Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСЖ это что такое плюсы и минусы многоквартирных». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Что входит в обязанности ТСЖ?
Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:
- Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
- Следить за вывозом мусора;
- Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
- Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
- Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).
Чтo вxoдит в oбязaннocти TCЖ
TCЖ oбязaнo зaключaть дoгoвopы c пoдpядчикaми и pecypcocнaбжaющими opгaнизaциями и cлeдить зa пopядкoм вo вceм: oт peмoнтa кpыши дo yбopки. B Жилищнoм кoдeкce чeткo пpoпиcaны oбязaннocти TCЖ:
👍 oбecпeчить дoм гopячeй и xoлoднoй вoдoй;
👍 oбecпeчить oтoплeниeм;
👍 oбecпeчить гaзoм;
👍 oбecпeчить элeктpичecтвoм;
👍 yбиpaть тeppитopию и cлeдить зa вывoзoм мycopa;
👍 пoддepживaть чиcтoтy в пoдъeздax;
👍 cлeдить зa кoличecтвoм пapкoвoчныx мecт;
👍 вoвpeмя peмoнтиpoвaть дopoги и oбщeдoмoвoe имyщecтвo.
TCЖ дoлжнo быть в кypce вcex дeл — плaнoвыx oтключeний вoды или cвeтa, гpядyщиx peмoнтoв дopoги нa пoдъeздe к дoмy. Taкжe TCЖ дoлжнo oпoвeщaть житeлeй oбo вcex измeнeнияx чepeз oбъявлeния нa этaжax или paccылкy cooбщeний. Чтoбы былo пpoщe, yпpaвлeниe coздaeт гpyппy в coцceтяx или чaт в Whatsapp, гдe и cooбщaeт жильцaм вcю вaжнyю инфopмaцию.
Преимущества:
-
Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
-
Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
-
Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
-
Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.
Недостатки:
-
Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
-
Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.
Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
-
Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
Создать ТСЖ — это просто: основные этапы
Прежде чем создавать товарищество собственников жилья, стоит узнать все о ТСЖ (основной источник информации — Жилищный кодекс РФ и другие нормативные акты). Кроме того, желательно оценить текущие расходы на управление недвижимостью и рассчитать, насколько получится их уменьшить при отказе от услуг управляющей компании. Здесь важна не только финансовая составляющая: при одинаковых расходах ТСЖ обеспечивает значительно более качественное исполнение услуг.
Дальнейшие этапы будут такими:
- Подготовка устава ТСЖ
- Проведение общего собрания собственников многоквартирного дома
- Подача документов на государственную регистрацию.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
За что можно подать жалобу на ТСЖ?
Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:
- ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
- нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
- повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
- низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
- отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
- несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
- приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
- отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.
Плюсы и минусы заключения договора с УК
Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.
Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:
— Профессиональное и качественное оказание услуг;
— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;
— Государственный контроль над деятельностью компании.
С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.
Минусы УК:
— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;
— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;
— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ — это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.
Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома. Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.
Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.
Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:
- некоммерческий характер;
- личная заинтересованность жильцов в результат;
- прозрачность расходования средств;
- большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.
Цена вопроса: основной недостаток УК
Начнем, пожалуй, с ценовой составляющей этого вопроса, ведь собственники заинтересованы не только в том, чтобы получать соответствующие услуги, но и в том, чтобы платить за них адекватную цену, не допускать перерасхода ресурсов.
В этом плане УК не самый лучший вариант, так как к тарифам на ресурсы и прочие услуги автоматически добавляется оплата работы управляющей компании. УК вовсе не заинтересована в снижении потребления жильцами ресурсов и различных услуг, так как оплата работы компании рассчитывается как раз от объема ресурсов и количества услуг. Соответственно, в интересах управляющей компании как коммерческого предприятия предложить своим клиентам как можно больше услуг, особенно при наличии у нее ресурсов для самостоятельного их оказания. Чем больше денег тратят жильцы, тем больше заработает УК.
Судебные разбирательства при неуплате жилищных и коммунальных услуг.
Любые спорные вопросы решаются на общем собрании ТСЖ. Если не находится какого-то общего решения, то здесь поможет разобраться суд.
Допустим, если член или не член ТСЖ, многоквартирного дома, не оплачивает расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, то правление ТСЖ принимает решение о подаче на такого жильца в суд. Для этого составляется исковое заявление о взыскании задолженности и подается в суд по месту жительства должника согласно ст. 28 ГПК РФ.
Дело по имущественным спорам по цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных на день подачи заявления, рассматривает мировой судья (ст. 23 ГПК РФ). Если цена иска превышает пятьсот МРОТ, его подают в районный суд.
За время судебного разбирательства должник может заложить, спрятать или продать свое имущество. И тогда решение суда невозможно будет исполнить. Поэтому одновременно с подачей иска в суд подается заявление об его обеспечении. Оно рассматривается в день его поступления в суд без извещения ответчика, других участников дела.
Суд выносит решение при ответчике, а заочное — и без него. Копия заочного решения высылается ответчику в течение трех дней с уведомлением о вручении. Ответчик может обратиться в суд с заявлением об отмене это решения. Срок при этом — семь дней со дня вручения копии.
На заочное решение суда стороны могут подать кассацию, на решение мирового судьи — апелляцию. Сделать это можно в течение десяти дней, если ответчик не подал заявление об отмене решения. А если все же «возразил», то в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления (ст. 237 ГПК РФ). Если отменено решение районного суда или изменен «вердикт» мирового судьи, то новое решение вступает в силу немедленно. Если признано верным, то решение вступает в силу после рассмотрения кассации.
По заявлению истца суд может произвести индексацию взысканных сумм на день исполнения решения (ст. 208 ГПК РФ).
Работа ТСЖ регламентирована нормативно-правовыми актами. Первоначальным законом, регулирующим его деятельность, стал ФЗ «О товариществах собственников жилья». Он был введен в действие в 1995 году и утратил силу с появлением Жилищного кодекса в 2005 году.
В новом законодательном своде товариществу отведен целый раздел № 6. В нем установлен порядок создания и работы такой организации. Статья 137 посвящена компетенции ТСЖ.
Нормы ст. 30 Конституции РФ и ст. 143 ЖК РФ закрепляют, что формирование товарищества осуществляется добровольно. Основанием для членства в нем служит заявление гражданина.
ТСЖ является некоммерческой организацией, поэтому в своей деятельности оно руководствуется соответствующим законом «О некоммерческих организациях» (ФЗ № 7 от 1996 года).
Как написать заявление на вступление в ТСЖ? Смотрите тут.
- Выбор инициативной группы. Членами этой группы должны быть только собственники жилья. Как правило, эти люди, в будущем становятся членами правления, то желательно, чтобы они были компетентны в вопросах юриспруденции, бухгалтерии и, конечно же, ориентировались в жилищных и коммунальных отраслях.
- Проведение собрания. Перед проведением, за 10 дней до выбранной даты, необходимо вручить каждому собственнику уведомление. Это можно сделать лично, вручив под роспись извещение, или же, отправить по почте заказным письмом. При проведении собрания в очной форме, каждому собственнику вручается бюллетень, где они должны выразить свое мнение, относительно создания новой формы управления. Собрание признается состоявшемся, если набрано более 50% голосов. Стоит сразу отметить, что голосуют не конкретные люди, а квадратные метры, т.е. суммируются площади проголосовавших квартир и высчитывают процент, исходя из общей площади дома.
- Выбор правления. После принятия решения о выборе ТСЖ, избираются председатель и члены правления. Выбирается этот состав из собственников дома. На общем собрании утверждается Устав ТСЖ, который должен быть заверен нотариально.
- Регистрация Товарищества. После выполнения всех обязательных работ по выбору управления, утверждению Устава, выбранный председатель правления, обязан зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо, в банке открыть лицевой счет. Эти процедуры выполняются под контролем городской Администрации.
Важно! Те собственники, которые по каким – то причинам не участвовали в собрании, в будущем обязаны выполнять требования вновь созданного правления.