше срока, установленного договором. Однако, должникам следует запомнить один очень важный момент: если дополнительная денежная сумма будет просто перечислена на счет, то ее не зачтут автоматически, средства сверх очередного платежа останутся на счету, пока не наступит следующая дата погашения. Чтобы платеж был зачтен банком, необходимо заранее написать заявление.
При частичном досрочном погашении предусмотрен следующий порядок действий:
- Посетить отделение банка за день до даты внесения очередного платежа и подать заявление, в котором изъявить свое намерение досрочно оплатить долг.
- Перечислить сумму средств, которая состоит из очередного платежа и денег, планируемых внести досрочно.
- Сотрудник произведет перерасчет по ипотеке. Стоит отметить, что Сбербанк предлагает только уменьшить размер платежа, а не сократить срок кредитования.
- Банк составит новый график перечислений, который должник может получить на руки.
Если же клиент намерен погасить ипотечный кредит полностью, то понадобится совершить следующие действия:
- Обратиться в банковское отделение, в котором было оформлено ипотечное соглашение, и попросить сделать перерасчет итоговой суммы задолженности. При этом нужно не забыть сказать, что есть намерение погасить кредит в полном объеме.
- Написать и направить в банк заявление о досрочном погашении.
- Перечислить необходимую сумму на ипотечный счет.
- Запросить и получить документ, который будет подтверждать, что долг является полностью погашенным.
- Произвести расторжение кредитного соглашения с банком.
- Совершить операцию по закрытию банковского счета, чтобы кредитная организация не начисляла комиссию за обслуживание.
- Пройти процедуру снятия обременения ипотечной квартиры.
- Обратиться в страховую компанию, чтобы вернуть уплаченную часть страховки.
Как можно досрочно погасить ипотечный кредит
Ни для кого не секрет, что ипотеку большинство среднестатистических граждан России оформляют на долгосрочный период: 20 – 30 лет. Это объясняется тем, что стоимость недвижимости достаточно высока в сравнении с уровнем дохода населения. Поэтому при оформлении ипотеки и внесении всего лишь 1/10 или 1/20 части стоимости недвижимости, с учетом процентных платежей и расходов на страховку размер платежа по кредиту и с учетом двадцатилетнего срока не мал. И заемщики, страхуя себя от невозможности в дальнейшем оплачивать большие суммы по кредиту, оформляют ссуды на 30 лет. Но при этом, пока есть возможность, стараются платить больше, а иногда и вообще погашают ее досрочно.
Досрочное погашение ипотеки возможно в двух формах:
- Частичное погашение, когда плательщик каждый месяц или изредка вносит значительно больше той суммы, которую он должен платить в соответствие с кредитным договором;
- Полное досрочное погашение, при котором весь остаток по ипотеке гасится одним платежом. Заемщик одновременно платит банку-кредитору и основную сумму долга, которая осталась, и сумму процентных платежей, которые он должен уплатить по графику платежей.
Стоит ли лучше откладывать или инвестировать
Из-за падения ставок по ипотеке сейчас многие стали задумываться о том, стоит ли ее гасить досрочно. Некоторые считают, что лучше откладывать деньги в подушку безопасности или на вклад, а другие предпочитают инвестировать средства, чтобы получить большую прибыль, чем переплата по ссуде.
Рассчитывая, выгодно ли гасить ипотеку досрочно или лучше вложить деньги или просто положить их на вклад важно сравнить переплату по кредиту и прибыль.
Пример. Ипотечный кредит на 3 млн. руб. оформлен на срок 10 лет со ставкой 8,5 % годовых. При платеже в 37 195 р. в месяц за весь срок переплата составит 1 463 484 рублей. Допустим, после 1 года выплат у клиента появилась свободная сумма в 1 млн рублей, и он задумался о том, выгоднее ли гасить ипотеку досрочно или лучше положить деньги на счет в банке, а возможно есть смысл и инвестировать средства с большей выгодой.
Основные ошибки при досрочном погашении
Самая главная ошибка заемщиков – не задумываться о досрочном погашении ипотеки. Это приводит к лишним расходам. Но есть и другие ошибки, которые регулярно допускают клиенты банков при выполнении этой операции:
- Забытый ежемесячный платеж. Досрочное погашение не освобождает от его оплаты. Например, у заемщика ежемесячный платеж 15 тыс. рублей 23 числа, а 22 он внес 50 тыс. рублей в счет оплаты долга вперед. 23 числа ему все равно нужно заплатить 15 тыс. рублей ежемесячного платежа (или другую сумму, если средства по досрочной выплате были направлены на уменьшение платежа). В некоторых банках в платеж, следующий за операцией досрочной выплаты долга, можно гасить только проценты.
- Погашать кредит любыми суммами. Это не всегда помогает сэкономить. Большинство банков списывают в первую очередь проценты, начисленные на дату проведения операции. В итоге часто клиент только их и выплачивает банку раньше даты, предусмотренной графиком.
- Накопление крупной суммы для выполнения операции. Важно понимать, что проценты начисляют ежедневно на остаток суммы задолженности. Чем позднее проведена оплата, тем меньше будет экономия.
- Отсутствие финансового резерва. Ее должно хватать на 3-6 ежемесячных взносов. Она нужна на случай потери работы, болезни и других непредвиденных ситуаций.
- Пополнять счет карты заранее. Обычно недостаточно просто пополнить карту для списания средств. Необходимая сумма должна отобразиться на счету для списания, а это требует время и может занимать 1-3 рабочих дня, поэтому пополнять карту нужно за 3-5 дней до даты платежа. Если не успеваете оплачивать заранее, то лучше внести деньги напрямую на счет в отделении банка.