Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как действовать, если вам не нравится работа ТСЖ: советы юриста». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Глава товарищества жильцов имеет следующие полномочия:
- обладает правом подписи финансовых документов;
- может вести бухгалтерский учет организации;
- вправе самостоятельно заключать сделки в интересах товарищества, для которых не требуется согласование решения с другими членами организации;
- издает распоряжения, которые подлежат обязательному выполнению другими должностными лицами;
- выступает в роли инициатора общих собраний жильцов и членов правления, устанавливает время и цель их проведения;
- может действовать от имени сообщества без наличия доверенности;
- выполняет кадровые перестановки (увольнять и принимать новых сотрудников), а также наказывать или поощрять (штрафы, премии) должностных лиц;
- обладает правом решающего голоса, если при голосовании члены ТСЖ не пришли к единому выбору.
ТСЖ не выполняет свои обязанности куда обращаться, как заставить работать
На практике нередко происходят ситуации, когда жильцы дома недовольны качеством услуг, оказываемых ТСЖ. В большинстве случаев причины связаны с ненадлежащим исполнением членов товарищества их прямых обязанностей.
Так, поводом для недовольства может быть:
- отсутствие ремонта в подъезде;
- аварийное состояние крыши;
- грязь и антисанитария на лестничных площадках и в лифтах;
- включение в квитанцию на оплату ЖКХ дополнительных сборов, о целевом назначении которых ничего неизвестно;
- некорректное поведение (грубость, хамство и т.д.);
- иные причины для недовольства собственников квартир.
В данной ситуации есть несколько разных способов воздействия на ТСЖ, пренебрегающее своими функциональными обязанностями. Можно предпринять следующие действия:
- Написать официальную претензию на имя председателя товарищества, содержащую просьбу об устранении возникших проблем.
Направлять такое заявление следует даже в том случае, если жильцы заранее уверены в том, что это не принесет результата. Дело в том, что такой документ в дальнейшем понадобится при обращении в вышестоящие инстанции.
- Если правление ТСЖ никак не отреагировало, то следующим шагом может быть направление официальной жалобы в компетентные органы.
- Также при наличии каких-либо имущественных споров (например, причинение материального ущерба МКД), владельцы квартир могут подать в суд на ТСЖ.
Одной из крайних мер, является переизбрание членов ТСЖ или вовсе смена способа управления общим имуществом дома (например, передача полномочий управляющей компании). Все эти решения должны приниматься на общем собрании собственников МКД путем голосования.
Снятие полномочий по собственному желанию
Как происходит увольнение председателя ТСЖ по собственному желанию?
Председатель ТСЖ избирается на свой пост сроком на два года, как гласит устав.
Именно это время необходимо ему для того, чтобы произвести все надлежащие, обещанные им же работы по дому. Но очень часто жизненные обстоятельства могут сложиться так, что председателю придется покинуть свой пост досрочно.
Как правило, в этом случае, обычный работник, трудящихся в любой известной вам сфере официально, руководствуется нормами трудового права и пишет заявление по собственному желанию.
Но как может уйти со своей должности руководитель ТСЖ? Какие правила нужно соблюдать в этой немного нестандартной ситуации?
Обратимся к Жилищному кодексу, а именно статье 149. Именно в этой статье рассказывается о том, что председатель избирается на срок установленный уставом при образовании товарищества.
Кроме того, дается ссылка на устав, которые отражает правила увольнения по собственному желанию, если таковые в нем имеются.
Но иногда, устав, разработанный еще многие десятилетия назад, не отражает подобные вопросы, тем самым, вводя в заблуждение жильцов и председателя и ещё больше.
Несмотря на то, что председатель является руководителем органа ТСЖ, ему подвластны все наемные работники, к его мнению прислушиваются правление, он утверждает планы и подписывает акты, но в случае увольнения он является рядовым сотрудником и руководителем.
Поэтому, если возникла потребность уволиться по собственному желанию, руководитель обращается к правлению со всеми вопросами, как подчиненный.
В соответствии со статьей 84 Трудового кодекса, составляется заявление, в котором председатель просит уволить его по собственному желанию. По факту увольнения составляется приказ, с которыми знакомятся не только члены правления, но и все жильцы многоквартирного дома, которые входят в собрание.
Приказ и заявление должны быть подписаны лицом, возглавляющим правление в отсутствие руководителя. Именно они могут оставить и запись в трудовой книжке о том, что лицо определенное время трудилось должности непосредственного руководителя ТСЖ.
Пошаговая инструкция подачи жалобы на ТСЖ
При составлении жалобы на ТСЖ можно использовать стандартную схему независимо от организации, куда она подается. Важно в заявлении приводить как можно больше доказательств, прикладывать все материалы дела, включая подтверждающие выписки и квитанции. Так увеличивается шанс на положительное разрешение ситуации. Необходимо придерживаться следующего:
| Подача обращения | Это можно сделать лично в приемной организации, направить почтой или в электронном виде. |
| Подтверждение приема | Если вы подадите обращение лично, на вашем экземпляре проставляется штамп. При заполнении формы через интернет высылается подтверждение об отправке, при пересылке почтой – уведомление о вручении. |
| Рассмотрение | На полное рассмотрение дается 30 календарных дней. Это время нужно для запроса необходимых документов, получения сведений и окончательного решения. |
| Результаты | Заявителю направляют ответ, к ТСЖ применяют штрафные санкции и выписывается предписание. |
Кем может быть руководитель ТСЖ
Организовать ТСЖ и выбрать руководителя нужно обязательно (согласно 161 статье ЖК).
Должность председателя товарищества – избираемая. Выбор руководителя организации происходит владельцами квартир на общедомовом собрании, которое вправе выбирать председателя, прекращать его полномочия раньше срока.
Все действия и решения общедомового собрания, в том числе касающиеся работы главы товарищества, должны быть зафиксированы. Избрание главы товарищества владельцами квартир происходит на общедомовом собрании. Образец бюллетеня голосования представлен ниже.
БЮЛЛЕТЕНЬ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ
Очередного общедомового собрания ТСЖ «Лебедушка»
г. Тольятти, ул. Ново-промышленная, д. 114 02 февраля 2022 г.
Сведения об участнике:
| ФИО | ||||
| паспорт | ||||
| имеет в собственности | ||||
| Свидетельство о государственной регистрации права | ||||
| Повестка дня: Выборы председателя правления товарищества. | ||||
| За | Против | Воздержался | ||
| 1. Избрать председателя ТСЖ: Иванова И.И. | ||||
| 2. Избрать председателя ТСЖ: Перова П.П. | ||||
Возможна ли смена, если человек не выполняет обязанности?
Согласно действующему законодательству, руководитель может быть смещен и на его место выбрано другое лицо. Инициаторами перемен могут быть жильцы дома (один или группа), правление, жилищная или налоговая инспекция.
Чтобы переизбрать начальника, необходимы неопровержимые доказательства его неправомерного поведения. Такие доказательства появятся после комиссионного осмотра состояния домов, входящих в товарищество.
Фактами недобросовестного выполнения обязанностей председателя являются подъезды и лифты, требующие ремонта, отсутствие освещения в подъезде. При этом прилагаются квитанции, как иллюстрация того, что деньги в бюджет товарищества поступали регулярно. Возможно проведение аудиторской проверки в организации. Председатель ТСЖ не вправе противостоять ее проведению.
Кто может быть председателем правления ТСЖ и как его избирают
Председатель правления избирается из числа его членов. Сделать это могут члены товарищества на общем собрании, если Уставом это отнесено к компетенции ОСЧ, или избранные члены правления (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).
Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление товарищества. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.
В ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ перечислены лица, которые не могут быть избраны в члены правления ТСЖ, а следовательно, не могут быть председателем правления товарищества:
- должностные лица организации или управляющий, с которыми заключён договор управления;
- работники ТСЖ, заключившие с товариществом трудовой договор;
- члены ревизионной комиссии ТСЖ.
Поскольку председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме или его доли, то на эту должность не могут быть избраны члены семьи собственника, прописанные в квартире, в том числе супруги или дети, а также наниматели и арендаторы.
Председатель вправе оставить свои полномочия по собственному желанию или уйти по требованию при допущении нарушений в своей работе. Для ухода по своему желанию основанием служит личное заявление, написанное за 2 недели.
При нарушениях в работе руководителя его привлекают к ответственности путем обращения в суд. Это можно сделать как до, так и после увольнения. Процесс увольнения могут инициировать жильцы дома, члены правления или сам председатель-нарушитель. Прецедентом снятия с должности в связи с недоверием станет протокол общего собрания собственников МКД.
В случае увольнения по личной инициативе следует опираться на ст. 80 ТК РФ. При принудительном увольнении ориентируются на п.7 ст. 81 ТК РФ.
Во главе товарищества жильцов МКД стоит председатель. Без него функционирование ТСЖ невозможно. Одним из нормативных документов, регулирующих деятельность главы правления, является должностная инструкция, в которой прописываются права, обязанности и ответственность председателя. Как и на других наемных работников, на председателя ТСЖ распространяются нормы трудового законодательства.
Досрочные перевыборы председателя тсж: основания, повестка дня собрания, внесение изменений в егрюл
Ранее, мы рассказали о классической форме процедуры продления полномочий председателя ТСЖ после утверждения нового состава правления общим собранием членов товарищества. Такая конструкция наиболее применима, когда цель – продлить полномочия действующего председателя. Но бывают случаи, что работой председателя недовольны большинство членов ТСЖ и тогда следует досрочно прекратить полномочия председателя, избрать нового. В статье расскажем подробнее о досрочном прекращении полномочий председателя ТСЖ и выборе нового руководителя.Полномочия собрания членов ТСЖ по досрочному переизбранию
В ЖК РФ о досрочном прекращении полномочий председателя правления ТСЖ есть одно упоминание. Согласно п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов ТСЖ отнесено избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий.
Как видно, досрочное прекращение полномочий отнесено к компетенции собрания членов ТСЖ. Но при прочтении вышеуказанных положений возникает, как правило, вопрос – о досрочном прекращении полномочий собранием членов ТСЖ должно быть предусмотрено Уставом ТСЖ или такие полномочия предписаны п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ и в Уставе ТСЖ нет необходимости отдельно их прописывать?
Следует отметить, что в независимости от указания на возможность досрочного прекращения полномочий, собрание членов ТСЖ имеет право в силу п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК досрочно прекращать полномочия правления ТСЖ, а также председателя правления.
Можно ли досрочно прекратить полномочия председателя на заседании правления?
Жилищное законодательство не относит к компетенции заседания правления вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя ТСЖ, не смотря на то, что вопрос о выборе председателя отнесен к полномочиям правления ТСЖ.
Рассмотрим случай, когда на заседании правления досрочно прекратило полномочия председателя, избрали нового и внесли изменения в ЕГРЮЛ о новом председателе. В свою очередь, уволенный председатель обратился в суд с иском о признании недействительными решений правления и записи в ЕГРЮЛ.
На заседании правления было принято решение за систематическое игнорирование и невыполнение решений правления ТСЖ отстранить председателя ТСЖ от полномочий по п. 2 ст. 81 ТК РФ, и выбрать нового председателя правления.
Уставом указанного ТСЖ вопрос о досрочном прекращении полномочий председателя не урегулирован, поэтому суд пришел к выводу о том, что у правления отсутствуют полномочия по досрочному прекращению обязанностей председателя , а решение данного вопроса должно происходить на общем собрании членов ТСЖ. В итоге, суд удовлетворил требования уволенного председателя и признал недействительным решения заседаний правления (см. решение Курганского городского суда Курганской области № 2-11027/2022 2-11027/2022~М-9605/2022 М-9605/2022 от 17 октября 2022 г. по делу № 2-11027/2022).
Надо ли для досрочного прекращения полномочий председателя ТСЖ прекращать полномочия всего правления
Законодательство не ограничивает членов правления в прекращении полномочий председателя ТСЖ и членов правления как по отдельности (например, прекратить полномочия только председателя правления, без прекращения полномочий правления в целом), так и сразу прекратить полномочия правления и председателя.
В итоге, если новый председатель уже является членом правления, то и переизбирать правление в новом составе нет необходимости.
Повестка дня для собрания по переизбранию председателя правления
Для ситуации, когда прекращаем полномочия председателя и выбираем нового без изменений состава правления, повестка дня по данным вопросам будет следующая:
Если решили досрочно прекращать полномочия и правления, и председателя, то повестка дня будет следующей:
Вариантов формулировок повесток дня множества, также можно в один вопрос включить досрочное прекращение и выбор нового состава правления или председателя ТСЖ.
Регистрация изменений о новом председателе в ЕГРЮЛ
После проведения собрания и формирования протокола общего собрания следует внести изменения о новом председателе ТСЖ в ЕГРЮЛ. Срок внесения изменения – три дня со дня составления протокола собрания.
Для внесения изменений надо подготовить:
Форма Р14001 подается в налоговую, а вот протокол пригодится у нотариуса, когда будете нотариально заверять указанную форму, поэтому перед налоговой созвонитесь с нотариусом и уточните список документов и стоимость заверения формы Р14001.
Управляющий ТСЖ и председатель правления ТСЖ по ЖК в РФ
Председатель правления является одним из органов управления ТСЖ. Но на практике часто оказывается, что ни председатель, ни остальные члены правления не имеют достаточно времени либо квалификации для оперативного решения всех возникающих вопросов на постоянной основе. В таких случаях возможна передача некоторых или всех полномочий и административных функций стороннему лицу – управляющему ТСЖ.
Вопрос, какими именно полномочиями наделить управляющего, определяется непосредственно правлением. Так, можно оставить право управление денежными средствами товарищества за председателем и правлением, а управляющему передать исключительно административно-хозяйственные функции.
Оформить деятельность управляющего можно двумя способами:
- оформив трудовой договор;
- заключив соглашение гражданско-правового характера (т. е. договор об оказании платных услуг).
Права членов правления ТСЖ
Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.
Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.
Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:
- нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
- требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
- составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.
Избрание председателя ТСЖ, срок полномочий
Как уже упоминалось, до того, как стать председателем, а, вернее, предложить свою кандидатуру, собственник должен стать участником товарищества, подав соответствующее заявление. После оформления членства заинтересованное лицо может выдвинуть свою кандидатуру на голосование правлению или общему собранию, в зависимости от того, за кем закреплено в уставе право такого выбора.
Избрание осуществляется простым большинством голосов от числа присутствующих на собрании (заседании). Любой из проголосовавших имеет только один голос, независимо от того, входит он в состав правления или является простым участником ТСЖ.
Не вправе предлагать себя в качестве кандидата на должность председателя лицо, которое является:
- стороной соглашения об управлении многоквартирным домом, которое заключено между ним самим и товариществом;
- сотрудником органов управления той организации, с которой ТСЖ состоит в упомянутых выше договорных отношениях;
- участником ревизионной комиссии ТСЖ.