Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Коротко о перепланировке квартиры
- Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
- Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
- Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
- Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
Основные правила переустройства
В соответствии с законодательными актами, которые контролируют процесс перепланировки или переустройства, можно выделить основные правила проведения процедур:
- ремонтные действия, направленные на изменение несущих конструкций здания или входящих в него помещений, а также переустановка технического, санитарно-технического и прочего оборудования, обязательно должны быть согласованы с законом;
- собственник недвижимого жилого или нежилого помещения/строения, желающий провести перепроектирования, при подаче заявления на оформление процесса обязан приложить пакет документов; туда входят бумаги, подтверждающие право на имущество, личность, технические характеристики объекта и т.д;
- государственные органы, которые занимаются принятием и рассмотрением предъявленной для перепланировки документации, не имеют права запрашивать документы, не предусмотренные соответствующей статьёй Жилищного Кодекса РФ (№ 26);
- в течение месяца со дня подачи документов сотрудники государственного учреждения рассматривают заявку на оформление перепланировки, и в случае отсутствия нарушений или несоответствий принимают положительное решение;
- согласие или отказ сотрудники официально оформляют в течение трёх дней после принятия решения, а после чего направляют его по адресу проживания заявителя.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Что считается перепланировкой?
В соответствии с Жилищным законодательством, перепланировкой называется изменение квартиры, которое закреплено в кадастровом паспорте объекта. К перепланировке относятся такие изменения:
- изменение местоположения дверей в несущих стенах;
- увеличение или уменьшение площади квартиры с помощью дополнительных помещений;
- изменение местоположений перегородок;
- соединение кухни с гостиной;
- объединение ванной и туалета;
- соединение нескольких квартир в одну;
- создание ниш, антресолей и дополнительных технических помещений;
- объединение комнат;
- установка встроенного шкафа на всю стену;
- соединение балкона с жилой комнатой;
- соединение лоджий.
Что можно, а что нельзя при перепланировке квартиры в 2022 году по закону
Есть большое количество мероприятий, которые запрещены при проведении ремонта в квартире, и по ним нет возможности получить разрешение согласно приложению 1, 11 пункта Постановления №508.
Пункт 11.9 даёт понять, что перепланировка не должна нарушать СНиП и САНПИН постановленный Правительством России.
Сначала потребуется разобрать действия, которые официально запрещается проводить:
- Любую процедуру, грозящую ухудшить условия жизни окружающих людей и перекрывающих доступ к коммуникационной системе. Этот пункт включает в себя работы связанные с переносом стояком системы горячего/холодного водоснабжения и отопления.
А также обшивание стояка цельной коробкой, которая не предусматривает люк для проверки фактического состояния любой из систем.
- Работы, которые влекут нарушение несущих мощностей конструкции. Данный пункт чётко прописывает запрет на проведение демонтажных операций несущей стены. Запрещается ещё создание в них проёмов любого типа, без получения соответствующего разрешения на это.
- Осуществление врезки в коммуникацию общедомового значения устройства, которые отключают или регулируют действия.
- Работы для уменьшения сечения или выполнение демонтажа вентканала, несмотря на установленные нормы.
Зачастую хозяины квартир не рассматривают в своём плане касаться самого вентиляционного канала, однако не уменьшают вентиляционную шахту, где и есть большое количество пустого пространства, помимо труб. Согласовать данный вопрос довольно сложно.
Место, имеющееся внутри вентиляционных шахт, не включается в общую площадь жилого помещения. Поэтому собственники квартир не покупали её, и не обладают какими-либо правам на это место.
В первом пункте 36 статьи Жилищного кодекса площадь, которая находится внутри шахты, относится к списку имущества дома.
- Приложение 3 (пятого пункта) содержит информацию, что присоединить данное помещение можно лишь собрав хозяев всех жилых помещении в МКД. Потребуется всем присутствующим принимать решение, касаемо передачи места для безвозмездного использования или аренду.
К тому же потребуется положительные ответы более 2/3 владельцев квартир со всего дома. В большинстве случаев собрать всех хозяев практически невозможно. Внутри шахты располагаемое свободное пространстве имеется только по одной причине.
Потому, что архитектор при планировании проработал помещение и оставлял часть помещения с запасом, ведь у него не было достоверной информации о том, какими трубами и с каким сечением потребуется их проставлять инженерам, делающим канализацию и водоснабжение.
- Увеличение уровня нагрузки на перекрытие при заливе бетона или замещении материалов, из которых сделана перегородка.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Если перепланировка квартиры не прошла процедуру согласования, без составления проекта, добросовестный владелец должен осуществить следующие действия:
- Заказать в БТИ техпаспорт с внесенными изменениями о незаконных преобразованиях.
- Подготовить проектную документацию в специальной компании.
- Её нужно будет согласовать в пожарной инспекции, санэпидемстанции, архитектурном бюро.
- Уплатить штрафные санкции, в размере, определяемом КоАП РФ.
- Обратиться в суд за признанием проведенной перепланировки законной. Для этого потребуется подготовить заявление и сдать в судебный орган в месте нахождения объекта. К нему прикладываются:
- Согласованный во всех службах проект;
- Старый и новый техпаспорт;
- Новая кадастровая документация;
- Документ, определяющий право собственности на недвижимость;
- Гражданский паспорт заявителя;
- Заключение проектировщика о безопасности проведенного ремонта.
Особенности и виды перепланировок квартир
Узаконивание планировки — это длительный, утомительный процесс требующий получения множества справок и разрешений в специальных государственных учреждения. Штраф за перепланировку сравнительно небольшой, а владельцев недвижимости больше пугают ограничения, из-за которых нельзя продать или передать недвижимости в наследство. В юридической практике были случаи, когда из-за перепланировки случались аварийные ситуации в многоэтажном доме и владелец квартиры с незаконными изменениями за собственный счет ремонтировал квартиры соседей.
Начиная процедуру узаконивания перепланировки люди часто сталкиваются с отказами БТИ в регистрации изменений. Опротестовать решение администрации можно в суде, что подразумевает крупные финансовые затраты.
Рассмотрим самые популярные варианты изменения жилого пространства у жителей Краснодара.
Что такое перепланировка?
Во время капитального ремонта у собственников жилья может возникнуть желание или необходимость изменить планировку помещения, увеличить одну комнату за счет уменьшения другой, объединить санузел, убрать ненужную стену или наоборот возвести межкомнатную перегородку. Все эти изменения, не указанные в первоначальном плане квартиры, являются перепланировкой.
Следующие виды ремонтных работ являются перепланировкой и нуждаются в первоначальном одобрении в соответствующих инстанциях (еще на этапе проектирования, то есть до непосредственного ремонта):
- работа со стенами-перегородками (снос, возведение, перенос, расширение);
- работа с дверными проемами;
- работа со стояками ГВС, ХВС, отопления (перенос, удлинение);
- увеличение жилой площади комнат за счет коридоров и других нежилых помещений;
- изменение площади помещений с мокрой зоной (кухня, санузел).
Что делать, если выписан штраф за перепланировку?
Штраф за самогоноварение в России в 2023
Такой штраф может быть наложен рядом инстанций:
- судом,
- органами прокуратуры и правопорядка,
- Жилинспекцией,
- БТИ,
- органами местного самоуправления,
- управляющей компанией.
На погашение обычно дается 2 месяца.
Штраф за незаконную перепланировку нужно оплатить по реквизитам учреждения, которое его выдало. После этого человек должен направить корешок квитанции в эту инспекцию. Это можно сделать по почте или принести лично.
Если не закрыть этот штраф в срок, последует разбирательство в суде, которое может привести к:
- наложению ареста на имущество,
- ограничение на выезд,
- замороженным счетам ответчика,
- принудительному изыманию суммы из зарплаты ответчика.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Какие бывают изменения в квартире
Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры путем переноса или устранения стенных перегородок, создания новых дверных проемов и переноса существующих;
Переустройство – это манипуляции с инженерными сетями, санитарно-техническим, электрическим или другим оборудованием. Например, перенос санузла, газовых, нагревательных приборов, устройство индивидуальных систем отопления, замена газовой плиты на электрическую.
Изменения в квартире могут произойти:
- при слиянии двух или нескольких квартир в одну;
- приразделении одной квартиры на несколько;
- при присоединении к квартире общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Перепланировка уже произведена, требуется согласование. Самовольная перепланировка квартиры
Часто бывают случаи, когда перепланировка квартиры произведена и требуется согласование постфактум. Этот вопрос тоже можно решить. Для этого Вам надо обратиться ко мне.
Если перепланировка не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровья, то она может быть сохранена. Это соответствует закону, но необходимо будет пройти предусмотренную законом определенную процедуру.
По данному поводу уже сложилась судебная практика. Так высшие судебные инстанции считают, что при самовольной перепланировке нарушаются права органа местного самоуправления. Соответственно муниципалитет может подать иск в суд. При этом собственнику квартиры в суде необходимо будет заявить требование о сохранении квартиры в измененном виде. Если перепланировка не нарушает права третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью живущих в доме людей, то она может быть узаконена. Кроме того, суды указывают, что самовольная перепланировка может быть согласована в административном порядке, поскольку закон не содержит соответствующего запрета.
Чем грозит незаконная перепланировка
Если хозяин квартиры не согласует перепланировку или сделает ее с нарушением установленных правил, он нарушит закон. Это влечет целый ряд неприятных последствий:
Штраф. Мосжилинспекция назначит штраф, независимо от того, исправите вы недочеты или нет.
Возврат квартиры в прежнее состояние. Если перепланировка сделана с нарушением строительных и санитарных норм, узаконить ее не получается. Даже после уплаты штрафа. Придется переделывать ремонт и возвращать квартиру в прежнее состояние. Хозяин квартиры все это делает за свой счет.
Суд. Если не выполнить требования Мосжилинспекции, она подаст в суд. Помимо того, что все равно придется вернуть квартиру в прежнее состояние, придется оплатить все судебные издержки. Еще суд может назначить дополнительный штраф за невыполнение его решения — астрент. Если затянуть с ремонтом, придется платить этот штраф за каждый день просрочки. Кроме того, приставы могут запретить выезд из страны на время, пока решение суда не исполнено. Даже если поездка нужна по уважительной причине, выехать не получится.
Проблемы при продаже. Если продавать квартиру с неузаконенной перепланировкой, цена будет ниже, чем у таких же квартир без проблем с документами. Дело в том, что перепланировку в любом случае придется или узаконивать, или устранять. Только это ляжет на плечи покупателей. Поэтому цену они снизят. Быстро узаконить перепланировку перед продажей тоже не получается, никаких ускоренных режимов работы у Мосжилинспекции нет. Даже если доплатить.