Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Реально ли продать дом без земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такая ситуация возможна, но только после разделения участка. Например, дом стоит на большом земельном участке и есть еще много свободной земли. В данном случае земельный участок можно поделить на два, говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия». «На одном будет дом и земельный участок, который можно продать, а второй — оставить себе. Без разделения земли сделать это невозможно, поскольку в данном случае фактически возникают два новых участка», — пояснил юрист.
Ситуация 2. Дом в собственности, земля — нет
В некоторых случаях закон допускает продажу дома без земли. Речь идет о ситуациях, когда недвижимость находится в собственности, а земля — нет. К примеру, земельный участок принадлежит собственнику на основании договора аренды, на бессрочное пользование, пожизненного наследуемого владения. В таком случае основанием является пользование данным земельным участком, а предметом купли-продажи будет только жилой дом.
«В этом случае жилой дом или часть дома продать можно без земли, но в договоре купли-продажи надо обязательно указать, что жилой дом расположен на земельном участке на основании такого документа», — поясняет Росреестр.
При продаже дома покупатель приобретает и право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома. Например, если земля была в аренде, то покупатель также может арендовать ее. «В данном случае одновременно с договором купли-продажи дома может быть составлен договор переуступки права аренды. Сам договор аренды не должен быть просроченным. Все права и обязанности, указанные в договоре аренды, перейдут к новому арендатору», — уточнили в Росреестре.
Пример № 1. Иванов И.И. законный владелец дома и земельного участка
Следуя принципу единства судьбы земельного участка и жилого дома, построенного на нём, оба объекта недвижимости не передаются другим лицам по отдельности.
Следовательно, если Иванов И.И. решает продавать дом, покупатель получает и землю. Автоматически продаются два, связанных между собой, объекта. Такое правило закреплено и в п.2 и 3 ст.552, и в ст.237 Гражданского кодекса РФ.
Когда дом и земля принадлежат на праве собственности двум и более гражданам, они становятся долевыми владельцами. Если Иванов И.И.собственник дома и участка, на который законные права имеют ещё два владельца, решает продать свою долю, покупатель в момент сделки получает право на часть земли. В таком случае невозможно продать долю в доме и часть земли и оставить покупателя без права законного владения такими объектами.
Например, Иванов И.И. владеет половиной дома и половиной земельного участка под ним, продавая долю, покупатели автоматически получает право собственности на такие половины.
Отметим, что продавая дом с долями, собственники перед сделкой проводят отчуждение такого владения.
Продать часть дома без земли нельзя, когда такая часть не выделяется в натуре вместе с частью земли. Здесь участок становится общей долевой собственностью обеих сторон сделки и продавца, и покупателя.
Ситуация 1. Дом и земля в собственности
Российское законодательство устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем жилого дома (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Если продавец жилого дома является собственником земельного участка, на котором этот дом расположен, то при продаже дома к покупателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый жилым домом и необходимый для его использования, поясняет кандидат юридических наук, преподаватель РААН, почетный адвокат адвокатской палаты Москвы Елизавета Селезнева. То есть если продается дом, автоматически реализуется участок, на котором он расположен.
Если у дома несколько собственников (например, три, и им принадлежат равные доли) и один из них решает продать свою долю, то у покупателя вместе с долей в доме возникает право на долю земли, на которой стоит дом. Отдельно выделить землю и продать в данном случае нельзя, добавил руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус. «Нельзя продать свою долю в доме так, чтобы человек, который приобретает ее, не имел права на землю», — отметил он.
Сам участок вокруг дома может быть как в собственности, так и в аренде или субаренде. А вот участок под домом прочно связан с домом в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, отметила руководитель отдела загородной недвижимости офиса Миэль «Сущевский» Татьяна Ананьева. «То есть на участок под домом право может и не перейти, но пользоваться и владеть участком собственник здания будет», — пояснила эксперт. Таким образом, продажа участка и дома будет зависеть от того, в собственности земля и дом или нет.
Ситуация 4. У дома и участка разные частные собственники
Подобных случаев в принципе не должно возникать, поскольку это не соответствует законодательству. Но на практике такие случаи встречались. Особенно это характерно для недвижимости, которая была построена до 2021 года. По словам юристов, если у дома и земельного участка разные собственники, подобную ситуацию следует привести в соответствие с законом. Владелец дома обязан оформить участок под домом путем выкупа или оформления договора аренды с владельцем земельного участка.
Мнение риелторов Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса «МИЭЛЬ Сущевский»:
— Сделки, когда продается дом без участка, в Московском регионе редки. Если они и проходят, то это покупка здания и приобретение участка в аренду, но с правом последующего выкупа участка. У нас есть в продаже сейчас дом, который стоит на участке, арендованном на 49 лет. Но администрация права выкупа не дает, так как участок находится в первом поясе водоохранной зоны. Несмотря на интересную цену на этот дом, продать мы его не можем уже год. Покупатель желает не только пользоваться и владеть землей, но и распоряжаться, что невозможно при аренде.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость»:
— Если мы говорим про Москву или другие крупные города, то здесь часто земля принадлежит муниципалитету и купить ее нельзя. Например, вы покупаете особняк или какое-то отдельно стоящее здание без земли. Но у вас возникают определенные права на пятно застройки, которая под домом. Часто такой участок сдают в долгосрочную аренду — на 49 лет. Если говорить про загородный рынок в целом, то сейчас такое предложение можно встретить редко. Подобные сделки чаще встречались лет 15 назад, когда загородный рынок был активнее. Были поселки, в которых дома продавались, а земля оставалась в аренде ввиду своей ценности. Сейчас такие предложения единичны. В загородке участок обязательно должен быть, иначе смысл покупки теряется.
Если дом покупается без участка, а земля, к примеру, арендуется, то при прочих равных условиях ликвидность такого объекта будет ниже, его сложнее продать. Следовательно, его цена тоже будет ниже — на 20–30%. Но в некоторых случаях скидки может не быть, потому что сам участок ценный и его в принципе нельзя приобрести в собственность. Например, это берег водохранилища, где предлагается только участок в аренду. Поэтому цена зависит от расположения объекта и уникальности такого предложения.
Ошибка 5. Неправильно составленное объявление
Первое впечатление о доме у потенциальных покупателей создается благодаря вашему объявлению, поэтому нужно в него вложить душу и применить все творческие навыки. Сделайте качественные фотографии, снимите видео и напишите честный и максимально информативный текст.
В объявлении надо перечислить все основные достоинства дома. В частности, покупатели обращают внимание на возможность круглогодичного подъезда и проживания в доме, наличие газа, электричества, размер участка, удаленность от крупных населенных пунктов. Укажите, что вы — собственник жилья; как правило, люди охотнее покупают недвижимость без посредников.
Сделайте заголовок максимально конкретным, например: «Дом для круглогодичного проживания, 90 м², газ, скважина, участок 15 соток, 15 минут от
Если вашим жильем заинтересовались, постарайтесь выяснить у потенциального покупателя, зачем ему дом, и при показе сделайте акцент на том, что ему может понравиться. Если покупатель мечтает о собственном огороде, обратите внимание на то, что на участке плодородная земля, если о тихом уголке, где можно отдохнуть от шума города, — покажите природу вокруг.
Правомерна ли продажа доли в доме без земли
Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ невозможно продать долю дома отдельно от земли. Доля земельного участка всегда должна быть продана вместе с домом. Если в документах купли-продажи не указан земельный надел, это может стать причиной для аннулирования сделки. Однако продать долю дома без земли можно, если для определения размера продаваемого участка есть объективные препятствия.
Так, вы можете продать свою долю дома, не затрагивая при этом земельный участок, если:
- На куплю-продажу самого участка наложен запрет. Причины этого могут быть разными: земельный надел находится в приграничной или иной особой зоне, земля имеет историческую ценность или находится под защитой закона.
- Земля не является собственностью владельцев дома (т.е. ее арендуют), на землю есть право пожизненного наследуемого владения или земля находится во временном пользовании.
- Величину доли в доме нельзя выделить натурально, то есть доля в доме настолько маленькая, что соответствующий ей земельный участок будет меньше площади, допустимой законом.
- Выделение части земли мешает свободному доступу к дому — это противоречит Федеральному закону № 221.
На практике если вы добились права на продажу своей доли дома отдельно от земли, вам надлежит провести межевание земельного участка. Для этого вам нужно вызвать кадастрового инженера или геодезиста. При помощи специальной аппаратуры он определит координаты фактических границ участка и — при необходимости — согласует границы с соседями.
Как продать дом без земельного участка?
Бывают такие ситуации, когда нужно продать дом, но при этом сохранить в своей собственности земельный участок, на котором он стоит. Если вы сомневаетесь, можно ли продать дом без земельного участка, то прочитайте Земельный Кодекс, в котором четко указано, что это реально, но только в 2 ситуациях:
- Если часть дома, который продается, отчуждается. В таком случае земля под этим участком становится отдельной единицей для продажи.
- Если земля, на которой был возведен дом, изъята из оборота.
В остальном старайтесь придерживаться общих советов, как продать недвижимость:
- Если хотите быстрее продать дом, то постарайтесь это сделать без посредников. На такие предложения потенциальные покупатели соглашаются намного охотнее.
- Не переплачивайте деньги риелторам, если знаете, как продавать недвижимость самостоятельно. Они берут очень большой процент за свою работу, который придется платить вам.
- Приведите продаваемое имущество в надлежащий для этого вид. Если вы не подчеркнете все достоинства своего дома, то покупатели будут замечать в нем только недостатки, из-за которых вы будете долго пытаться продавать свою недвижимость. Повесьте красивые шторки, вымойте полы, повесьте картины – дом должен выглядеть уютно, чтобы в него хотелось зайти и жить.
- Когда покупатели будут приходить к вам, чтобы смотреть дом, вы должны еще по дороге их уже заинтересовать. Психологи убеждены, что люди принимают решения о покупке в первые 30 сек. Поэтому рассказывайте обо всех достоинствах вашего дома настойчиво, при этом улыбайтесь, находитесь в хорошем расположении духа.
💁 Отсутствие привязки между домом и землей. Последствия
Ситуацию, когда дом не отображается на публичной кадастровой карте, можно назвать отсутствием привязки между землей и домом. То есть оба объекта (участок и дом) существуют и зарегистрированы, но связи между ними как бы нет. К примеру, если взять выписку на дом, то там не будет сведений о земельном участке – и наоборот.
На чем может отразиться отсутствие привязки дома к участку:
- невозможно присвоить дому почтовый адрес;
- проблемы при продаже, когда потенциальный покупатель по публичной кадастровой карте увидит участок, но не увидит дома – и откажется от сделки, если есть менее проблемный вариант;
- не получится использовать такой объект недвижимости в качестве залога при оформлении крупного банковского кредита – например, ипотеки для покупки городского жилья;
- если земельный участок в аренде, и вы хотите выкупить его у местной администрации, или наоборот – хотите взять его в аренду, то потребуется привязка дома к участку;
- возможны проблемы со страховой компанией при наступлении страхового случая – страховщик может попытаться доказать, что дома якобы не было на участке, он был где-то в другом месте и т. п.
И помните самое главное: если участок отмежеван, а дом привязан к участку, то у дома в выписке ЕГРН появляются сведения о земельном участке, а у земельного участка в выписке ЕГРН появляются сведения о доме. Соответственно, заказав даже одну из выписок, вы сможете увидеть информацию об участке/доме. Это – признак того, что все зарегистрировано так, как нужно.
Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам
На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда.
Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями.
Частый вопрос задают риэлторам, возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.
Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.
В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для начинающих риэлторов.
Как продать дом без земли?
Согласно Российскому законодательству, земля и расположенный на ней дом – это объекты, связанные в единое целое. И хотя они различны, но, в соответствие со ст. 35 Земельного кодекса, наследуют правовую судьбу друг друга, являются комплексом. Даже с учетом изменений в земельном законодательстве от 23 июня 2014 года, статья 35 Земельного кодекса не изменилась. Поэтому, если продается один объект, то считается проданным также и другой. Таким образом, если продавец является собственником, как дома, так и земельного участка, то продать дом он может только совместно с земельным участком. В ситуации, когда при совершении сделки купли-продажи подразумевалась продажа только дома, такой договор не будет иметь законной силы и будет признан недействительным.
Следующий вариант весьма распространен среди большинства клиентов риэлторов. 2.
Как рассчитать оптимальную стоимость дома
Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.
Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Дорогой ремонт, красивый сад или бассейн в вашем доме — не являются решающими факторами при продаже. Другими словами: чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом.
Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:
- Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
- Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.
Процедура купли-продажи
Оформление прав собственности на жилое помещение без участка земли – последовательная простая операция. Главное – проходить каждый шаг, придерживаясь сроков и правил:
- Для начала выявляется, есть ли у текущего собственника жилого помещения документы на земельный участок. При отсутствии бумаг, подается заявление в местную администрацию для переоформления документации или же выдаче земли в аренду.
- Отдельно оформляется ряд документов: кадастровый и технический паспорта, а также план территории.
- Определить итоговый размер земельного участка. Процедура реализуется независимым экспертом.
- Приглашенный специалист из кадастра земельных участков специально приглашается на продаваемый объект. В его обязанности входит: обозначение границ территории; составление плана надела и топографическая съемка всех объектов.
- Подготовленные документы вместе с заявлением подаются в администрацию района. Там заявка проходит регистрацию, выдаются свидетельства о владении недвижимостью.
- Составляется договор купли-продажи с обязательной регламентацией вопроса об участке земли.
- Составляется акт передачи-приема недвижимости и сделка считается оконченной.
Другие собственники против
Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.
Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.
Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.
При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд. Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической. Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу. Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.
ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.
Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.
Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.
Как продавать долю в доме – без выделения, с выделением – решать нужно в зависимости от обстоятельств. По цене наиболее выгодно продавать все части здания вместе, поделив потом прибыль между всеми собственниками. Также за хорошую сумму продастся и выделенная часть.
Но если другие собственники заинтересованы в расширении своей доли, выгодно можно продать дополнительную часть и им, по хорошей стоимости.
Можно ли продать жилой дом без земельного участка?
Земельный кодекс Российской Федерации чётко регламентирует правила и требования относительно вопроса можно ли продать дом или иное строение, не продавая при этом территорию, на которое этот объект находится. В 35 статье говорится о том, что любые постройки, которые находятся на участке земли, подлежат отчуждению только совместно, если право собственности на оба объекта недвижимости принадлежит одному и тому же владельцу.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что продать дом без земли, имея в собственности оба этих объекта, невозможно. В сделках они всегда фигурируют вместе, несмотря на то, что территория и здание – это разное имущество, имеющее личные кадастровые номера, перечень правоустанавливающих и прочих документов. При этом не имеет значения, к какой категории относится недвижимость и завершено ли строительство. То есть, ни продажа, ни покупка одного только здания невозможна, если земля под ним находится в собственности другого человека. Это обязательное условие, при нарушении которого сделка будет признана недействительной.
Однако продать дом без земельного участка, в некотором смысле, не так уж и невозможно.