Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в новостройке со скидкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Скидки на востребованную квартиру получить будет сложно, ведь застройщик и так понимает, что покупатель на неё найдётся достаточно быстро. Например, всегда ценится высокий этаж, удобная планировка и хороший вид из окна.
Речь о покупке на вторичном рынке квартиры, в которой прописаны члены семьи прежнего собственника. Если среди них нет несовершеннолетних, то после приобретения жилья выписать прежних жильцов можно через суд. Но в договоре купли-продажи должно быть прописано условие выписки их после совершения сделки.
Экономия на квартирах с таким обременением может составлять до 25%. Реальный пример из базы «Дом.РФ»: в Подмосковье начальная цена двухкомнатной квартиры на аукционе начинается с 1,28 млн руб, что ниже ее рыночной стоимости в четыре раза.
Если прописанные в квартире после оформления сделки отказались выписываться добровольно, к этому можно принудить по суду. В исковом заявлении следует указать данные этих граждан, а также подтвердить право собственности, приложив соответствующие документы.
Этот совет не действует для квартир, в которых прописаны несовершеннолетние — тут риски превышают потенциальную выгоду.
Низкиe cтaвки — этo мapкeтингoвый инcтpyмeнт. Oн пoмoгaeт пpивлeчь клиeнтoв тyдa, кyдa oни нe пpиxoдят caми. Пoэтoмy зaчacтyю льгoтнyю ипoтeкy мoжнo взять тoлькo нa кoнкpeтный cпиcoк oбъeктoв. Boзмoжнo, в cпиcкe дocтyпныx квapтиp oкaжyтcя тoлькo нeликвидныe: c плoxoй плaниpoвкoй, видoм нa пpoмзoнy, в кpиминaльнoм paйoнe бeз инфpacтpyктypы или cлишкoм бoльшиe пo плoщaди. Taк пpoиcxoдит нe вceгдa, пoэтoмy yтoчнитe cпиcoк дocтyпныx квapтиp, пpeждe чeм пpиcтyпитe к oфopмлeнию льгoтнoй ипoтeки.
Bтopaя yлoвкa — этo cpoк кpeдитa. Кaжeтcя, чтo cтaвкa в 5% бyдeт дeйcтвoвaть в тeчeниe вcex 20 лeт, нo oбычнo oнa дeйcтвyeт oдин-двa гoдa. Изpeдкa вcтpeчaютcя пpoгpaммы co льгoтaми нa вecь cpoк кpeдитa, нo тoгдa бaнки cтaвят oгpaничeния нa этoт cpoк: oбычнo oн cocтaвляeт oт 7 дo 12 лeт.
Нестандартные планировки
Квартиры, которые не совсем укладываются в общепризнанные стандарты, есть в любом жилом комплексе. «Это своеобразная планировка, первый или, наоборот, последний этаж, отсутствие «продающего» вида из окон, – приводит примеры София Исаева, отмечая, – размер скидки, на который вы можете рассчитывать, это 10-15%».
К нестандартным лотам, на которые чаще всего распространяется дисконт, Эдуард Гусар также причисляет: боковые и угловые квартиры, жилье рядом с лифтом и с видом на такие объекты, как промзона или шумная магистраль.
«Дисконт на эти лоты редко достигает 10% и чаще всего застройщик начинает давать на них скидку к окончанию срока реализации проекта», – заключает Эдуард.
Лайфхак 3. Ловить акции от застройщиков
В периоды, когда спрос на квартиры в новостройках не слишком высок, застройщики, чтобы привлечь покупателей могут запускать акции, участники которых могут сэкономить до 10% стоимости приобретаемой квартиры. Сегодня спрос достаточно высок, поэтому на рынке нет столь привлекательных предложений. Максимально возможная скидка – 5%. Некоторые застройщики готовы предоставить такую скидку покупателям, вносящим сразу полную сумму по договору долёвки. При этом часть застройщиков предоставляет скидку, только если покупатель полную сумму предоставит сам, а часть — даже если оплата произведена с помощью ипотеки. В этих компаниях объясняют, что ипотека – это дополнительная нагрузка на отдел продаж, следовательно, размер скидки будет ниже.
Лайфхак 5. Уйти в молчанку
Об этом методе рассказали покупатели квартир в новостройках. Мужчина посетил офис застройщика, выбрал подходящий объект, но бронировать его не стал, так как собирался рассмотреть ещё несколько вариантов. С покупкой можно было не спешить, поэтому будущий новосёл решил принятие решения отложить. Но о себе напомнил менеджер из отдела продаж, с которым общался наш герой. Спустя пару недель после визита мужчины в офис, менеджер позвонил и спросил, определился ли покупатель с выбором. Тот ответил, что всё ещё находится в размышлениях. Тогда менеджер «пошёл с козырей», он сообщил, что застройщик готов предложить индивидуальные условия покупки, то есть снизить цену объекта на 50 тыс. руб. При этом покупатель сохраняет возможность воспользоваться стандартными скидками от застройщика.
Мужчина поблагодарил за предложение, и опять взял время на обдумывание. Через две недели менеджер позвонил вновь и сказал, что размер индивидуальной скидки может быть увеличен до 100 тысяч. На этот раз «внеплановый» бонус от застройщика клиент признал важным аргументом и приобрёл присмотренную квартиру.
Какие застройщики дают ипотеку под 0.1 процент?
Какие банки дают ипотеку под 0,1%
|
Банк |
Застройщик/ЖК |
Основные условия ипотечного кредитования |
|---|---|---|
|
Длительность ипотеки |
||
|
СберБанк |
Партнеры банка, проектное финансирование которых он осуществляет |
До 30 лет |
|
ДОМ.РФ |
Первый ДСК |
До 30 лет |
|
Альфа-Банк |
ГК ФСК |
До 20 лет |
Попросить дать скидку
Приобретая квартиру можно лично обратиться к застройщику с просьбой о предоставлении индивидуальной скидки, в конце концов, это ведь рынок и здесь также можно и нужно торговаться. Размер скидки может быть от 5 до 15%!
Полезный совет: лучшее время для просьбы о скидке – конец отчетного периода, месяца, квартала, года.
Каждый менеджер по продажам имеет свой план реализации, который он должен выполнить за определенный период. Естественно, что может так сложиться, что к концу отчетного периода менеджер подойдет с не распроданными остатками, для выполнения плана ему останется продать одну или несколько квартир. В таком случае, у него будет весомая мотивация продать, сделав скидку.
В общей массе предложений застройщики редко дают индивидуальные скидки, но они могут рассмотреть возможность предоставления индивидуальных условий приобретения. Что это такое? Это может быть отсрочка платежа или рассрочка на некоторый срок. В области элитной недвижимости скидки более распространены, здесь с каждым покупателем и каждой квартирой работают индивидуально. К примеру, на хорошую скидку может рассчитывать покупатель многокомнатной квартиры.
Какие бывают скидки на новостройки
Традиционно скидки на новостройки предлагаются в преддверии праздников, других знаковых событий или во время каких-то акций (например, «Черной пятницы рынка недвижимости»). Длятся они не долго, поэтому желающие сэкономить за ними охотятся.
Но бывают и постоянно действующие скидки. Распространятся они, как правило, лишь на некоторые квартиры. К таких скидкам отношение настороженное: возможно, у этих квартир что-то не в порядке с планировками или они неудачно расположены внутри дома. Не могут же давать бессрочный дисконт просто так? Однако в последние полгода-год создается впечатление, что могут. Не зря же у некоторых застройщиков появились постоянные скидки, причем на абсолютно все квартиры. А все потому, что дисконты теперь привязаны не к квартирам как таковым, а к особенностям сделки.
Например, компания Level group, которая ведет в Москве восемь новостроек, скидку в 20% готова предложить каждому, кто уже накопил полную сумму на квартиру и не будет пользоваться ипотечным кредитом. Поскольку у этого девелопера много проектов бизнес-класса с просторными квартирами, дисконты получаются внушительными. Скажем, на конец августа 2022 года пятикомнатная квартира в 102 кв.м в проекте «Level Нагатинская» по умолчанию обойдется в 54,6 млн руб., а со скидкой будет стоить на 10,9 млн руб. меньше.
Скидки в 19% на все-все-все квартиры предлагает и ГК ПИК. Максимальную скидку дадут не только тем, кто готов совершить покупку за счет собственных средств, но и тем, кто воспользуется некоторыми ипотечными программами. Например, классической льготной ипотекой (банки-партнеры ГК ПИК предлагают ее под 6,7% годовых) или классической программой «семейная ипотека» по ставкам от 5,5%.
Если же выбрать ипотечные программы с гораздо более низкими ставками, скидки будут другими или их не будет вообще.
Черная пятница (Black Friday Real Estate) традиционно проходит в двадцатых числах июля. Условие этого мероприятия — эксклюзивные скидки, которых в другое время у застройщика нет.
Скидки во время Черной пятницы могут достигать 30%. Конечно, максимальные скидки застройщики ставят не на самые ликвидные лоты. Но то, что в общепринятом смысле считается «лотом низкой ликвидности» (например, квартира на первом этаже), для кого-то может быть осознанным выбором. И обойдется такая квартира гораздо дешевле.
Чаще всего скидки бывают на квартиры большого метража, особенно в ЖК бизнес-класса. Есть интересные предложения и в комфорт-классе. Например, застройщики выставляют со скидкой квартиры, которые находятся ближе всего к лифту, по сравнению с другими квартирами на этаже. Существенной разницы между проживанием в квартире, расположенной ближе к лифту, и находящейся от него через одну нет. Но некоторые покупатели опасаются, что будет шумно. Поэтому лот продается с дисконтом.
Выбор застройщиков, участвующих в Черной пятнице, довольно широк. Покупателям предлагаются квартиры как в Москве, так и в Подмосковье. Традиционно не участвует один из крупнейших застройщиков — ГК ПИК. Нет в продаже и флагманских проектов, а также новостроек, которые находятся на старте продаж.
« Подожду до декабря»
Когда выбираете квартиру, понаблюдайте за рекламой вашего застройщика. Если у него неудобный сайт и дурацкая реклама, его маркетологи плохо работают. Значит, они будут придумывать скидочные программы, так как не способны на интересный рекламный ход.
В общем случае много скидок весной, потому что застройщики больше всего тратят на стройку летом, значит, нуждаются в деньгах заранее. На Урале и в Сибири скидки часто бывают и летом: люди уезжают из городов на дачи и в отпуск, продажи у застройщиков падают. Чтобы хоть как-то привлечь клиентов, застройщики снижают цены. В Москве такое бывает реже: спрос от сезона зависит меньше. Но в Москве и цены, извините меня…
Прошлым летом Олег покупал двушку в Новосибирске за 4,5 млн. Менеджер по продажам рассказал (сам), что с 15 июня по 31 июля на двухкомнатные квартиры начнется скидка 10%. Олег сторговался еще на 50 тысяч и купил двухкомнатную за 4 млн. На сэкономленные деньги купил доллары, красавчик.
Попробуйте подгадать, чтобы заключение сделки попало на конец месяца, квартала или года. Менеджеры застройщика должны выполнять планы продаж, и, когда они не выполняются, продажники начинают нервничать.
Обычно самый немилосердный план в декабре, поэтому продажников проще уломать на скидку. Даже если у застройщика этой скидки нет, ее можно попросить просто так, ни с чего. Помните, что ваша квартира в конце декабря может решить судьбу всего отдела — выплатят им премии или нет.
Если вы уверены в застройщике и готовы взять квартиру на этапе котлована, разузнайте о дате старта строительства и выхватите квартиру из промо-пула. Некоторые застройщики перед стартом продаж составляют промо-пул квартир, на которые предлагают цену со скидкой. Договоритесь с застройщиком, что вы будете покупать такую квартиру. Вам останется дождаться, когда застройщик получит разрешение на строительство, чтобы можно было сразу регистрировать сделку по выгодной цене.
Без разрешения на строительство застройщик не имеет права продавать квартиры
Следите за рекламными акциями застройщика. Подгадайте, чтобы заключение сделки попало на начало строительства, конец месяца или года. Так у вас больше шансов на скидку.
Как работают такие программы
Условия программ со сниженной ставкой варьируются в зависимости от застройщика, банка-партнера и конкретной новостройки.
Период субсидирования ипотечной ставки до 0% или чуть выше, как правило не превышает 6-12 месяцев. Есть также льготные программы, в рамках которых ставка субсидируется на более длительные сроки. По истечении этого периода начинает действовать ставка по льготной (6,5%) или базовой программе (порядка 8%).
«Величина первоначального взноса, требования к заемщику, максимальный срок кредитования и возможность использовать маткапитал зависят от конкретного банка. Есть и универсальные условия. Например, если субсидируется ставка по льготной ипотеке, то предельная сумма кредита одинакова во всех программах (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн руб.). Также различается и срок действия предложения, однако отдельные компании уже продлевали данную акцию», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
— В первую очередь необходимо проверить, кому и на каких основаниях принадлежит жилье. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации, технический паспорт, а также документ, показывающий, на основании чего возникло право собственности.
В свидетельстве о государственной регистрации будут обязательно указаны наименование недвижимости, адрес объекта, количество квадратных метров, а также имя того, кто является собственником, и дата возникновения права собственности. Вид этого документа знаком многим: плотный лист бумаги формата A4 фиолетового цвета. Но таким свидетельство было не всегда: раньше оно печаталось на белом листе. Поэтому если вы покупаете старую квартиру, пугаться непривычного вида документа не стоит — просто проверьте наличие печати и подписи исполнителя. А информация в нем будет та же.
Способы расчета с застройщиком
Рассмотрим способы оплаты по ДДУ: когда и как можно оплатить покупку. Обычно покупателей, решивших приобрести жилье по договору участия в долевом строительстве, привлекает возможность расплатиться за квартиру частями, перечисляя регулярные денежные взносы на счет застройщика. Размер таких взносов и порядок оплаты предусматриваются заключаемым договором. Однако, если дольщик имеет такую возможность, расплатиться можно и сразу. В любом случае оплата по договору долевого участия в строительстве должна быть произведена только после регистрации документа в Росреестре.
Что делать, если оплата была произведена до регистрации договора?
Юристы настоятельно рекомендуют не рисковать финансовыми средствами и не выплачивать застройщику никаких денег до регистрации ДДУ в Росреестре. Однако что делать, если частичная предоплата была внесена после подписания, но до регистрации договора?
В данном случае возможно два варианта развития событий:
- Застройщик регистрирует договор долевого участия в строительстве в Росреестре, и все вопросы о риске отпадают.
- Росреестр отказывает в осуществлении регистрационных мероприятий. Такое, в частности, может случиться, если со стороны застройщика зафиксированы какие-либо нарушения (двойная продажа жилья, арест объекта и другое). В таком случае возникает проблема с возвратом уплаченных средств по ДДУ, к тому же, дольщик так и не получает никаких прав на будущую квартиру.
Для того чтобы понять, что же выгоднее, давайте рассмотрим расчет стоимости жилья при покупке в ипотеку и покупке в рассрочку.
Допустим приобретается квартира в новостройке стоимостью 3 000 000 рублей. Имеется первоначальный взнос 1500 000 рублей. Ставка по ипотеке – 10% по рассрочке – 3%. Срок ипотечного договора – 10 лет, с досрочным погашением за год до окончания (скидка от застройщика за досрочное погашение – 80 000 рублей), график платежей аннуитетный. Рассрочка предоставляется на год.
Таким образом, получается:
- Платеж по ипотеке 19 823 в месяц,
- Переплата по ипотеке за 10 лет 878 713
- Дополнительные расходы по ипотеке – 9000 рублей (страховка, госпошнила и прочее)
- Платеж по рассрочке 127 041
- Переплата при рассрочке 24 487