Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Завещание или дарственная: как сэкономить при передаче жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Как передать имущество
Любая сделка, влекущая переход прав на недвижимость от одного родственника к другому, законна, и все виды сделок используются в отношении оформления прав на условно наследуемое имущество, говорит партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Moжнo ли ocпopить дapcтвeннyю нa дoм
Moжнo, в cyдeбнoм пopядкe. Oтcyдить дapcтвeннyю нa дoм мoжeт и caм дapитeль, и eгo зaкoнныe пpeдcтaвитeли либo нacлeдники в cлyчae cмepти дapитeля. Пpичин для oтмeны coглaшeния мнoгo, иx мoжнo ycлoвнo paздeлить нa тpи бoльшиe гpyппы:
- Cдeлкa зaключeнa c нapyшeниeм зaкoнoдaтeльcтвa, c цeлью мacкиpoвки дpyгoй cдeлки. Нaпpимep, ecли дoгoвop дapeния иcпoльзoвaли для пoкyпки, пpoдaжи, oбмeнa нeдвижимocти, чтoбы yйти oт нaлoгooблoжeния.
- Пopoки вoли — ecли cдeлкa былa coвepшeнa пoд дaвлeниeм, в бeзвыxoднoм пoлoжeнии дapитeля, c иcпoльзoвaниeм oбмaнa.
- Пopoки cyбъeктa, или coвepшeниe cдeлки лицoм, нe имeющим нa этo пpaвa — нaпpимep, ecли дapитeль нe являeтcя coбcтвeнникoм или нe пoлyчил paзpeшeниe cyпpyгa пpи coвмecтнoй coбcтвeннocти.
Определяем по сторонам, что выгоднее: дарственная или договор купли — продажи.
По договору купли – продажи стороной могут быть любые юридические и физические лица. Даже недееспособные и малолетние могут проводить самостоятельно мелкие сделки, направленные к их выгоде, например, купить сок или конфеты.
Конечно, к купле — продаже недвижимости это не относится. Стороной по договору купли – продажи квартиры могут быть несовершеннолетние, однако представлять интересы будут их законные представители. Согласие на куплю – продажу, точнее именно на продажу, дает орган опеки и законный представитель. А согласие на куплю – продажу, где покупателем является несовершеннолетний, дает только законный представитель.
А вот по договору дарения дела обстоят иначе. Дарение будет запрещено, когда стоимость подарка выше 3000 рублей, если:
- дарение идет от имени малолетнего или недееспособного их законным представителем;
- стороны — коммерческие организации;
- дарят что-то медработнику или учителю;
- дарят чиновнику в связи с осуществлением им его деятельности. Такой подарок перейдет в собственность субъекта или муниципального образования. Это правило отпадает, когда речь идет о протокольных подарках в рамках проводимых официальных мероприятий.
Фиктивная купля-продажа
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», — цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», — говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
Особенности подготовки дарственной на недвижимость
Если используется дарственная, плата за передачу прав на собственность не взимается. Если даритель получает от одаряемого иное имущество взамен переданной квартиры, подобное действие является нарушением норм законодательства. В результате договор дарения теряет юридическую силу. Принимая решение о необходимости оформить дарственную или договор купли-продажи на квартиру, необходимо заранее учесть все особенности соглашений.
Практический совет: Основными преимуществами дарственной перед договором купли-продажи выступает возможность сэкономить на оплате НДФЛ, если помещение находилось в собственности свыше 36 месяцев или передается супругу или кровным родственникам. Однако в обязательном порядке потребуется включить в перечень подтверждающую документацию.
Еще одним плюсом использования договора дарения выступает отсутствие необходимости в нотариальном заверении. Однако эксперты всё же советуют осуществить процедуру. Недостатки у договора дарения также имеются. Важно оценивать не только стоимость соглашения, но и его надежность.
При наличии родства выгоднее оформить дарственную. Фактически необходимо будет заплатить госпошлину за изменение регистрационных данных собственности и получение новой выписки из реестра. На этом можно вздохнуть с облегчением – никаких налогов платить не надо.
Однако, дарение недвижимости родственнику с привлечением нотариуса, приведет к увеличению затрат! Помимо пошлины, придется оплатить услуги нотариуса, чьи цены стремительно растут. Решать вам, но нотариус точно знает, что лучше — дарственные или договоры купли-продажи. Всё-таки не зря гласит пословица «Скупой платит дважды».
Договор дарения заключается при одном условии: если стороны имеют близкие родственные связи (включая усыновленных детей, полнокровных и неполнокровных сестер и братьев).
При выборе типа сделки подавляющее большинство нацелено на то, что дешевле. При заключении договора между близкими родными (упомянуто выше), дарственная предпочтительнее, но никакие иные требования невозможно зафиксировать на бумаге. Там прописывается: кто дарит, что дарит, кому дарит, стоимость подарка.
При отсутствии близких родственных связей купля-продажа предпочтительнее, она предусматривает больше гарантий и обязанностей. Продающий не потеряет налог на продажу, если имущество находилось в пользовании от 3-х лет и более, причем покупатель получает возможность последующего налогового вычета. Конечно, каждый случай по-своему уникален и должен рассматривается отдельно. Порой просто необходима консультация квалифицированного юриста, который занимается такими делами.
Для наглядности отличия занесены в таблицу.
| купля-продажа | дарение | |
|---|---|---|
| стороны | продавец (собственник) и покупатель | даритель (дееспособное лицо старше 14 лет, собственник) и одариваемый — госслужащие и близкие родственники |
| способ передачи | за деньги | безвозмездная передача |
| наказание за неисполнение по договору | пени, неустойка | отсутствует |
| налогообложение | продавец уплачивает НДФЛ | одаряемый должен оплатить НДФЛ |
| освобождение от уплаты налогов и иные льготы | продавец получит вычет налогов, если он владеет квартирой 3 года и более; покупатель тоже может получить налоговый вычет |
в некоторых случаях одаряемый может быть освобожден от уплаты налогов |
Плюсы и минусы дарственной и купли-продажи между родственниками
Наглядно отразим все стороны сделок в таблице:
- При дарении.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
|
|
Чтобы избежать правовых проволочек при осуществлении указанных сделок, необходимо учесть ряд нюансов в отношении каждой из категорий.
При оформлении дарственной от подоходного налога будут освобождены только родственники, связанные близкими узами. К ним относятся:
- любой из супругов;
- кровные или усыновленные дети, внуки;
- отец или мать, а равно и их родители;
- полнокровные и неполнокровные братья, сестры.
Основная особенность оформления дарственной заключается в том, что после прохождения обязательной регистрации по переходу прав на одаряемого, даритель остается в очень невыгодном и шатком положении, так как новый собственник может принудительно выписать его из квартиры, оставив без права пользования ранее принадлежащей жилплощадью. При этом, первый никак не сможет повлиять на такое решение, либо предъявить требования, ввиду безусловного характера договора, заключенного между ними.
Перед тем, как прибегнуть к конструкции купли-продажи, необходимо учесть следующие моменты, которые могут сказаться на процессе переоформления права:
- Наличие несовершеннолетнего ребенка у продавца недвижимости (в течение 3 лет после совершения указанной сделки дети вправе оспорить ее законность, ввиду ущемления или ограничения их прав);
- Имеются ли обременения (ипотека, залог);
- Привлекались ли средства материнского капитала при ее покупке первоначальным собственником (погашение части или полной стоимости квартиры за счет мат. капитала влечет присвоение доли в праве детям);
Сделки относительно дарения и купли-продажи имеют множество похожих характеристик, а именно:
- используются для передачи имущества от собственника к третьему лицу;
- должны быть обязательно зарегистрированы в соответствующем регистрационном органе;
- вступают в силу после официальной регистрации;
- требуют наличия прав собственности на передаваемое имущество;
- оформляются в письменном виде и не требуют обязательного нотариального заверения.
Однако, несмотря на все эти схожие черты, данные виды договоров имеют и некоторые отличия, причем весьма существенные. Данные отличия можно представить в виде сравнительной таблицы:
| Критерий для сравнения | Дарственная | Купля-продажа |
| Возмездность | Обязательно носит безвозмездный характер | Существенным условием является получение за товар определенной платы |
| Наличие налоговых обязательств | Необходимость уплаты НДФЛ в размере 13% для резидентов или 30% для нерезидентов. Налоговой базой в этом случае выступает размер полученного имущества, поскольку он является доходом. | Необходимость уплаты НДФЛ в таком же размере. Однако в этом случае доход — это средства от продажи имущества, поэтому процент отчисляется с этой величины. При этом с имущества, которым продавец владел более трех лет, налог не берется |
| Сторона сделки, на которую возлагаются налоговые обязательства | Получатель имущества (то есть одариваемый) | Собственник имущества (то есть продавец) |
| Возможность расторжения | Одариваемый может отказаться от принятия дара, а даритель — отозвать договор, но только при наличии для этого перечисленных в законе оснований | Только в случае невнесения покупателем денежных средств или при наличии на имуществе обременений. Дополнительные условия для расторжения могут быть прописаны в договоре |
| Риск оспаривания | Высокий, причем оспорить документ может как сам даритель, так и другие заинтересованные лица (например, родственники или иные претенденты на часть имущества) | Практически отсутствует, поскольку сделка является равноправной для сторон |
| Наличие ограничений | Сделка не может проводиться между юридическими лицами, которые занимаются коммерческой деятельностью, а также от имени представителя малолетнего гражданина. Одариваемым также не может быть врач или педагог государственного учреждения, если получение дара связано с его профессиональной деятельностью | Особых ограничений нет, кроме тех, что установлены для общих гражданско-правовых сделок (например, дееспособность) |
| Возможность получения налогового вычета | Отсутствует | Предоставляется в том случае, если сторонами сделки были не близкие родственники |
Что лучше: дарственная или договор купли-продажи
Довольно много подводных камней ожидает лиц, обдумывающих вопрос о том, что заключать: договор дарения или купли–продажи. Многие прибегают к поиску квалифицированного юриста, оплачивая услуги специалиста по довольно дорогому тарифу.
Сегодня даже люди далекие от юриспруденции, могут решить вопрос самостоятельно, разобравшись со всеми возникающими вопросами относительно сложного выбора: что все же лучше дарение или соглашение о купле-продаже.
Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами.
Заключение договоров по получению объекта, требует взвешенного подхода: надо изучить все плюсы и минусы, юридические тонкости, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки.
Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.
Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется изучить все нюансы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.
Процедура безвозмездной передачи имущества иным лицам (дарение) четко регламентирована главой 32 ГК Российской Федерации. Из особенностей данного вида соглашения среди прочих отмечают:
- Если сделка по передаче прав на вещь от дарителя одаряемому совершается между родственниками (при условии, что она происходит с близкими родственниками), независимо от периода владения даром, подоходный налог в сумме 13% не уплачивается.
- Заключение договоров во избежание разногласий в дальнейшем рекомендуется заверить нотариально, хотя это и не является обязательным условием.
Существуют и отрицательные моменты подписания дарственной:
- При отчуждении объекта недвижимости раньше чем через 5 лет владения, необходимо заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости даже при наличии родственных связей между сторонами договора;
- Если стороны не близкие родственники, то при составлении дарственной придется заплатить налог, причем независимо от времени нахождения объекта в собственности дарителя.
Если владелец хочет оформить дарение доли в общем составе собственности (между родственниками или посторонними людьми, не играет роли), то обязательно следует получить согласие всех владельцев. Однако, оформив выдел своей доли в квартире, он уже может разрешения у других совладельцев не спрашивать.
Если проанализировать что лучше в браке: дарственная или купля продажа, то в случае бракоразводного процесса не может быть поделено имущество, подаренное одному из супругов, так как все, что подарено, не находится в совместной собственности, за исключением случая, когда ремонт в подаренной жене квартире проводил муж на личные средства.
После подписания дарственной собственность надо обязательно перерегистрировать в Росрестре на нового владельца.
Пример 2. Передача автомобиля стоимостью менее 250 000 рублей
Вероника имеет в собственности автомобиль, стоимость которого составляет 100 000 рублей. Она хочет передать его своему мужу Григорию.
В данном примере стоимость автомобиля составляет менее 250 000 рублей и это означает, что во всех последующих сделках стоимость этой машины перекрывается стандартным вычетом. То есть налоги платить не придется при любом виде сделки. Поэтому в качестве основного фактора следует рассматривать именно необходимость оформления декларации. В данном случае оптимальный выбор — договор дарения:
| Фактор | Результат |
| Подача декларации | не требуется |
| Уплата налога покупателем/одаряемым | не требуется |
| Уплата налога продавцом/дарителем | не требуется |
| Уплата налога в случае последующей продажи | не требуется |
Стоимость составления соглашений
Договор дарения, как и купли — продажи, подразумевает оплату государственной пошлины. Налог упраздняется при заключении сделки между близкими родственниками. Помимо нотариального заверения, оплачивается государственная регистрация документов.
При оформлении права собственности через договор дарения, взимается госпошлина в размере 2 тысяч рублей. Если участники сделки близкие родственники, оплачивается 0,3 процента от экспертной стоимости недвижимости, однако сумма к оплате составляет не менее 300 рублей. Дальние родственники оплачивают 13-процентный налог.
Стоимость государственной регистрации договора о купле — продаже составляет 0,5 процентов от суммы дохода, если сделка совершается между близкими родственниками. Предусмотрены льготы для малоимущих семей, в том числе полное освобождение от налога. Госпошлина за оформление права собственности оплачивается покупателем и составляет 500 рублей. Нотариальное заверение расценивается в 1 процент от стоимости имущества.
Что лучше дарственная или договор купли-продажи
Гражданский кодекс Российской Федерации, а в частности часть вторая, регулирует такой спектр правоотношений как договорное право. Среди наиболее распространенных соглашений на отчуждение имущества является договор купли-продажи. Это соглашение, в котором присутствуют 2 стороны:
- покупатель;
- продавец.
Важнейшим в данном соглашении является его предмет. Под предметом понимается все то, по поводу чего возникают права и обязанности у сторон сделки. Как правило, предметом договора выступают вещи в их гражданско-правовом понимании, а именно объекты, имеющие твердое, жидкое или газообразное состояние, которые освоены человеком и доступны ему. Самыми распространенными предметами такого соглашения выделим следующие:
- Недвижимость, в том числе квартиры, земли и др.
- Движимые вещи, в том числе машины, драгоценности и др.
Коренным образом от вышеописанного соглашения отличается договор дарения. Купля-продажа всегда является возмездной сделкой, что означает, что покупатель взамен на предоставленное ему имущество вносит ту или иную плату. В договоре же дарения никакого встречного предоставления нет.
Судить о том, что лучше, дарственная или купля — продажа довольно сложно, так как в юридических кругах имеется масса точка зрений «ЗА» и «ПРОТИВ» и того и другого соглашения. Так, например, поддерживая вариант дарственной, некоторые юристы полагают, что основным его преимуществом является то, что его можно расторгнуть по волеизъявлению одной из сторон.
Другие юристы оценивают возмездность договора купли-продажи как основное преимущество перед дарением. Ниже мы разберемся подробнее с плюсами и минусами как одного, так и другого соглашения.