Регистрация ДДУ в строительстве

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация ДДУ в строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Документы для регистрации ДДУ

Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.

В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:

• разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
• уставная документация;
• учредительные бумаги;
• проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
• свидетельство о регистрации как юридического лица;
• подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.

В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:

• ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
• согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
• свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
• доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.

Зачем нужна регистрация ДДУ?

Подписание договора долевого участия вовсе не подразумевает, что сделка между вами и строительной компанией состоялась. В соответствии с законодательством, данный договор сам по себе никак не поможет вам получить жилье, потребовать неустойку или вернуть свои деньги, ведь ДДУ не является заключенным до момента его регистрации. Даже подпись и печать не имеют значения в данном случае. Дольщиком вы станете, когда договор долевого участия будет зарегистрирован.

Застройщики же, в основном, стремятся получить от вас деньги как можно скорее. Многие настаивают на оплате сразу после подписания договора долевого участия, якобы тогда они отнесут в Росреестр сразу несколько договоров. Так проще и быстрее их зарегистрировать и проверить. И действительно, для застройщика так гораздо проще, а вот для вас это может обернуться возникновением огромных сложностей.

Ни при каких обстоятельствах не позволяйте строителям забрать ваши деньги раньше времени. Мы настоятельно рекомендуем не платить по договору долевого участия сразу после его подписания! Нужно сначала проверить факт его регистрации, а потом уже можно будет осуществлять все необходимые расчеты.

После того как вы проверите регистрацию договора долевого участия, у вас появится уверенность в том, что:

• ДДУ и все остальные документы строительной компании в полном порядке;
• отсутствуют нарекания к проектной и разрешительной документации на ваш будущий дом;
• застройщик действует в полном соответствии с законом.

Осталось определиться с тем, как же выглядит зарегистрированный ДДУ. Необходимо проверить оборотную сторону договора — там должны стоять подпись и печать регистратора, а также штамп Росреестра. Также документу обязательно будет присвоен индивидуальный регистрационный номер.

Договор не зарегистрирован — что дальше?

Если после обращения к регистратору вы не смогли получить выписку ЕГРН по своему договору, а онлайн-запрос не показал ваш ДДУ в списке зарегистрированных, то первое, что нужно сделать — отложить оплату за квартиру. Далее обратитесь в строительную компанию, чтобы проверить, по какой причине отсутствует регистрация. Если застройщик не может дать четкого ответа, то советуем вам подумать о поиске новой квартиры у более надежного застройщика.

Может случиться так, что ваш договор элементарно потерялся по дороге от застройщика до Росреестра. Это не редкость, ведь строительные компании обычно относят сразу несколько договоров на регистрацию. Если ваш ДДУ на самом деле потерялся, то дубликат договора вам без проблем выдадут в Росреестре или МФЦ.

Подписание договора и оформление страховки

Перед тем как поставить свою подпись на договоре долевого участия, необходимо убедиться, что он не противоречит действующему законодательству. Для более понятного восприятия приведём пример.

Полученное место под строительство, не вызывает никаких сомнений. Дольщики внесли свои деньги, в результате чего дом был построен и сдан в эксплуатацию. А через полгода, выяснилось, что строительство было произведено на земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства. Строительство на ней допускается, но не для многоквартирных домов. Суд может вынести решение о сносе такого строения.

Особое внимание следует уделить и договору страхования.

Во-первых, застройщик, часто использует средства дольщиков для внесения страховых взносов, нормально это или нет, решать покупателю, все зависит от конечной цены за квартиру.

Во-вторых, следует обратить внимание на формулировки, которые будут использованы в обоих договорах.

Например, в ДДУ указана не конкретная дата окончания строительства, а предполагаемая. А в договоре страхования указан конкретный срок.

При этом предполагаемая дата окончания работ совпадает с датой окончания страховки. Такого быть не должно. Всё должно быть прописано чётко.

Как правильно составить договор долевого участия?

Составляется на основании ст. 4 закона № 214-ФЗ. В договоре в обязательном порядке должны содержаться условия, при отсутствии которых он будет считаться незаключенным:

1. Информация об объекте строительства с участием дольщика.

Договор является обязательством застройщика в оговоренный срок возвести многоквартирное жилок строение и после завершения процедуры получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать долевому участнику конкретный объект. Соответственно, объект уже на момент подписания документа должен обладать характеристиками, предусмотренными проектом. В ДДУ отражаются:

• наименование объекта (квартира, нежилое помещение);
• сведения о многоквартирном доме, где будет расположен объект: адрес, этажность, общая площадь, материал стен и иные характеристики;
• указание жилой объект или нежилой, его общая площадь, площади комнат, лоджий, балконов и иных помещений в нем, на каком этаже;
• план с графическим расположением помещения с нанесением внутренних перегородок, обозначением частей;
• условный номер, присвоенный объекту по проектной декларации;
• наличие или отсутствие внутренней отделки при сдаче.

1. Указание срока передачи жилого помещения.

Обязательным условием договора долевого участия в строительстве является закрепление конечного срока, до наступления которого объект должен быть передан второй стороне. До этого момента дом должен быть возведен и получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. Допускается также указание каждого этапа последовательно:

• завершения строительства,
• получения разрешения;
• передачи объекта дольщику.

1. Стоимость объекта долевого строительства, порядок и сроки внесения платежей.

Существенным условием является установление цены договора, т.е. суммы денежных средств, которые должен внести застройщику гражданин. Она может быть указана в виде произведения цены одного квадратного метра на фактическую площадь помещения или единой суммой.

Устанавливается также порядок расчетов: по графику или единовременно. В случае просрочки платежа застройщик вправе отказаться от исполнения обязательств в одностороннем порядке.

1. Гарантии застройщика в отношении сданного объекта.

На вновь введенный в эксплуатацию и сданный многоквартирный дом распространяются гарантийные обязательства в соответствии со ст. 4, 5 и 7 Закона 214-ФЗ. Срок гарантии составляет не менее трех лет на коммуникации, инженерные сети, не менее пяти лет на весь многоквартирный дом, включая все помещения в нем.

1. Размещение средств, внесенных участниками в качестве взносов на долевое строительство.

В большинстве случаев средства дольщиков размещаются на счетах эскроу, доступ к которым будет заморожен для застройщика до момента завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

1. Залоговые обязательства участника.

На приобретение жилья по ДДУ могут быть привлечены заемные средства банка. Тогда права требования участника будут находиться в залоге у кредитного учреждения. В этом случае в договор вписывается информация о возникновении залога.

Жилье по ДДУ — выгодно и безопасно

Подведем краткие итоги:

• Приобретение жилья в долевом участии позволит значительно снизить его стоимость;

• Такая покупка безопасна: права дольщиков защищены законом, а средства “замораживаются” на эскроу-счетах;

• Застройщик дает до 5 лет гарантии на исправление недочетов в квартире;

• В случае задержки сдачи дома девелопер обязан выплатить компенсацию;

• Еще не существующая квартира, купленная по ДДУ, уже регистрируется в Росреестре и официально становится вашей собственностью.

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

• составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
• оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
• подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
• постановка жилого дома на учет в Росреестре;
• присвоение ему почтового адреса.

Так называемый «условный счет» используется для временного хранения денег, внесенных дольщиком, и их передачи компании-застройщику после выполнения его стороны сделки (возведения объекта).

Такая сделка призвана обезопасить покупателя, так как при подписании трёхсторонней сделки (банк – застройщик – дольщик «покупатель»), четко указывается срок, в который должно быть завершено строительство, а также любые другие условия, при выполнении которых строительная компания получит доступ к средствам, внесенным на счет «покупателем». Если по истечении указанного времени банк не получает документального подтверждения выполнения компанией своей стороны сделки, счет закрывают, а средства возвращают дольщику.

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

1. Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
2. Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
3. Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
4. К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
5. Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
6. Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
7. Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
8. Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
9. Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
10. Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия.

В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия:

• прием заявления о государственной регистрации права;
• правовая экспертиза поданных документов,
• проверка их подлинности, законность данной сделки,
• выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости;
• внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
• выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2020 года).

Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию.

Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов.

В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.

Как проходит электронная регистрация?

Регистрация ДДУ заключается во внесении сведений о заключенном договоре в базу Росреестра. Эта процедура помогает избежать незаконных действий со стороны застройщика. Например, строительная организация не сможет продать одну и ту же квартиру разным покупателям.

Процесс подписания при помощи электронной подписи состоит из нескольких этапов:

• собирается пакет справок, бланков, переводится в цифровой формат;
• оформляется ЭЦП (разовая через банк, либо постоянная через удостоверяющий центр);
• представитель организации (застройщика, банка) заходит на сайт Росреестра, выбирает раздел, позволяющий зарегистрировать договор долевого участия удаленно и в электронной форме.
• потенциальный дольщик заполняет представленный на экране запрос, для чего заносит данные (сведения о кадастровом номере недвижимости, информацию о застройщике и покупателе).
• стороны обязательно указывают вариант, с помощью которого будет получен готовый результат (например, сообщение на электронную почту или через МФЦ);
• к заявлению прикрепляется отсканированный пакет справок;
• при помощи ЭЦП подтверждается сделка.

Впоследствии ЭЦП, полученную через удостоверяющий центр, можно использоваться в других правоотношениях. Разовая электронная подпись утратит силу после регистрации.

Долевое строительство в 2023 году. Новое в законодательстве

Нововведения в Закон 214-ФЗ ужесточили требования к строительным организациям, осуществляющим возведение многоквартирных домов по договорам долевого участия граждан. Перечислим их:

1. Один застройщик – одно разрешение на строительство.

С 1 июля 2019 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.

1. Требования к строительной компании изменились.

Разрешение будет выдано только при соответствии застройщика следующим параметрам:

• наличие у компании собственных средств в размере не менее 10 % от планируемого объема строительства по данным проектной документации;
• достаточный размер и наличие указанных средств на расчетном счете застройщика должны быть подтверждены документально на момент предоставления проектной декларации в территориальный орган власти;
• компания не вправе выпускать и выдавать ценные бумаги, кроме акций;
• застройщик не должен иметь задолженности по целевым займам и кредитам, если они не относятся к строительству многоквартирного дома по одному разрешению;
• имущество компании не должно использоваться в качестве исполнения обязательств перед третьими лицами;
• обязательно наличие успешных проектов у застройщика в объеме не менее 5 тысяч квадратных метров;
• застройщику запрещено заниматься иными видами деятельности помимо строительства.

Согласно ст.23.3 Федерального закона 214-ФЗ перечень данных, которые застройщик обязан размещать в Единой информационной системе жилищного строительства, пополнился правоустанавливающими документами на землю, где ведется строительство жилого дома.

1. Один застройщик – один расчетный счет.

Строительной организации, являющейся специализированным застройщиком, разрешено иметь только один расчетный счет, открытый в уполномоченном банке. Таким образом, в строительстве жилого объекта могут участвовать средства не только застройщика и покупателей, но и банка, аккредитованного государством.

Все денежные операции по этому счету должны быть только в рамках 214 Закона, но и находиться под контролем банка. Списание средств возможно при обращении застройщика с подтверждающими документами и проверке их со стороны кредитной организации. Тем самым средства не будут переведены строителям до момента исполнения ими обязательств перед долевыми участниками.

1. Привлекаться средства частных лиц могут через эскроу-счета (ст. 15.4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Такой способ дает возможность застраховать средства дольщиков, но только при внесении их на эскроу-счет. Страхование осуществляется в Ассоциации страхования вкладов или компенсационном фонде.

1. Сделки обязательно должны сопровождаться банком.
2. Государственный контроль сделок.

В каждом субъекте должны создаваться контролирующие органы, которые совместно с банками будут осуществлять контроль над застройщиками. Руководители таких органов назначаются Министерством строительства(ст. 23 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

1. Взносы в компенсационный фонд

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

1. Ограничен размер авансовых платежей

Новая редакция Закона устанавливает условие перечисления денежных средств застройщиком в качестве расчетов с поставщиками и подрядчиками. Без предъявления банку документов в подтверждение выполненных по договору обязательств деньги не будут переведены. Это значит, что только после выполнения партнером условий по оказанию услуг, поставке товара и т.д. застройщик сможет с ним рассчитаться.

Но в ч.4 ст.18 Закона имеется оговорка, что партнерам могут перечисляться авансы, совокупный размер которых не окажется выше 30% от заявленной стоимости проекта.

1. Участок земли, на котором будет производиться строительство многоквартирного дома, должен находиться в собственности застройщика или на правах аренды.

Изменения ФЗ-214 в 2017 году

Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года:

• Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
  • за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
  • при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
  • если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.

Новые дополнительные требования к застройщику

Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

• в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
• деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
• застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
• у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
• вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
  • с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
  • с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
  • с заключением экспертизы по проектной документации,
  • с правом застройщика на земельный участок,
  • с проектной декларацией,
  • и со всеми изменениями этих документов за все время.

Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

• иметь судимости за экономические преступления;
• иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
• иметь наказание в виде административной дисквалификации.

Похожие записи:

• Единовременное пособие молодому специалисту
• Виза в Сербию для Россиян в 2023 — нужна ли для въезда (правила въезда)
• Размер материнского капитала в 2022 году