Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи квартиры без риэлтора в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.

Налог на подаренную недвижимость

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.

В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).

Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.

Тенденции на рынке аренды жилья

Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.

Порядок оформления договора

Для того чтобы сделка была признана действительной и не подлежали аннулированию, рекомендуется придерживаться такого порядка оформления договора:

1. Сбор документации. Это первый этап, с которого рекомендуется начать. Помните, у вас должны быть готовы как основные, так и дополнительные документы.

2. Обращение в Росреестр или МФЦ. Здесь нужно получить свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН, вместо свидетельства).

3. Подписание договора. Первоначально подойдет предварительный договор купли-продажи квартиры, который означает, что в будущем обе стороны согласны на заключение сделки.

4. Оформление акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи. Это означает, что продавец предъявил все справки, документально сделка была оформлена верно, а покупатель согласен со всеми условиями.

5. Расчет. Покупатель передает продавцу ранее оговоренную и прописанную в соглашении сумму за недвижимое имущество.

Для того чтобы сделка была признана законной, документация должна пройти юридическую экспертизу. Завершающими этапами порядка оформления договора являются прохождение гос. регистрации и передача новому владельцу доступа к недвижимости.

Что еще делает нотариус в сделке

У нотариуса есть масса других полезных функций кроме правовых консультаций и составления текста договора.

Нотариус:

• извещает сособственников о преимущественном праве (например, если в квартире 2 собственника, то при продаже доли второго нужно обязательно уведомить);
• составляет согласия супругов на куплю продажу;
• запрашивает актуальные сведения об обременениях из ЕГРН;
• составляет доверенности для представительства в МФЦ, если необходимо;
• проверяет дееспособность участников (очень актуально для сделок с гражданами старшего возраста);
• предоставляет свой депозит для безопасных расчетов;
• проводит электронную регистрацию купли продажи.

Все указанные услуги обеспечиваются нотариусом за дополнительную плату. Можно отметить, что расценки на нотариальные услуги сегодня весьма лояльные, особенно если учесть уровень мошенничества на рынке недвижимости.

Итак, оформление купли продажи квартиры через нотариуса гарантирует сторонам сделки высокий уровень безопасности. В случае возникновения убытков есть возможность взыскать и с конторы. Дополнительно нотариус осуществляет и другие полезные функции, которые могут пригодиться при заключении договора.

Нужно ли и обязательно ли заверять у нотариуса договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи можно заключать в простой письменной форме, то есть без нотариального заверения. Главное, чтобы стороны поставили свои подписи под текстом документа. При этом важно соответствие участников сделки следующим требованиям:

1. Полная свобода воли — не допускается давление на их решения, ни в моральной, ни в физической форме.
2. Совершеннолетие либо эмансипированность ребенка 16–18 лет (подтвержденная решением органа опеки и попечительства или суда).
3. Отсутствие психических заболеваний, препятствующих способности адекватно мыслить и четко понимать последствия совершаемых действий.
4. Понимание сущности происходящего (лиц, находящихся в алкогольном, наркотическом опьянении либо под действием психотропных препаратов к заключению договора допускать нельзя).

Порядок оформления договора купли-продажи у нотариуса

Для оформления нотариального договора сторонам и/или их представителям необходимо вместе явиться в любую выбранную ими нотариальную контору или вызвать нотариуса к месту проведения процедуры.

Как проходит сделка купли-продажи:

1. Изложение нотариусу цели обращения, подача документов, разъяснение ключевых моментов предстоящего действия.
2. Получение реквизитов на оплату государственной пошлины и нотариального тарифа.
3. Составление договора, если он не был подготовлен ранее.
4. Предъявление установленного перечня документов.
5. Прохождение процедуры удостоверения личности и подтверждения полномочий заявителей.
6. Ознакомление фигурантов сделки с правовыми последствиями ее совершения.
7. Подписание договора сторонами.
8. Удостоверение документа нотариусом.
9. Внесение данных о совершенном действии в ЕИС (Единую информационную систему) нотариата.

Подписи, копии и выписки

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП)	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Дополнительные документы: 1. Для свидетельствования подлинности подписи на банковской карточке – образец банковской карточки из Вашего банка. 2. Для свидетельствования подлинности подписи переводчика – диплом переводчика в оригинале.
От юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб.
От физических лиц и ИП	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП*
Регистрация ЮЛ	200 руб. (одна подпись)	3 500 руб.
Регистрация ИП	100 руб. (одна подпись)	2 000 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках
Для физических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 400 руб. (подпись ИП на одной карточке)
Для юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке)
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах
Для всех лиц	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.- для физ. лиц и ИП; 1 900 руб. – для юр. лиц
Свидетельствование верности копий и выписок
Удостоверение равнозначности документов	50	от 150 руб. за страницу	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
Свидетельствование верности копии документа и выписок из них, за страницу копии (выписки)	10 руб. за страницу	90 руб. за страницу

Через агентство недвижимости

Данный способ наиболее удобный для всех сторон соглашения:

• риэлтор сопровождал сделку купли-продажи и знает все ее детали;
• у юристов агентства было время на изучение всех документов, запрос необходимых сведений и точно знают, что нужно указывать в тексте соглашения, чтобы он был максимально выгодным для клиента.

Если агентство представляет интересы покупателя, «чистота» объекта недвижимости изучается сразу и во многих случаях дело не доходит до подписания соглашения.

Если определенные проблемы выявляются на этапе заключения договора, у продавца запрашиваются дополнительные сведения либо юристы их получают из собственных источников. После того, как изучены все нюансы, начинается оформление сделки в следующем порядке:

1. составляется текст договора (юристами агентства либо сторонними специалистами);
2. проект соглашения внимательно изучается сторонами, юристами и нотариусом, при необходимости вносятся изменения;
3. текст выдается участникам сделки для изучения и подписания.

Основная особенность данного способа заключения договора – предоставление сторонам достаточного времени для тщательного изучения документа, обсуждения всех деталей и утверждения окончательного варианта.

После этого участники сделки подписывают соглашение и регистрируют в Росреестре переход права собственности.

Как проходит сделка? Присутствовать должны обе ее стороны или их законные представители. Первый этап посвящается изложению сути обращения в нотариальную контору. Нотариус проверяет документы, запрашивает информацию о наличии юридически значимых обстоятельств (он узнает, имеются ли обременения, судебные акты о лишении дееспособности, права третьих лиц и пр.).

По полученным реквизитам стороны оплачивают госпошлину и нотариальный тариф. Подтверждением проведения оплаты служат квитанции, которые необходимо предоставить в контору.

Нотариус составляет проект договора, учитывая достигнутые сторонами договоренности. Он предупреждает участников о правовых аспектах сделки, после чего происходит подписание документа и его заверение. Данные вносятся в ЕИС. В Росреестр передается запрос на проведение государственной регистрации (эта процедура осуществляется бесплатно в оговоренные законом сроки).

1. Присутствие нотариуса при покупке или продаже квартиры в момент подписания договора минимизирует риски оспаривания сделки в дальнейшем.
2. Роль нотариуса в сделке с недвижимостью заключается в проверке документов, разъяснении сторонам их прав и обязанностей, последствий.
3. При необходимости у нотариуса можно проконсультироваться или заказать полную юридическую проверку сделки, это оплачивается отдельно от госпошлины.
4. Нотариальное удостоверение ДКП требуется при продаже доли в праве собственности, имущества несовершеннолетнего или недееспособного, приобретении долей супругами.
5. Если у квартиры один совершеннолетний собственник, обращаться в нотариальную контору для заверения ДКП по закону необязательно.

Стоимость услуг нотариуса

Оплату услуг нотариуса производят стороны сделки по договоренности. Такой момент должен быть оговорен на этапе подготовки. Законодательно не закреплено, на ком будут лежать такие расходы, но, как правило, стороны их делят между собой поровну.

Суммарно услуги нотариуса по оформлению сделки купли-продажи квартиры складываются из:

• государственной пошлины за заверение соглашения – 0,5 % от стоимости продаваемого объекта, но не меньше 300 руб. и не больше 20 000 руб.;
• тарифа за услуги технического и правового характера – согласно прейскуранту (примерно от 3 до 9 тысяч рублей в зависимости от региона);
• при передаче документов на регистрацию в Росреестр через нотариуса – услуга оказывается бесплатно, но необходимо оплатить госпошлину 2 000 рублей за действия по перерегистрации имущества;
• при использовании депозита нотариуса – 1 500 рублей.

Преимущества и недостатки оформления сделки через нотариуса

Оформление сделки у нотариуса имеет ряд преимуществ, причем как для покупателя, так и для продавца. С другой стороны, у этой процедуры есть и недостатки. Несмотря на то что чаще всего обращаться к нотариусу не нужно, многие граждане стремятся оформлять соглашение именно таким способом.

По сути, он представляет собой посредника (третью сторону), который обязан:

• проверить дееспособность участников сделки;
• проверить их вменяемость, полное осознание последствий своих действий (отсутствие психологического давления, шантажа и т.п.);
• убедиться в юридической чистоте недвижимости;
• запросить информацию в открытых и закрытых базах данных, доступ к которым не имеют риэлторы, юристы и другие посредники;
• гарантировать законность проведения сделки;
• обеспечить проведение безопасных расчетов (наличными или переводом);
• отправить документы на электронную регистрацию в Росреестре (иногда услуга предоставляется и оплачивается дополнительно);
• провести видеосъемку процесса подписания договора, проведения расчетов (при наличии технической возможности, в качестве дополнительной услуги).

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке

По закону оформлять ДКП можно в простой письменной форме. Это значит, что договор купли-продажи квартиры у нотариуса заверять не обязательно.

Однако сделка купли-продажи должна соответствовать следующим требованиям:

• участники процедуры действуют по собственной воле. Давление на их решение недопустимо;
• человек достиг возраста 18 лет или был эмансипирован, что подтверждено решением органа опеки или судом;
• у лица отсутствуют психические заболевания, не позволяющие адекватно мыслить и чётко понимать последствия совершенных действий;
• человек понимает сущность происходящего, не находится в алкогольном или наркотическом опьянении, а также под действием психотропных препаратов.

Нарушение любого из вышеуказанных условий приведет к тому, что сделку признают недействительной. Нотариус способен заранее выяснить присутствие оснований, препятствующих оспариванию соглашения.

Когда сделку рекомендуется оформлять нотариально?

Покупатель заинтересован в услугах нотариуса в следующих ситуациях:

• Когда продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. Нотариус подтверждает факт законности такой сделки. Кроме того, заверение свидетельствует о том, что права несовершеннолетнего не были нарушены. В случае, если оформление такой сделки проходит без участия нотариуса, органы опеки и попечительства могут легко оспорить сделку в суде.
• Нотариус требуется, когда в недвижимости прописаны несовершеннолетние дети, а процедура их выписки не выполнима. Нотариус своей подписью доказывает невозможность несовершеннолетних претендовать на недвижимость.
• Когда речь идёт о долевой собственности, нотариус необходим для того, чтобы подтвердить волю каждого владельца на продажу недвижимости.
• Участие нотариуса для покупателя необходимо в случае, если сделка заключается с законными представителями недееспособного лица. В каждой из вышеперечисленных ситуаций нотариус подтверждает факт законности осуществляемых действий, а также следит за тем, чтобы права покупателя не были ущемлены.

Итак, приведем информацию по нотариальным тарифам при купле-продаже квартиры.

При обязательном удостоверении договоров нотариальный тариф не может быть более 20 тыс. рублей и менее 300 рублей.

Общие затраты на нотариуса составят:

0,5% × сумма по договору + технические работы

Например, стоимость договора 5 млн. рублей. По нотариальному тарифу получится 25 тыс. рублей, но существует ограничение в 20 тыс. рублей. Поэтому участие нотариуса обойдется в 20 тыс. рублей по тарифу и в некоторую сумму за технические и правовые работы.

Теперь поговорим о расценках за необязательное участие нотариуса.

Если продавцы и покупатели друг другу не близкие родственники и нотариус привлекается по их желанию, вы можете определить стоимость нотариальных услуг по следующему принципу:

Цена жилья	Тариф	Технические работы	Пример
Менее 1 млн руб.	3000 руб. + (0,004 × Цена)	Величина не постоянная – от 3 до 10 тыс. руб.	Продавец отчуждает квартиру за 12 млн руб. Технические работы нотариуса обойдутся сторонам в 5 тыс. руб. Тогда полный нотариальный сбор составит: 5 тыс. руб. + 25 тыс. руб. + (0,001 × (12 млн руб. – 10 млн руб.)) = 32 тыс. руб.
От 1 до 10 млн руб.	7000 руб. + (0,002× (Цена – 1 млн руб.))
Больше 10 млн руб.	25 000 руб. + (0,001× (Цена – 10 млн руб.))

Стоимость услуги нотариуса при сделке с недвижимостью

Оплата за нотариальные действия (госпошлина) взыскивается по тарифам, установленным ст. 333.24 НК РФ, плюс к этому оплачивается работа нотариуса (УПТХ). Размер пошлины зависит от того, кому продается недвижимость и ее оценочной стоимости. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным по закону, размер госпошлины составляет 0,5 % от суммы договора.Плюс к этому взыскивается УПТХ за один объект недвижимости.
Размер УПТХ (оплата услуг нотариуса) в Москве оплачивается дополнительно к нотариальному тарифу.

*Актуальные тарифы смотрите в соответствующем разделе — ⁠

В нашей нотариальной конторе оказываются все нотариальные действия по сделкам с недвижимостью. Обращайтесь с помощью формы на сайте или по телефону, чтобы уточнить стоимость регистрации сделок с недвижимостью через нотариуса, сроки оказания услуги или задать другие интересующие вас вопросы.

Похожие записи:

• Нужно ли платить налог на продажу подаренной квартиры?
• Льготы по налогам для пенсионеров в 2021 году
• Выплаты малоимущим семьям в 2023 году