Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру, если один собственник против?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Чтобы передать право собственности на недвижимость, необходимо оформить сделку. Популярными вариантами является продажа и дарение.
| Условия | Дарение | Продажа |
|---|---|---|
| Основание перехода прав | Договор дарения | Договор купли-продажи |
| Затраты | Несет даритель | Стороны самостоятельно определяют порядок оплаты расходов (совместно, одна из сторон) |
| Налогообложение | Подоходный налог оплачивает одаряемый. От выплаты освобождается близкий родственник (внуки, дети, родители, братья и сестры). | Подоходный налог оплачивает продавец. Исключение предусмотрено для лиц, владеющих квартирой более 5 лет. |
| Ограничения | Собственник вправе подарить долю любому гражданину, необязательно родственнику | Продавец обязан предложить долю совладельцам. Продать третьим лицам можно только в случае их отказа. |
| Оспаривание сделки | По условиям договора может быть предусмотрена отмена дарения в случае, если даритель переживет одаряемого. Также дарение можно отменить, если получатель доли совершил преступление против дарителя. | В общих случаях оспаривания сделки (недееспособность, угрозы, шантаж) |
| Последствия | Доля станет личным имуществом супруга и не будет делиться при разводе | В случае приобретения в браке, имущество включается в состав совместно нажитого. В случае развода доля будет поделена по ½ доле между супругами. |
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Несмотря на то, продажа доли в квартире без согласия других собственников поддерживается законом, в ст. 250 ГК сказано, что другие владельцы разделенного на имущества имеют приоритетное право покупки перед всеми прочими покупателями. То есть, при выставлении части жилья на продажу, они могут первыми выказать желание купить ее. Или же отказаться это сделать. Но для того, чтобы они смогли выразить свое мнение, их необходимо известить.
Для этого продавец должен направить всех письменное уведомление. В нем необходимо ясно и недвусмысленно выразить желание продать свою долю и указать цену. В случае нормальных отношений такой документ можно передать из рук в руки, но надежнее отправить его письмом с уведомлением. В этом случае факт получения извещения о продаже доли будет документально подтвержден.
С момента получения уведомления у других совладельцев есть месяц на размышления. Они могут либо принять предложение, либо отказаться от него, либо (что нежелательно) проигнорировать. Последствия будут зависеть от ответа. При одобрении предложения заключается договор. При отказе у нотариуса оформляется соответствующий документ. В этом случае, а также если ответа в отведенный срок не последовало, продавец вправе заключить договор с любым желающим. Но с одним условием: цена должна быть не ниже предложенной сособственникам.
Любое допущенное нарушение может привести к тому, что один из совладельцев потребует расторгнуть уже заключенную сделку и сделать покупателем его. Производится перевод прав через суд, срок для обращения в который равен трем месяцам с даты договора. Те же правила действуют и при передаче доли в результате другой возмездной сделки – мены.
Как определить долю в квартире?
Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:
- Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
- Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.
Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты
Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.
По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.
После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Противостояние закона и морали
С условиями и процедурами, предоставляемыми законодательством, мы разобрались. И теперь понятно, как это работает с юридической точки зрения.
А теперь давайте разберем главную проблему долевого вопроса. С моральной точки зрения эта процедура ни черта не работает. Серьезно. В реальности попытки продать кусок собственности в составе одной, отдельно взятой жилплощади, не то чтобы трудно. Практически невозможно. И здесь вопрос сложностей не связан с заверенными бумажками, нотариусами и прочим официозом.
Главный стопор таких сделок — это банальный человеческий фактор. Вот в чем проблема. Возьмите обычную человеческую привычку, обстоятельность и ровный жизненный уклад, которые сформировались за время совместного владения жильем, будь то родственники или просто соседи. Любые кардинальные изменения в этой функционирующей системе включают психологическую опцию защиты «местной гармонии» любым доступным способом. Поэтому просто договориться о смене собственника доли обычным способом, увы, не получится никогда. Отсюда высокая напряженность отношений, срывы, зловредства, и, не дай бог какие еще подлости.
Даже если сотоварищи по собственности проявили лояльность к волеизъявлению одного из владельцев, вопрос доли, прописанной в договоре, обязательно уткнется в физические размеры жилья. Как уже говорилось ранее, доля — это просто площадь владения, никак не закрепленная в документе в пределах реальных квадратных метров. И фактически такой жесткой привязки не будет, потому что в квартире есть общественные метры, принадлежащие всем разом при долевой собственности. Отсюда и причина споров, непрекращающийся дележ, тщетные попытки «выдать» каждому реальные углы в квартире, на основе положенных арифметических долей из договора собственности.
И такие споры длятся годами. Причем абсолютно неважно, являются ли владельцы сторонними друг другу людьми либо они родственники друг другу. С последними еще сложнее, ведь в спорах постоянно идет давление как раз на родственные связи и пренебрежение ими.
Единственным здравым и правильным решением, как продать долю, может быть только продажа квартиры целиком. То есть реализация недвижимости при сохранении долей и последующая выплата каждому соответствующей рыночной стоимости. По-другому выудить деньги из общего жилья практически нереально. Хотя, стойте, я упоминала о черных риэлторах ранее. Вот теперь настало их время выйти на сцену.
В черном-черном городе…
Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.
Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь. И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.
Не забывайте про нотариуса
2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса. Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы». Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.
Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.
Необходимый пакет документов
После достижения устной договоренности заинтересованные стороны обязаны обратиться к нотариусу, где будет составлен и подписан договор купли продажи.
Для этого необходимо предоставить довольно внушительный пакет документов, а именно:
- удостоверения личности всех сторон (паспорта);
- подтверждение прав собственности (свидетельства);
- справку, полученную в бюро технической инвентаризации, подтверждающую кадастровую стоимость жилплощади;
- любое подтверждение об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги (квитанции, чеки, справки и т.д.);
- письменное подтверждение разрешения органов опеки и попечительства на продажу (в случае, если среди долевых собственников имеется несовершеннолетний);
- выписка из домовой книги (если недвижимость является частной);
- выписка из ЕГРН;
- письменное согласие всех сторон о принятом решении по цене и размере долей.
Риски и подводные камни
- Возможны махинации со стороны продавца, предлагающего оформить сделку в виде договора дарения. При расторжении сделки через суд покупатель не сможет получить назад свои деньги, т.к. они не были переданы официально.
- Сложности в отношениях между собственниками. Неизвестно как другие собственники встретят нового жильца.
- Возможные препятствия в купле-продаже. При продаже объекта бывает не так-то просто разыскать других дольщиков, если они там не живут. Также дольщики могут специально избегать получения уведомления.
- Сложно определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику. Т.е. купив долю, покупатель не обязательно получит изолированную комнату.
- Каждый из дольщиков может передать свое имущество в виде дарения, не спрашивая согласия других. Это значит, что в квартире может появиться совершенно незнакомый человек. Такое возможно и в случае продажи. Несмотря на риски, люди готовы идти на покупку доли, чтобы решить проблемы с пропиской и регистрацией.
- Другие дольщики могут оспорить сделку в суде. Даже если суд встанет на сторону продавца и покупателя и сохранит право собственности, придется пройти через судебные тяжбы.
Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.
Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.
В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.
Реализация в судебном порядке
Продажа доли квартиры другому собственнику может быть связана с определёнными проблемами. Их наличие препятствует реализации недвижимости. В такой ситуации в первую очередь необходимо обратиться к содольщикам и предложить выкупить недвижимость. Если соседи дают неоднозначный ответ, а проживание в помещении затруднительно, владелец доли может потребовать компенсацию.
Предпосылками для обращения в суд выступают:
- выделить долю в натуре невозможно;
- другие дольщики отказываются от покупки недвижимости;
- владелец части собственности по какой-либо причине не может проживать в квартире.
Истребовать компенсацию удастся только в судебном порядке. Обязательно предстоит подготовить иск.