Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор ренты и на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Обязанность уплаты налогов
Согласно налоговому законодательству любой доход физического лица облагается налогом. В данном случае каждый из участников сделки является выгодоприобретателем, т.е. рентополучатель получает ежемесячно (или разово) денежные средства за квартиру, соответственно это считается своего рода доходом, который в свою очередь облагается НДФЛ в размере 13%.
Рентоплательщик после регистрации договора фактически становится собственником жилья и поэтому обязан оплачивать налог на недвижимое имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости объекта и регионального понижающего коэффициента. Так как владелец и рентоплательщик являются родственниками, последний вправе не платить налог на доходы физических лиц, как в случае с иными лицами, не состоящими в родстве с владельцем.
Стоит отметить и тот факт, что обе стороны договора могут рассчитывать на получение имущественного вычета. Одна сторона (рентополучатель) так как уплачивает НДФЛ, может воспользоваться на основаниях, оговоренных в налоговом законодательстве (за дорогостоящее лечение, за приобретение автомобиля и т.д.). Вторая (рентоплательщик), как при покупке квартиры.
Порядок оформления и регистрации аренды
Сделка подлежит обязательному заверению нотариусом, а переход права собственности на квартиру должен быть зафиксирован в Росреестре. Для составления договора необходимо личное присутствие обеих сторон.
Договор ренты – один из самых точных видов договоров. В нём подробно расписываются каждое из условий, на которых жилище передаётся в ренту, а также характеристики передаваемого жилья. В документе обязательно указываются:
- полное имя рентополучателя и плательщика ренты;
- данные из документов, которыми подтверждаются личности каждой из сторон;
- адрес отчуждаемой жилплощади;
- площадь, количество комнат, этаж расположения квартиры;
- номер, за которым квартира числится на кадастровом учёте;
- условия передачи недвижимости: бесплатно или за определённую сумму;
- размер и порядок производимых платежей;
- условия для расторжения сделки.
Согласно ГК РФ, размер ренты не может быть установлен ниже прожиточного минимума, предусмотренного для города, в котором расположен предмет договора (квартира). Если для этого города минимум не установлен, то при указании размеров рентных выплат ориентируются на средний минимум по стране.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Можно ли расторгнуть договор?
Иногда пожилые люди сталкиваются с ситуацией, когда рентоплательщик не исполняет свои обязанности. В этом случае владелец квартиры имеет право обратиться в суд с требованием о выкупе ренты и расторжении соглашения. Также можно потребовать выплаты моральной компенсации. Кроме того, предусматривается возможность признания сделки недействительной (чаще всего инициаторами судебных разбирательств являются родственники пожилого человека). Как правило, суд принимает такое решение при наличии следующих обстоятельств:
- плательщик принудил владельца недвижимости заключить соглашение посредством совершения насильственных действий или обмана;
- рентоплательщик заключил соглашение с лицом, которое является недееспособным.
Прядок заключения договора пожизненной ренты
1. Составить договор
Договор подобного рода не имеет какого-то определённого образца. Составить его можно в свободной форме, включить и описать все требования к плательщику ренты (например, ежемесячную сумму взноса или спектр оказываемых услуг и покупок).
Прежде чем окончательно согласовать договор, перед заключением лучше обратиться за юридической помощью, чтобы не упустить важных нюансов.
2. Предоставить документы
До заключения договора будущий получатель ренты (собственник) должен предоставить необходимые документы, подтверждающие, что он является единственным обладателем недвижимого имущества.
Полный перечень необходимых документов:
- Технический паспорт на квартиру/недвижимость
- Справка о единоличном владении недвижимым имуществом
- Выписка из домовой книги
- Копия финансового лицевого счёта
- Паспорта обеих сторон
Договор ренты (образецов)
Типовой договор ренты должен являть собой соглашение, в котором следует:
- определить все существенные условия, предусмотренные законом;
- оговорить иные вопросы, которые стороны захотят согласовать.
В первую очередь при документировании рентной сделки должны быть установлены:
- стороны соглашения, включая личные данные, такие как Ф. И. О. (наименование), паспортные данные (или данные учредительных и регистрационных документов для юрлиц), адрес проживания/регистрации/местонахождения;
- предмет договора — имущество, которое передается взамен получения рентного дохода, нужно индивидуализировать максимально подробно с указанием реквизитов документов или внешних особенностей вещи;
- размер рентного дохода, форма его выражения и периодичность индексации;
- повторяемость и этапы выплаты рентного дохода;
- получатель оплат — собственник, отдающий имущество, или другое лицо;
- правомочия и обязанности сторон, включая ответственность за просрочку выплат.
Кроме того, контрагенты по договору бессрочной ренты могут определить условия покупки предмета ренты, цену выкупа и срок, в течение которого исключается возможность выкупа. А во всех видах рентных договоров дополнительно стоит определить нюансы дальнейшего использования рентного имущества и аспекты досрочного расторжения договора, согласовав эти вопросы с рентным кредитором.
Договор должен быть подписан обеими сторонами и оформлен в соответствии с законом.
Как правильно заключить договор пожизненной ренты
Процедура проведения данной сделки считается простой и понятной. Для этого выполняются действия гражданами:
- принимается решение о необходимости составления соглашения;
- далее оба участника сделки должны обратиться к нотариусу;
- специалисту передаются документы на квартиру, а также личная документация каждого гражданина;
- на жилье требуется передать выписку из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и технический план, а также выписки из БТИ, домовой книги и других учреждений, что гарантирует юридическую чистоту данной сделки;
- если планируется перечисление средств на счет в банке, то рентополучатель должен взять в банковском учреждении справку, содержащую реквизиты счета;
- проверяется вся документация нотариусом, после чего составляется акт;
- изучаются все условия договора пожизненной ренты гражданами;
- если отсутствуют претензии, то подписывается документ.
Если предполагается изначальное отчуждение имущества, то данный процесс должен фиксироваться в Росреестре.
Важные рекомендации и возможные риски
Многие люди избегают заключать договоры ренты, справедливо опасаясь мошенничества и не честного отношения к своим обязанностям.
Для того, чтобы свести к минимуму риски обмана, нужно перед сделкой прояснить все обстоятельства дела.
Риски плательщика заключаются в появлении наследников владельца квартиры. Кроме того, нельзя забывать о праве обязательной доли для некоторых категорий родственников.
По этой причине перед заключением договора нужно выяснить наличие близких родственников, особенно находящихся в недееспособном состоянии.
Другой опасностью плательщика является принадлежность недвижимости. Однако эту проблему можно решить легко. Достаточно запросить в Росреестре кадастровый паспорт на недвижимость. Там указаны данные владельца.
Справка о лицах, зарегистрированных в квартире, сведёт к минимуму риски обмана относительно состояния квартиры.
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
Как правильно заключить договор
При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:
- Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
- Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
- Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
- Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
- Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.
Форма выплаты — лишь денежная. Выплаты продолжаются в течение жизни получателя ренты, обычно ежемесячно, когда другое не предусматривается договором.
Размер выплат пожизненной ренты – существенное условие, оно обязательно должно быть указано в договоре.
Когда собственность под выплату ренты бесплатно отчуждается, размер ренты обязан быть не меньше величины прожиточного минимума на душу населения, которая установлена соответственно с законом в соответствующем субъекте Российской Федерации по месторасположения данного имущества, а если отсутствует указанная величина в соответствующем субъекте Российской Федерации – не меньше величины прожиточного минимума на душу населения, установленной соответственно с законом, в целом по Российской Федерации. Размер ренты при этом подлежит увеличению, учитывая рост соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Случайное повреждение или случайная гибель имущества плательщика не освобождает от обязательства оплачивать пожизненную ренту (статья 600 Гражданского Кодекса РФ).
Плательщик за просрочку выплат оплачивает получателю проценты, которые предусмотренны статьей 395 Гражданского Кодекса РФ, когда другой размер не устанавливается договором (статья 588 Гражданского Кодекса РФ).
Сторонам договора не следует переходить на дружеские доверительные отношения: держите их в рамках партнерских.
Сохраняйте квитанции об оплате услуг и покупок за все время действия соглашения.
Все денежные средства передавайте и принимайте только с оформлением расписки или другим способом, который бы документально подтверждал факт оплаты (банковским или почтовым переводом).
Если вы договоритесь о периодическом подписании некоего акта о приеме-передачи услуг, в котором будет отражено, что обязанности сторонами полностью исполнены и претензий нет, то это защитит от возможных мошеннических действий противоположной стороны.
Пожизненная рента может стать хорошим вариантом для решения проблем с отсутствием жилплощади. Конечно, для получения квартиры в свою полную собственность плательщику приходится ждать кончины получателя ренты, а за это время рентоплательщик обязан соблюдать и выполнять пункты контракта, создать благоприятные условия для жизни пожилого человека, ни в чём его не ущемляя.
При честном выполнении всех положений соглашения выгоду получают обе его стороны.
Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:
| Рента | Дарение | |
|---|---|---|
| Плюсы | • чёткое описание условий передачи права; • сложно оспорить; • нотариальное заверение; • квартира под обременением для выполнения условий; • получатель имеет право пожизненного проживания; • обязанность по уплате ЖКУ возложена на плательщика. |
• если стороны являются близкими родственниками, нет обязанности по уплате налога; • минимальный комплект документов; • стоимость регистрации сделки довольно мала; • если в квартире кто и прописан, то они могут остаться здесь жить; • есть возможность аннулировать сделку, если доказать, что она была совершена под давлением. |
| Минусы | • даже мелкое нарушение может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке; • риск недобросовестности обеих сторон; • риск заинтересованности в скорейшей смерти владельца помещения; • до момента снятия обременения может пройти длительный период времени. |
• не расторгается без веских оснований; • риск отмены сделки. |