Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продление договора аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.
Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:
а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.
Иными словами. В уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, нет информации о нарушениях использования земли.
Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.
б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.
Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.
Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.
При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.
Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.
Продление договора аренды
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Как продлить аренду земельного участка: порядок действий
Порядок продления договора аренды земельного участка регламентирован законодательством и зависит от многих факторов. Например, от согласия и правового статуса участников договора. Если в пролонгации контракта задействованы физические лица, то арендодатель должен в письменной форме уведомить о намерении продлить соглашение в связи с истечением срока договора. Если стороной в договоре выступают юридические лица, государство или муниципалитет, процесс усложняется из-за их правового статуса.
Пролонгация аренды земельного участка начинается с письменного уведомления арендатором арендодателя о своем желании за 3 месяца до окончания срока сделки. В заявлении о продлении договора аренды земельного участка следует указать следующие данные:
- наименование юридического лица или муниципалитета, который предоставляет землю во временное пользование;
- ФИО и должность должностного лица, принимающего окончательное решение по пролонгации;
- ФИО, адрес и другие данные арендатора;
- просительная часть заявления, в которой следует выразить намерение на продление арендного соглашения;
- реквизиты ранее заключенного контракта;
- срок истечения действующего контракта;
- основания о преимущественном праве на продление договора;
- перечень документов, которые прилагаются к заявлению;
- дата заявления и подпись арендатора.
Как продлить аренду земли под ИЖС?
Продление договора аренды участка под ИЖС с администрацией возможно после проведения торгов или без аукциона. Пользователь надела может рассчитывать на второй вариант только тогда, когда участок был получен во временное владение аналогичным способом – без проведения публичного аукциона. В этом правиле есть одно исключение – торги не проводились, так как не было зарегистрировано заявок на аукцион, и участок был получен в аренду конкретным лицом по причине отсутствия конкуренции.
Своевременная подача заявления о пролонгации в администрацию – обязательное условие для возможного продления. Оно подается до момента истечения срока существующих арендных отношений. В этом случае у действующего пользователя сохраняется преимущественное право на приобретение земли, и договор аренды оформляется повторно.
Примером оспаривания отказа может послужить дело Пензенского районного суда.
В 2016 г. гражданка К. обратилась в суд с иском о признании отказа в продлении договора необоснованным. В заявлении К. указала, что арендовала участок у администрации Пензенского района для ведения ЛПХ. В 2015 г. она обратилась к главе администрации с просьбой о пролонгации. Все условия для продления были соблюдены, однако, она получила отказ по причине того, что обратилась с заявлением после истечения срока договора.
В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что:
- наем ранее неоднократно продлевался путем заключения дополнительного соглашения;
- арендатор надлежащим образом выполняла свои обязанности по договору;
- на арендуемом участке располагается жилой дом, который находится в собственности у К. на основании ДКП.
Исходя из этих данных и руководствуясь положениями ГК и ЗК РФ, суд удовлетворил иск К., поскольку согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Причины пролонгации договора
Необходимость продлевать соглашение аренды может быть разовая или регулярная.
- Потребность в регулярной пролонгации возникает, когда участок оформляется в аренду у частного лица с целью осуществления сельскохозяйственного бизнеса. Данный договор действует 2-3 года, периодически продлевается при соблюдении всех условий его участниками. Если в договоре прописана возможность автоматического продления, такое соглашение подлежит пролонгации ежегодно при условии соблюдения участниками всех пунктов договора.
- Одноразовая пролонгация происходит, когда:
- нужно закончить строительство (в данном случае договор продлевается еще на 3 года, если другое не оговорено сторонами).
- нет оснований для оформления собственности на землю.
- когда есть другая необходимость в использовании участка непродолжительное время.
Продление договоров аренды земельных участков для реализации инвестиционных контрактов
Предметом рассмотрения является возможность продления после 01.03.2015г. на новый срок договоров аренды земельных участков, заключенных во исполнение инвестиционных договоров с органами государственной власти (подведомственными им предприятиями, учреждениями).
Указанные инвестиционные договоры имели широкое распространение в 2000-х годах, при этом их характерными условиями являлись: а) предоставление в качестве вклада публично-правового образования в инвестиционную деятельность здания под снос в обмен на долю в построенном на его месте новом объекте; б) обязанность инвестора снести объект (зачастую предварительно расселив проживающих там граждан) и построить новый объект, с распределением результата инвестиционной деятельности между сторонами в определенной пропорции.
В настоящее время значительное количество таких инвестиционных договоров, заключенных много лет (если не десятилетия) назад, сохраняют свое действие, в связи с чем на практике актуальным является вопрос о допустимости продления срока действия договора аренды земельных участков, заключенных в целях исполнения таких инвестиционных контрактов. Данный вопрос, как правило, возникает при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства на момент обращения за продлением срока действия договора (да, бывает и такое), поскольку вопрос завершения строительства ранее возведенного объекта незавершенного строительства в настоящее время напрямую разрешен законодателем (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса).
Данная публикация ставит целью не только привести собственную точку зрения по рассматриваемому вопросу, но и привлечь внимание других практикующих юристов, которые, возможно, в ходе своей деятельности сталкивались с аналогичной проблемой и имеют альтернативное видение ситуации.
Вывод:
Действующее с 01.03.
2015 земельное законодательство не предусматривает возможности заключения без проведения торгов договора аренды земельного участка в целях реализации инвестиционного договора, заключенного с публично-правовыми образованиями (подведомственными им предприятиями, учреждениями).
Равным образом, отсутствует законодательная возможность продления на определенный срок такого договора, заключенного до 01.03.2015, если в результате осуществления реализации инвестиционного контракта отсутствует объект незавершенного строительства.
Отказ от продления и способы разрешения ситуации
Государственный орган, уполномоченный на пролонгацию арендных отношений с земельным участком, руководствуясь правовым регламентом, может отказать в удовлетворении требования только при наличии одного из нижеперечисленных обстоятельств:
- Участок попал в резерв, предназначенный для осуществления государственных нужд;
- В отношении участка действует запрет на приватизацию;
- Земельный участок был изъят из гражданского оборота.
Если перечисленные основания не являются причиной отказа или арендодатель в течение следующего года оформит на спорный объект новый договор аренды с иным субъектом – это станет веским основанием для судебного оспаривания.
Незаконный отказ в пролонгации оспаривается путем подачи иска в районный суд по месту нахождения уполномоченного органа, который подается в 10-дневный срок с момента получения отрицательного ответа.
При составлении искового заявления, необходимо соблюсти следующие требования:
- Указать основания отказа в пролонгации;
- Предоставить выписку о решении комиссии, выражающем отказ и мотивацию;
- Обеспечить доказательственную базу на предмет добросовестного осуществления прав и обязанностей арендатора;
Если на участке ничего не построено
Когда на участке ничего не построено, не зарегистрировано и срок договора аренды истёк, но разрешение на строительство или на ввод получить всё-таки нужно, юристы АН «Правозем» не советуют обращаться в администрацию за продлением. Стоит попытаться получить разрешения с имеющимися документами, иначе участок могут отправить на торги. И хорошо, если других лиц, заинтересованных в аренде участка, не объявится. Однако практика по Москве и Московской области показывает, что желающих находится много.
За последний месяц нашим юристам неоднократно удавалось убедить сотрудников Минстроя в том, что гражданский кодекс никто не отменял, и просроченный договор аренды продолжает действовать до тех пор, пока его не расторгнут. Если получить разрешение на строительство с просроченным договором получится, то и разрешение на ввод в эксплуатацию тоже выдадут. Тогда и право собственности в Росреестре без проблем зарегистрируют. В результате администрация примет этот факт и передаст земельный участок в аренду на следующий срок уже без проведения торгов, как этого требовала ранее.
Аренда участка на неопределённый срок
Если договор аренды участка заключён на неопределённый срок, то он не бессрочный, как многие считают. Срок его действия ограничен и зависит от цели, для которой предоставлен участок. Например, для участка под строительство индивидуального дома — это 20 лет, для застройки коммерческими объектами — от 3 до 10 лет. Поэтому проверяйте документы и следите за сроками, чтобы не лишиться преимущественного права на аренду и не попасть на торги.
Юристы АН «Правозем» помогают арендаторам земельных участков, попавшим в подобные ситуации. Мы получаем в Минстрое разрешения на строительство с уже просроченными договорами аренды. Также вводим построенные объекты в эксплуатацию и оформляем права собственности. После чего продлеваем договоры аренды в администрации без проведения торгов.
Кроме того, мы получаем градостроительные планы земельных участков и проводим все виды инженерных изысканий. На основании этого составляем проектную документацию и регистрируем её в ИСОГД с дальнейшим получением разрешения на строительство. Подсказываем, какие требования предъявляются к различным видам строительных объектов для успешной сдачи в эксплуатацию. Помогаем с арендой различных участков компаниям и физическим лицам.
Продление аренды земли
Законодательно предусмотрена возможность продления договорных отношений по аренде участка предоставленного под ИЖС. Арендатор имеет преимущественное право аренды участка после истечения срока действия договора при соблюдении простого условия – подачи заявления о продлении срока аренды до тех пор, пока не истек действующий договор.
Когда арендатор своевременно не обратился с заявлением, получить участок в аренду он может на общих основаниях (аукцион и т.д.).
Договор продлевается без аукциона, если изначально земельный надел был предоставлен без его проведения. Однако это не распространяется на случаи, когда аукцион не проводился из-за отсутствия заявок, а участок предоставлен по начальной аукционной цене за отсутствием конкуренции.
Ограничения на использование арендной земли
Действующее законодательство установило ряд ограничений на аренду участков земли. Ограничения вытекают из конкретных причин, при которых взять в аренду участок земли не получится:
- Не конкретизированы границы участка и необходимо время для их формирования в полном объеме;
- В аукционе выразили желание принять участие менее 2 человек;
- Надел не числится в базе как собственность муниципалитета или государства;
- Отсутствует точная информация о подключении к тех.сетям;
- Отсутствует разрешение использовать землю либо цель, отмеченная в заявлении, не соответствует действительности;
- На участке имеются незавершенные объекты строительства, принадлежащие на праве собственности третьему лицу;
- Изъят или ограничен к обороту земельный надел;
- Надел ранее числился для целей муниципалитета или государства;
- Участок граничит с площадями, ранее включенными в договор о развитии или освоении;
- У участка статус земель общего пользования либо таковой граничит с ним;
- В отношении участка уже имеется действующее решение о предварительном согласии на предоставление третьему лицу;
- На наделе запланировано возведение строения по одной из государственных программ;
- Надел предназначен для формирования значимых объектов на федеральном, региональном или местном уровне.
Заключение договора и его регистрация
Проект договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности под ИЖС составляет арендодатель. Право временного пользования в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в том случае, если соглашение заключено сроком более 1 года или одним из субъектов правоотношений является юридическое лицо.
«Договор аренды земельного участка составляют в 3 экземплярах. Один предназначен для арендодателя, второй – для арендатора, а третий – для представления в регистрационные органы».
Потенциальный арендатор обязан подписать проект соглашения и отправить его обратно арендодателю в течение 30 дней после получения пакета.
Осуществлением регистрационных действий занимается арендатор, арендатор или обе стороны вместе. Причем, затраты на уплату госпошлины могут возлагаться на одну из сторон правоотношений или делится между ними. Все зависит от условий договора.
Размер пошлины для физических лиц составляет 2 тыс. рублей, а для юридических – 22 тыс. руб.
К заявлению о регистрации прилагают:
- идентификатор личности заявителя;
- оригинал арендного соглашения;
- кадастровый план;
- выписку из ЕГРН;
- квитанцию об уплате пошлины.
Особенности процедуры
У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.
К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.
По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.
Из общего правила есть одно исключение.
Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.
Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.
Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?
Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.
Но нас это не остановит.
Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.
Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Как продлить аренду земельного участка без проведения торгов
Возможность заключения арендатором земельного участка нового договора аренды данного земельного участка при соблюдении определенных условий (под п.32 п.2, п.3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ) прописана в П.15 ЗК РФ. Кроме того, есть Постановление Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11, которое гарантирует защиту прав и законных интересов арендаторов.
Однако, в силу того, что ранее применялись положения ст.
209, 264, 421 и 621 ГК РФ — намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означало, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок могло быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
При этом, ч.1 ст. 450 ГК РФ — изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Другими словами: прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон Земельным Кодексом и сопутствующими законами не предусмотрен.
Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.
Однако практика показывает, что администрация отказывает в продлении аренды земельного участка ссылаясь на то, что заключение дополнительных соглашений к договору официально не предусмотрено.
Дело в том, что судебная практика, если вы решили к примеру обжаловать отказ, также показывает отрицательный результат по таким искам, кроме дел при наличии собственности на земельном участке, либо недостроя.
Это подтверждают решения арбитражных судов по таким делам: А24-397/2016, А41-66489/2015, А29-6878/2015.