Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отправка претензии застройщику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы досудебная претензия застройщику имела юридическую силу, ее нужно составлять по установленным правилам. Это позволит дольщику укрепить свою позицию на переговорах, а в дальнейшем такой документ будет аргументом в суде, если спор дойдет до судебного решения.
Как написать претензию застройщику?
Составленная по всем правилам претензия должна содержать в себе следующую информацию:
1 Сведения о застройщике
ФИО (если речь идет о физическом лице) или название (если это компания), регистрационные и контактные данные;
2 Данные заявителя
ФИО, адрес прописки, паспортные данные, контактный телефон;
3 Суть претензии
факты нарушения положений договора долевого участия, проблемы и неудобства, с которыми пришлось столкнуться и т.д. В этом пункте желательно указать конкретные пункты договора и нормативные акты, которые были нарушены застройщиком;
4 Требования к застройщику
перечисляются все требования к строительной компании: получение неустойки, устранение выявленных дефектов, денежная компенсация, снижение стоимости недвижимости (скидка). Если заявляются финансовые требования, должна быть указана четкая сумма и алгоритм ее расчета (например, формула расчета неустойки по ДДУ), а также реквизиты в банке для получения выплат;
5 Список прилагаемых документов
к претензии обязательно прилагается ряд документов, которые добавляют ей веса и обоснованности. Среди таких документов – копия договора ДДУ, акт выявления дефектов, заключения независимого эксперта о состоянии недвижимости и другие бумаги, которые имеют отношение к сути спора.
Установленного образца для претензии нет, она пишется от руки или набирается на компьютере в свободной форме. В конце указывается дата составления и подпись заявителя. Если подается коллективная претензия, что часто встречается при взыскании неустойки по ДДУ, ее подписывает каждый из заявителей. Для того чтобы быть уверенным в том, что претензия составлена правильно, рекомендуется обратиться за помощью к юристу по ДДУ. Это гарантированно избавит от возможных ошибок и сэкономит время.
Застройщик и дольщик – две стороны, которые подписывают договор долевого строительства. Разрешение любых споров между ними должно базироваться на основании условий этого документа. В нём прописана ответственность сторон в случае нарушения условий. Любой застройщик просто обязан действовать по договору. На практике происходит далеко не так, и чтобы добиться выплаты неустойки или компенсации, дольщику приходится доказывать вину застройщика в суде и обращаться в различные инстанции.
На этапе досудебного урегулирования спора дольщик направляет строительной компании претензию, составленную в письменном виде. В документе излагается суть обращения со ссылками на ФЗ №214-З и конкретные пункты заключенного ДДУ. Претензию отправляют ценным письмом с описью вложения или вручаю под расписку лично уполномоченному представителю застройщика. Для удовлетворения требований дольщика у строительной компании есть (обычно) не более 30 календарных дней с даты получения претензии. Если застройщик отказывается компенсировать ущерб, дольщик имеет право обратиться в суд.
Важно правильно оформить исковое заявление. В нем указывается суть претензий, сумма неустойки, штрафа, расходов на судебный процесс. Также к иску прилагаются прочие документы и копия претензии, подтверждающая попытку разрешения конфликта на этапе досудебного урегулирования.
Несоблюдение условий ДДУ
Договор долевого участия – это документ, в котором прописана полная информация, касающаяся сделки между дольщиком и застройщиком. В частности, в нем есть данные о том, что именно получит покупатель после завершения строительных работ и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Вариантов может быть несколько:
- квартира с черновой отделкой – наиболее бюджетное решение, по сути, это помещение с «голыми» стенами
- квартира с чистовой отделкой – выполнены основные ремонтные работы, установлена сантехника
- квартира с ремонтом – готовое для комфортного проживания жильё, в которое можно заселяться сразу же после получения ключей
Но результат не всегда оправдывает ожидания. Нередко застройщики нарушают условия договора, что выражается несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию, возникновением проблем с оформлением права собственности, неудовлетворительным качеством готовой квартиры.
Нарушение условий договора долевого участия даёт право покупателю требовать у застройщика:
- устранения обнаруженных дефектов за счет строительной компании в установленные сроки
- снижения цены договора долевого участия
- возмещение убытков, которые понесены дольщиком после самостоятельного устранения обнаруженных недочетов
- расторжения договора и возвращения свои денег в полном объеме
Если в течение 2 месяцев после получения претензий застройщик не устранил указанных недостатков, расторгнуть договор можно без его согласия. Деньги дольщику должны быть возвращены в течение 20 дней после истечения этих 2 месяцев.
Когда можно взыскать с застройщика неустойку за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Согласно положениям ФЗ 214, застройщик обязан передать дольщику жилье, отвечающее требованиям технических и градостроительных регламентов, а также соответствующее условиям договора. Однако на практике почти ни один девелопер не исполнил добровольно все свои обязательства в части выполнения ремонтно-отделочных работ и, одновременно с этим, своевременной сдачи квартиры. Что-то из этого всегда обязательно нарушается, и, чаще всего, застройщики минимизируют риски просрочки сдачи объектов именно за счет “халтуры” при проведении отделки.
Поскольку ремонт нередко делается “на скорую руку”, при приемке дольщиками обнаруживается масса недостатков. Это могут быть неровные стены, неверно смонтированные окна и даже отсутствие предусмотренной планом стены или вовсе иная планировка квартиры. В связи с этим у дольщиков появляются претензии в отношении качества исполнения обязательств по ДДУ, однако не все знают, как в подобной ситуации правильно себя вести.
Помните! При обнаружении недостатков факт их наличия нельзя оставлять без внимания. Также не стоит соглашаться подписывать акт приема-передачи вплоть до момента устранения изъянов и/или выплаты соразмерной компенсации. Поверьте, ни один застройщик, получивший от вас согласие принять объект ДДУ, не станет торопиться исправить недостатки, и это в лучшем случае. А в худшем, он вообще забудет о них и данном обещании все исправить.
Поэтому если какие-то изъяны были обнаружены, необходимо инициировать процедуру защиты своих прав, о которой и пойдет речь ниже.
Как себя правильно вести дольщику при взыскании неустойки за некачественно проведенные ремонтно-отделочные работы
Итак, для защиты своих прав путем обращения в суд дольщику придется пройти несколько этапов.
В первую очередь при выявлении недостатков необходимо обратиться за помощью к независимому эксперту, который выявит недочеты и оценит стоимость их устранения. При этом письменно уведомьте застройщика о предстоящем осмотре квартиры (дате и времени).
После получения заключения направьте девелоперу претензию, приложив к ней копию заключения. В документе изложите свои требования, основываясь на условиях ДДУ и Законе. Нередко бывает, что в договоре содержится пункт, в соответствии с которым дольщик имеет право сначала потребовать от застройщика устранения недостатков, и только в случае неисполнения такого требования, он может потребовать уменьшения цены договора. Поэтому если такой пункт присутствует, то начинать придется с требования об устранении недостатков. Претензию следует направит заказным письмом с описью.
Если девелопер не исполнить требования в добровольном порядке, то придется обращаться в суд. Для этого лучше обратиться за помощью к юристу, который поможет не только правильно составить исковое заявление, но и спланировать порядок действий.
После вынесения решения суда и вступления его в законную силу можно приступать к процедуре взыскания. Для этого следует обратиться в службу судебных приставов либо напрямую в банк. В последнем случае достаточно будет предъявить исполнительный лист, на основании которого счет застройщика будет арестован на присужденную судом сумму до момента ее перевода на счет выигравшей стороны.
Как рассчитать неустойку?
Неустойка по ФЗ №214 положена дольщику в случае, когда в указанный в договоре срок он не получает оплаченную квартиру. Сумма неустойки складывается из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день после той даты, когда квартира должна была быть передана дольщику.
Ставка рефинансирования – величина переменная, принимать ее значение следует на тот день, когда составляется письменная претензия в адрес застройщика. Фактически неустойка является компенсацией покупателю квартиры за то, что в течение всего времени строительства застройщик пользовался полученными деньгами. Инфляция и рост цен на недвижимость за это время «съели» первоначальную сумму, поэтому купить на нее точно такое жилье по истечении нескольких лет с начала строительства уже не получится.
Формула расчета неустойки проста:
Неустойка = Сумма договора * 1/300 ставки рефинансирования * число дней просрочки.
Важно: когда договор подписан с дольщиком – физическим лицом, полученный результат следует умножать на 2.
Если дольщик требует расторгнуть ДДУ, тогда застройщик обязан выплатить ему все полученные деньги, плюс неустойку в полном размере.
Процедура досудебного урегулирования, как способ разрешения споров с застройщиком.
У Вас возникли претензии к Вашему застройщику по недоделкам в квартире, но Вы хотите разрешить сложившуюся ситуацию без обращения в суд? Тогда процедура досудебного урегулирования споров — это то, что Вам нужно. Специалисты «ЮА Новостройка» готовы оказать Вам всю необходимую юридическую помощь.
Досудебное урегулирование споров — это способ разрешения возникших проблем и претензий между сторонами без обращения в суд. Процедура досудебного урегулирования — есть переговорный процесс, позволяющий решить все разногласия полюбовно. Особенностью данной процедуры является претензионная переписка между сторонами, т.е между Вами и застройщиком, где одна сторона выдвигает свои требования в обоснованной, с точки зрения юриспруденции, форме, а другая сторона готовит мотивированный отказ. Для этого очень часто с той и другой стороны на переговоры привлекаются юристы.
Мы разработаем четкий план действий для досудебного урегулирования спора. Далее будет необходимо оценить сумму возмещения убытков, включая пени, и подготовить юридически грамотную претензию с указанием возникающих последствий для нарушителя обязательств в случае их невыполнения.
На какую компенсацию можно рассчитывать при споре с застройщиком
Федеральным законом № 214-ФЗ регламентированы повышенные меры ответственности застройщика за нарушение условий договора или нормативных актов. По итогам судебных и досудебных процедур дольщик может добиться следующих выплат:
- частичное возмещение за счет средств компенсационного фонда;
- выплаты по договору страхования гражданской ответственности застройщика;
- неустойка в повышенном размере за просрочку исполнения обязательств – 1/150 от учетной ставки Центробанка России за каждый день просрочки;
- штраф по Закону № 2300-1 (50% от суммы исковых требований);
- компенсация морального вреда (его сумма определяется судом с учетом характера допущенных нарушений).
Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 17.09.2013 по делу N 33-7411/2013
Указание апеллянта на незаконность взыскания с него штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в связи с несоблюдением истцом обязательного претензионного порядка обращения к застройщику с соответствующим требованием противоречит нормам материального права. По смыслу п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. При этом штраф взыскивается с ответчика независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, т.е. взыскание штрафа является обязанностью суда.
Несмотря на приведённые положения закона и практику вышестоящих судов, я вам настоятельно рекомендую предъявлять претензию и только после истечении 10 дней подавать иск. Практика показывает что некоторые районные судьи могут:
Во-первых в соответствии ст. 222. ГК РФ оставить заявления без рассмотрения, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора;
Во-вторых отказать во взыскании 50% штрафа.
Скорее всего, вы сможете отстоять свои права в вышестоящей инстанции, но это все потеря времени. А самое главное, никто не даст вам стопроцентную гарантию, что вышестоящая инстанция поддержит вас в данном вопросе, несмотря на вышеприведенную практику. К сожалению, нашей судебной системе еще далеко до единообразия.
Досудебное урегулирование – это деятельность сторон спора до обращения в суд, осуществляемая ими:
- самостоятельно (переговоры, претензионный порядок);
- с привлечением третьих лиц (например, медиаторов, финансового уполномоченного по правам потребителей финансовых услуг – фин. омбудсмена);
- путём обращения к уполномоченному органу публичной власти для разрешения спора в административном порядке.
|
ВИД СУДОПРОИЗВОДСТВА |
КОГДА ОБЯЗАТЕЛЕН ДОСУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК |
| Гражданское | Только в случаях, предусмотренных федеральным законом |
| Арбитражное | Для споров, возникающих из:
|
Обязательность досудебного порядка
|
ПРЕТЕНЗИЯ НЕОБХОДИМА |
МОЖНО СРАЗУ ИДТИ В СУД |
Если в споре несколько истцов или ответчиков, нужно соблюдать следующие правила:
|
Претензия не обязательна в следующих случаях:
|
Размер неустойки оговаривается непосредственно в договоре долевого участия. Действующим законодательством установлена пеня, равная одной трехсотой ставке рефинансирования Центробанка России от суммы действующего договора за каждый день просрочки, следующий за указанной в договоре датой окончания строительства для юридических лиц. Физические лица получают эту же пеню, умноженную на два.
Мы не будем приводить пример расчета, это достаточно просто. Кроме того, в сети есть десятки калькуляторов расчета пени. Вы введете туда свои данные и получите результат, которым сможете воспользоваться.
Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера
Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.
| Закон/Подзаконный акт | Критерии |
|---|---|
| N214 – ФЗ о 2004 года | • устанавливает основные требования к застройщику, его полномочия; • раскрывает, что такое ДДУ; • определяет понятие по переуступке права требования; • устанавливает права, обязанности дольщика, условия его участия в проекте. |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N127-ФЗ от 2002 года | в параграфе 7 этого нормативно – правового акта указан порядок банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2005 года | закон регулирует вопросы, связанные с государственной регистрацией ДДУ |
| УК РФ | уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан и направленных на строительство дома неправомерно |
| КОАП | Ст. 14.28 привлечение к административной ответственности застройщика, которые не сдал дома в срок |
| N996 Приказ Минстроя РФ «Об утверждении формы проектной декларации» | форма проектной декларации едина, строго унифицирована для каждого из застройщиков |
Этапы досудебного урегулирования конфликта
1. Сбор и подготовка первичных документов, которые будут лежать в основе Ваших претензий к ответчику. Если контрагент работает с профессиональными юристами, то, вероятнее всего, он будет препятствовать сбору данных и документов. Из-за чего доказательная база для претензионной и судебной работы будет слабая.
Какие документы необходимы для формирования сильной позиции:
- первичные документы, подтверждающие долг: контракт, счета-фактуры, товарные накладные, акты выполненных работ/оказанных услуг и проч.;
- коммерческая переписка, которая будет приобщена специалистами КГ ЭТАЛОН к делу;
- акты взаиморасчётов;
- доверенности (надлежаще оформленные) на получение товара или услуг;
- электронная переписка с должником.
2. Выявление текущего финансового состояния должника, наличие к нему претензий со стороны других кредиторов. Если вы закажете комплекс услуг по досудебному урегулирования споров у нас, мы сможем получить для вас эти данные, действуя в соответствии с законом.
3. Подготовка и направление контрагенту претензии, аргументированно показывающую, что в случае обращения в суд у Вас есть все шансы выиграть дело. Чтобы подчеркнуть серьёзность Ваших намерений, напомните руководителю фирмы-контрагента о том, что финансовые транзакции, связанные с компаниями-однодневками, независимо от основания, считаются уходом от погашения кредиторской задолженности. Такой подход с высокой вероятностью приведет предприятие к процедуре банкротства, а руководителя контрагента — к субсидиарной ответственности. В результате ему придется оплачивать долги за счет личных средств и имущества.
Почему возникают споры с застройщиком?
В договоре о долевом участии в строительстве всегда прописываются основные моменты сделки – сроки сдачи объекта, объем отделочных работ и их качество, стоимость квадратного метра и т.д. Любое нарушение оговоренных условий – это причина для спора. Чаще всего судебные споры с застройщиками возникают в следующих случаях:
1. Срыв сроков
сорваны сроки строительства, затягивание сдачи объекта;
2. Качество строительства
неудовлетворительное качество здания или отдельных элементов, в том числе отделки, сантехники, коммуникаций, если это было оговорено в договоре;
3. Повышение стоимости
повышение стоимости без согласования с дольщиками;
4. Банкротство
банкротство застройщика и следующий за этим отказ от взятых на себя обязательств.
Контрагент может приводить различные причины нарушения условий договора – мировой финансовый кризис, нестабильность национальной валюты, неожиданно низкий уровень продаж, но судебная практика по спорам с застройщиками показывает, что получить компенсацию и склонить ситуацию в свою сторону вполне реально, вне зависимости от озвученных причин.