Что такое общая собственность?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое общая собственность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

В каком порядке владеют и пользуются имуществом в общей долевой собственности

Сособственники владеют и пользуются имуществом по соглашению, а если они не могут договориться, порядок установит суд (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Например, сособственники нежилого здания могут договориться, какие помещения кто из них использует.

Участник общей долевой собственности может владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной его доле. Если это невозможно, он может требовать компенсации от других участников, которые владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

В частности, такую компенсацию может попросить сособственник, доля которого крайне незначительна.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества тоже являются общими и распределяются между собственниками соразмерно их долям, если они не договорились об ином (ст. 248 ГК РФ).

Например, так распределяется арендная плата, которую сособственники получают от сдачи общего имущества в аренду.

По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок

Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.

Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).

Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).

Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).

Как платить госпошлину?

Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.

Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.

Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.

Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.

Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.

I. Общая долевая собственность на квартиру.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.

Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:

“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.

Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.

Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.

Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.

Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Общая собственность. Совместная и долевая

Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.

• Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
• Совместная собственность
• Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.

Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).

В каких ситуациях оформляется долевая собственность на недвижимость?

Долевым собственником недвижимости можно стать в следующих случаях:

• Приобрести квартиру в результате оформления сделки купли-продажи, дарения, мены и пр. в долевую собственность;

• Приватизировать квартиру в долях с другими членами семьи;
• Получить недвижимость в наследство в долях с другими наследниками;
• По решению суда.

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Продажа квартиры в долевой собственности

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса. Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедится в отсутствии нарушения чужих прав. Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

Раздел квартиры, находящейся в долевой собственности

Зачастую собственники не желают делить свою жилую площадь с другими людьми. В этом случае встает вопрос о разделе квартиры, находящейся в долевой собственности, между всеми собственниками. Есть несколько вариантов, как это можно сделать.

Продажа такого имущества. Деньги с продажи квартиры делятся между всеми собственниками в зависимости от принадлежавшей каждому из них доли.

Необходимо понимать, то такой вариант возможен в случае, когда все собственники квартиры согласны на продажу квартиры. Если хотя бы один из собственников будет против, сделка купли-продажи не состоится.

Выкуп доли у одного собственника другим сособственником. В результате продажи доли владелец лишается права собственности на квартиру. Такой раздел квартиры удобен тем, что при продаже действуют только два лица и согласие остальных владельцев не требуется.

В случае, когда собственники не могут договориться о продаже всей квартиры, один из сособственников вправе продать свою долю третьему лицу. При этом согласие остальных собственников не требуется. Однако, здесь нужно помнить о преимущественном праве других собственников на приобретение такой доли.

Предложение на покупку доли в квартире собственник направляет всем остальным собственникам заказным письмом с уведомлением или вручает лично. В письменном предложении собственник указывает стоимость продаваемой доли и условия продажи.

Законодатель на раздумье собственников дает месяц. Если по истечении месяца ответа не последовало или пришел отрицательный ответ, собственник вправе продать квартиру иным лицам.

Определение права использования собственниками жилого помещения соразмерно их долям – еще один вариант раздела имущества. В случае, если есть возможность сделать из жилого помещения отдельный вход, отдельную кухню и ванную комнату, то можно выделить такую долю в натуре. Такая процедура возможна, если в долевой собственности находится частный дом.

Если собственники не могут договориться о разделе квартиры в добровольном порядке или один из собственников против продажи квартиры, за решением этого вопроса следует обратиться в судебные органы.

Суд не может принудить собственника продать долю. Единственное решение, которое собственникам могут предложить в суде, это определить порядок пользования квартирой.

Кaк пoлyчить дoлю в квapтиpe?

Cyщecтвyют paзныe cпocoбы oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния квapтиpoй. Oбычнo кoгдa вce дoли нaxoдятcя вo влaдeнии пpoживaющeй тaм ceмьи, кoнфликты нa пoчвe пoльзoвaния плoщaдями нe пpoиcxoдят. B cлyчae нeoбxoдимocти paздeлa пpoживaющиe пpиxoдят к coглaшeнию или, ecли дoгoвopитьcя нe yдaeтcя, пpиxoдитcя oбpaщaтьcя в cyд c иcкoм oб oпpeдeлeнии пopядкa пoльзoвaния жильeм.

Baжнo! Bлaдeниe дoлeй — нe тo жe caмoe, чтo влaдeниe кoмнaтoй. Oнo нe пoдpaзyмeвaeт нeпpeмeннoй вoзмoжнocти пoльзoвaтьcя пpoпopциoнaльнoй чacтью плoщaди квapтиpы.

Нaдo имeть в видy, чтo paздeлy мoжeт пoдлeжaть лишь плoщaдь жилoй чacти квapтиpы и тoлькo тoгдa, кoгдa дoля нe oкaзывaeтcя cлишкoм мaлeнькoй пo cpaвнeнию c oбщeй жилoй плoщaдью. Нaпpимep, двyxкoмнaтнaя квapтиpa нaxoдитcя вo влaдeнии двyx гpaждaн, имeющиx paвныe дoлeвыe пpaвa. B этoм cлyчae пopядoк пoльзoвaния oпpeдeляeтcя тaким oбpaзoм, чтoбы кaждый пoлyчил пo кoмнaтe.

Нo ecли плoщaди кoмнaт oтличaютcя, paздeлить «cпpaвeдливo» нe выйдeт: тaк или инaчe oдин пoлyчит кoмнaтy бoльшeгo paзмepa, a дpyгoй мeньшeгo.

A ecли, к пpимepy, oднoкoмнaтнoй квapтиpoй влaдeют двa чeлoвeкa, oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния пo cyдy в пpинципe нe пoлyчитcя.
Этo кacaeтcя и любыx иныx cлyчaeв, кoгдa квapтиpa нe мoжeт быть paздeлeнa «пo кoмнaтaм». Нaпpимep, мeтpaж пpoпopциoнaльный coбcтвeннocти тaк мaл, чтo дeлaeт нeвoзмoжным иcпoльзoвaниe дaннoй плoщaди в кaчecтвe жилья. Пoтoмy в cлyчae, ecли oпpeдeлить пopядoк пoльзoвaния coбcтвeннocтью нe пpeдcтaвляeтcя вoзмoжным, влaдeлeц «микpoдoли» имeeт пpaвo тpeбoвaть oт cocoбcтвeнникoв кoмпeнcaцию в oбмeн нa пpaвo coбcтвeннocти.

Метод разрешения спора

Достаточно часто не удается достичь единого мнения по вопросу пользования либо владения долевым имуществом. В этом случае можно обратиться в суд. При этом участник долевой собственности имеет возможность предъявлять требования о владении или пользовании в соответствии с размером его части. В ряде случаев такое невозможно. Тогда он вправе требовать от остальных сторон, которые пользуются и владеют имуществом, приходящимся на его часть, соответствующей компенсации.

Суд не может принять решение, обязывающее то или другое лицо согласиться на сдачу в аренду или продажу. Это обусловлено тем, что здесь имеет место «свободный договор». Долевая собственность не может быть продана, обменяна, сдана в аренду и прочее по принуждению сторон. Один из владельцев может, тем не менее, распорядиться вещью самостоятельно. В этом случае должен быть соблюден принцип преимущественной покупки. Если имущество приносит доход, то он должен распределяться соразмерно имеющимся долям, если не предусмотрено иное.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

— свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;

— выписка из ЕГРН;

— паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;

— документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;

— брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

— она появилась до брака;
— ее подарили по договору дарения;
— она получена в наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.

2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.

3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.

4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.

5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).

7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

Плюсы

1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.

2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.

3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы

1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.

2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.

3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.

2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.

3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.

4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК)

У любого из участников общей собственности (как долевой, так и совместной) могут возникнуть неисполненные обязательства. В первую очередь взыскание по таким обязательствам осуществляется в отношении имущества, находящегося в единоличной собственности должника. Если, однако, этого имущества недостаточно, кредитор участника общей собственности вправе потребовать выдела натуральной доли должника в общем имуществе в целях обращения на нее взыскания.

Удовлетворение требований кредитора за счет всего имущества, находящегося в общей долевой или совместной собственности, недопустимо: одни участники общей собственности не должны отвечать по личным обязательствам других.

Если же (1) долю в общем имуществе в натуре выделить невозможно либо (2) против выдела возражают остальные сособственники, то кредитор вправе требовать лишь продажи должником своей доли остальным сособственникам по цене, соразмерной рыночной, и обращения взыскания на полученные таким образом средства в счет долга.

И только при отказе остальных сособственников от приобретения доли должника кредитор вправе потребовать в судебном порядке обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности через ее продажу с публичных торгов.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место и дату составления документа;
3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
7. кадастровый номер квартиры;
8. размер долей участников соглашения;
9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
10. количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
11. подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из ЕГРП;
• поэтажный план квартиры из БТИ;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• другие документы, например, доверенность на представителя.

Особенности распоряжения подобным имуществом

Каждый владелец имеет права при долевой собственности квартиры. Он может самостоятельно пользоваться своим имуществом, независимо от других участников. Однако в случае продажи доли следует учитывать, что у остальных собственников есть преимущественное право на ее покупку.

Не менее, чем за месяц до продажи гражданин должен в письменном виде предупредить других совладельцев о своем намерении. Если на протяжении этого срока никто из участников не изъявит желание приобрести долю имущества, ее можно продавать иным лицам на тех же условиях.

Если другие совладельцы не собираются покупать долю, они могут сэкономить время продавца, подписав письменный отказ. Тогда для реализации своей доли не обязательно дожидаться окончания месячного срока.

Это правило касается только случаев продажи доли в общем имуществе. Подарить свою часть можно и без извещения других собственников.

Похожие записи:

• Страховой стаж: как посчитать, на что влияет, как подтвердить
• Какие льготы и выплаты положены чернобыльцам (вдовам) в 2021 году
• Регистрация автомобиля в ГИБДД и постановка на учет в 2023 году