Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.

Как получить согласие жителей дома

Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.

Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.

Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.

Переводить жилое помещение в нежилое не всегда целесообразно. Если, например, вид предпринимательской деятельности не требует кардинальных изменений в плане помещения и его целевом использовании, то менять его статус нет необходимости.

Это относится к случаям осуществления профессиональной деятельности адвокатами, организации массажного кабинета на дому, оказания консалтинговых услуг, репетиторской деятельности и других видов самозанятости, не влекущих изменения условий проживания собственника и членов его семьи.

• Если собственник – физическое лицо вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в своей квартире без изменения статуса жилья, то юридическое лицо, арендующее помещение, не вправе использовать его даже под офис. В этом случае целевым использованием жилого помещения по договору аренды может быть только проживание сотрудников организации.
• Если же юридическое лицо является собственником жилья, то в этом случае квартира может быть использована под организацию офиса, но опять-таки при условии соблюдения требований жилищного законодательства к жилым помещениям.

Какие нужны документы

Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки.

К основному пакету документов относят:

• кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
• свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;

• план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
• все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;

• паспорт собственника строения и земельного участка;
• разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

Существует несколько основных категорий, к которым относятся все земельные участки на территории Российской Федерации.

Среди них выделяют:

• территории под сельскохозяйственные нужды;
• поселенческие земли – единственная категория, на которой разрешено строительство жилых объектов;
• земли под объекты особой важности и особо охраняемые объекты;
• водные и лесные территории;
• земли запаса – они принадлежат государству и не могут быть переданы в использование физическим и юридическим лицам, их использование запрещено до тех пор, пока их не переведут в другой статус;
• земли для специального назначения – на них располагаются объекты телерадиовещания, безопасности и обороны, объекты для космического назначения, связи, транспорта, промышленности и другие территории для особого назначения.

Необходимые документы

Помимо заявления о предоставлении государственной услуги в отношении перевода нежилого строения в жилое, требуется собрать много разных документов.

В общем случае вам как собственнику необходим следующий их перечень:

• документ, удостоверяющий личность;
• оригинал или нотариально удостоверенные копии правоустанавливающих документов на переводимое помещение;
• проект перепроектирования, если он требуется для признания объекта недвижимости жилым помещением;
• заключения о том, что помещение соответствует требованиям, необходимым для объектов жилого типа:
  • из организации технического учета и инвентаризации;
  • из организации санитарно-эпидемиологических экспертиз;
  • из организации, правомочной проводить анализ проектной документации и решений проектных изысканий.

• другие справки: соответствие площади требуемым нормам, план этажа здания многоквартирного дома.

Если заявление подается не собственником помещения, необходим документ, способный подтвердить полномочия представителя.

Если собственник переводимого помещения — лицо несовершеннолетнее, то в таком случае понадобится документ уполномоченного органа опеки, подтверждающий полномочия законного представителя.

Если после описанных выше манипуляций вы получили извещение о том, что вашему помещению разрешено перейти в состояние жилого, вы получаете новый кадастровый паспорт на него и свидетельство о праве собственности.

Условия переоформления жилья в нежилой фонд

В законодательстве РФ отражены нормы, определяющие обстоятельства перевода жилой собственности в сферу коммерческого применения. Большую часть условий устанавливает Жилищный кодекс (гл.3):

• допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
• переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
• допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
• многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
• переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
• наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
• переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
• перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.

Перевод жилого помещения в нежилое

Для того, чтобы осуществить перевод жилого помещения в статус нежилого необходимо собрать большое количество необходимых документов:

1. План всего здания и поэтажный чертеж помещения. Для получения справки необходимо получить запрос в департаменте управления имуществом;
2. Паспорт технического типа с детальным чертежом жилой площади;
3. Справка из МЧС о соблюдении всех пожарных правил;
4. Справка из санитарной службы о соблюдении всех необходимых норм;
5. Справка из управляющей компании, на учете которой стоит здание. В справке должны быть обозначены все остальные помещения, которые находятся на одном этаже;
6. Письменное согласие всех жильцов многоквартирного дома;
7. Экспертное заключение об общем состоянии здания.

Кроме основных документов, необходимо предоставить справку, в которой будет указано, что на жилой территории, которая переводится в нежилую нет прописанных людей и отсутствуют задолженности по оплате услуг ЖКХ, капитального ремеонта и др.

После того, как весь необходимый пакет документов будет собран, необходимо подать заявление с приложением копий в КУИ. Рассмотрение документов происходит в течение одного месяца.

После получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое собственнику необходимо пройти процедуру и обратиться в органы Государственного Реестра с пакетом следующих документов:

1. Заявление на проведение процедуры регистрации;
2. Документ, подтверждающий право собственности на помещение;
3. Квитанция на оплату государственной пошлины;
4. Справка из Бюро технической инвентаризации о том, что недвижимость является нежилой.

В некоторых случаях могут возникнуть ситуации, в которых необходимо предоставлять дополнительные виды документов и справок.

В каких случаях могут отказать в переводе жилой недвижимости в магазин

В некоторых случаях законодательные органы могут отказать в процедуре перевода жилого помещения в торговую точку. К таким критериям необходимо отнести:

• В случае если нет возможности оформить дополнительный вход к будущему магазину, который не будет являться препятствием для остальных жителей посещать свои жилые площади.
• При поступлении жалоб от собственников остальных квартир.
• При отсутствии письменного согласия большинства соседей.
• Если собственник жилья использует помещения для постоянного проживания.
• В случае, если переводится только часть жилья, остальная часть является жилой и используется для постоянного проживания.

Процедура перевода жилого помещения в статус нежилого довольно сложная, требует не только дополнительных финансовых средств, но и времени. Прежде чем начинать данный вид процедуры, необходимо собрать все нужные документы и выписать всех прописанных лиц. Также собственник должен быть готов к прохождению всех необходимых проверок.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Когда перевести нежилой фонд нельзя

Собственникам не всегда удается осуществить перевод жилого дома в нежилое здание. Если не соблюдаются первоначальные условия, то и начинать процедуру бессмысленно. Перед инициированием процедуры советуем внимательно ознакомится с ними:

• большинство собственников жилья и/или непосредственные соседи против перевода;
• квартира возведена на 2 и более этаже;
• объект находится в наемном доме для социального использования;
• помещение планируют перевести в нежилое для осуществления религиозной деятельности (независимо от религии);
• невозможно оборудовать отдельный вход, без использования жилых помещений.

Условия перевода жилого помещения в коммерческое

Законодательство РФ четко указывает, какие условия должны быть соблюдены, чтобы произвести перевод жилого помещения в коммерческое:

• В многоэтажке переводу подлежат помещения, расположенные не выше третьего этажа, причем на втором и третьем – только если под ними также находятся нежилые площади;
• Помещение должно либо иметь отдельный вход, либо иметь условия для его обустройства, в некоторых случаях также необходима организация запасного выхода;
• В квартире, которую планируется переделать под коммерческое помещение, никто не должен быть прописан;
• Многоквартирный дом, где находится помещение для использования под коммерческие цели, не должен быть аварийным, предназначенным под снос, не должен нуждаться в капитальном ремонте или реконструкции;
• Помещение не должно находиться под обременением;
• Все перепланировки должны быть узаконены;
• Если здание относится к объектам культурно-исторического наследия, понадобится получить дополнительное разрешение от соответствующих государственных органов;
• Подключение к инженерно-коммуникационным системам обязательно.

Ответы юриста на частные вопросы

Я заказал и оплатил проект перепланировки, он обошелся мне в 30 000 р. После этого организовал собрание собственников, они выступили против перевода моей квартиры в статус нежилого помещения. Можно ли взыскать с них расходы?

Нет. Изменение статуса объекта недвижимости – это желание самого владельца. Другие собственники могут быть против, и возмещать расходы, предшествующие проведению собрания, не обязаны.

Я сам сделал перепланировку. Теперь хочу заказать проект, чтобы перевести квартиру в статус нежилой. Можно ли так сделать?

Нет. Сначала заказывается проект перепланировки, потом проводятся строительные работы. За незаконную перепланировку предусмотрена ответственность ст. 7.21 КоАП РФ, могут оштрафовать на сумму до 2 500 р. Кроме того, на основании ст. 29 ЖК РФ администрация вправе обязать собственника вернуть помещение в первоначальное состояние. Но собственник может узаконить изменения через суд, и тогда на основании решения недвижимость будет сохранена в перепланированном состоянии.

Нужно ли присваивать квартире новый номер после перевода из жилого фонда в нежилой?

Нет, номера квартир присваиваются однократно.

Технические требования к помещению

Есть и технические требования к переводимой жилой недвижимости, которые тоже нужно соблюдать:

1. Квартира должна располагаться на первом этаже. Допускается перевод квартир и на верхних этажах, но лишь в том случае, если все нижерасположенные помещения являются нежилыми.
2. Нужно оборудовать отдельный вход. До перепланировки и согласования перевода его делать нет смысла, лучше заняться его обустройством в процессе. Должен быть прямой вход в помещение, использование подъезда не допускается.
3. Объект должен быть полностью изолирован.
4. Нельзя создавать препятствия в использовании общедомового имущества: лестничных клеток, лифтов, и пр.
5. Если здание относится к объектам культурного наследия, перепланировку нужно согласовывать через комитет культуры или иное учреждение в регионе.
6. Если в ходе строительных работ затрагивается фасад, требуется согласование с комитетом архитектуры.

Обратите внимание! Если переводится жилой частный дом в нежилое помещение, нужно посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Например, на некоторых категориях земель запрещается ведение коммерческой деятельности. В таком случае сначала придется менять статус участка, а затем заниматься помещением.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

• право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
• условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

• несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
• в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
• обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

• Заявление владельца.
• Свидетельство о праве собственности.
• План.
• Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Процедура довольно длительная, а, иногда, и дорогостоящая. Если потребуется реконструкция здания, то нужен не только профессиональный проект, но и профессиональные рабочие. Стоимость проекта в различных бюро разная, но стартует от 10 000 рублей. Стоимость работ определяется индивидуально.
Если случай сложный, то придётся нанимать юриста, который будет заниматься правовыми нюансами. Цены на услуги таких специалистов колеблются в пределах от 15 до 20 тысяч рублей. Если речь идёт о крупном городе, то и 50 тысяч. Не стоит забывать о государственных пошлинах за различные действия. Придётся потратить следующие суммы:

• за изготовление актуального технического плана – 1000 рублей;
• услуги нотариуса (при необходимости) – от 50 рублей за каждую страницу заверяемого документа. Доверенность – от 1700 рублей;
• регистрация вещного права на нежилое помещение – 2000 рублей;
• за изготовление выписки из ЕГРН – 300 рублей.

При найме посредника стоимость услуг нужно узнать заранее. Цена не регулируется на законодательном уровне.

Как перевести жилое помещение в нежилое — порядок и документы для перевода

Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.

• Экспликация и поэтажный план помещения.
  1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
     • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
     • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
     • могут потребовать договор основания на помещение;

     Срок получения документа – до 1 месяца.

  2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
• Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
• Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

  Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

Другие статьи

Перед переводом советую проверить квартиру на обременение/арест — онлайн способНежилое помещение не предназначено для проживания. Поэтому нужно выписаться из квартиры

• Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

  Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

• Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

  Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

• Согласие соседей.

  Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

  Для получения согласия нужно:

  1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

     Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

  2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.
  
  

  Похожие записи:

  • Реально ли получить визу в Саудовскую Аравию гражданам России
  • Трудовой Юрист / Консультации адвоката по трудовым спорам /Услуги в суде/
  • Какие дома не облагаются налогом на имущество