Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дарственную на дом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Какие бывают виды договоров дарения?
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
- Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
- Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.
Особенности налогообложения
В отличие от продажи имущества, при передаче дома и земли на безвозмездной основе собственник не платит налог.
Зато налоговые обязательства накладываются на одаряемого. Фактически, получение имущества гражданином на безвозмездной основе по договору дарения признается доходом. В связи с этим, одаряемый обязан уплатить НДФЛ.
«Размер налога составляет 13% от стоимости имущества. Для исполнения налоговых обязательств гражданину необходимо составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в территориальное подразделение ФНС России до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Например, если дом был подарен 1 мая 2022 г. то подать декларацию необходимо до 30 апреля 2023 г».
Заплатить налог рекомендуется сразу после того, как сотрудники налоговой службы проверят правильность расчетов. Сделать это нужно не позднее 15 июля того же года, в котором налогоплательщик подал декларацию.
Налоговые обязательства накладываются на одаряемого не всегда. Если субъекты сделки приходятся друг другу близкими родственниками, то сторона, принимающая подарок, освобождается от уплаты налога. К таковым относят родителей, супругов, детей и внуков дарителя.
Требования к сторонам договора дарения (даритель, одаряемый)
Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ Дарителями не могут быть малолетние и недееспособные граждане или их законные представители.
Также сделка дарения не может быть оформлена между коммерческими организациями, при том, что юридическое лицо может быть Дарителем, но при условии, что второй стороной договора будет физическое лицо (например, работодатель хочет одарить работника за профессиональные заслуги).
Правда ограничения распространяются и на Одаряемых. Так, не получится одарить домом и земельным участком работников образовательных, медицинских и оказывающих социальные услуги организаций, если Даритель является потребителем их услуг. Также нельзя презентовать подарок (даже если очень хочется), стоимость которого превышает 3000 рублей, государственным служащим РФ, субъектов и муниципалитетов, а также служащим Банка России, в связи с их должностными обязанностями и положением.
Налог при дарении недвижимости близкому родственнику
Стоит отметить, что в России любые подарки попадают под налогообложение. Например, нашедший на территории РФ клад, должен вернуть государству 75% его стоимости. Что касается других подарков, то до 2013 года налог на дарение составлял 35% от стоимости, но теперь его приравняли к подоходному налогу 13%.
Что касается налога при дарении недвижимости близкому родственнику, то согласно Налогового Кодекса РФ (ст. 217), дарение недвижимости между членами одной семьи или близкими родственниками освобождается от уплаты подоходного налога и подачи соответствующей декларации. Однако, в прессу просочилась информация, что в Правительстве РФ идут разговоры о возврате налогообложение при дарении недвижимости к стандарту 90-х годов, т.е. к уплате 35% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости.
Отдельные особенности
- Дарственная недвижимость, принадлежащая одному из супругов, не подлежит разделу между супругами, а остается за одаряемым (п. 1 ст. 36 СК РФ).
- Если все доли имущества приватизированы, то один родитель без разрешения второго родителя может оформить дарственную на своего ребенка (ст. 26, 28 ГК РФ).
Есть нюансы, когда необходимо сделать дарственную на дом и прилегающий участок одному из членов семьи при совместном владении. Для этого сначала придется оформить право собственности на каждого в соответствующих долях. Это оформляется через суд или с нотариусом. Только после этого можно оформлять дарение.
Если в качестве одаряемого выступает несовершеннолетний, то его интересы представляют родители или те, кто их заменяет. Сделка с несовершеннолетним, получившим паспорт (от 14 лет) заключается и подписывается им самим, но заверяется подписью его представителей.
Дарение от имени несовершеннолетнего требует одобрения опекунского органа. На практике, такое согласие получить практически невозможно.
Если появляется необходимость перерегистрировать дом на другое лицо, чаще всего выбирают между договором дарения и завещанием. Прежде чем делать окончательный выбор, нужно разобраться, что лучше: дарственная или наследство.
В сравнительной таблице ниже представлены плюсы и минусы этих юридических инструментов с точки зрения дарителя (завещателя) – того, кто собирается распорядиться своим имуществом.
В целом при выборе конкретного инструмента нужно учитывать интересы обеих сторон. Если переоформление используется как метод влияния на будущего владельца, то в интересах действующего хозяина составить завещание – так он сохранит дом за собой при жизни.
Для будущего владельца недвижимости менее рискованным и более предпочтительным инструментом является дарственная. Ее сложнее оспорить в суде, а регистрация права собственности происходит при жизни бывшего владельцы – сразу после подписания договора.
Написать договор дарения, который вступит в силу только после смерти дарителя, нельзя – это запрещено законом.
Особенности дарения жилого дома
По закону жилым домом признается индивидуальное строение, состоящее из комнат, бытовых и иных помещений. Подарить многоэтажку не получится – она находится в собственности нескольких граждан, и для отчуждения в пользу одного человека понадобится волеизъявление всех владельцев.
Собственник жилого индивидуального дома вправе подарить его любому человеку, но важно соблюдать несколько особенностей. Согласно ст. 572 ГК РФ, договор дарения (далее – ДД) подразумевает безвозмездную сделку, т.к. даритель не вправе требовать с одаряемого деньги или услугу.
Есть и другие условия:
- недвижимость нельзя подарить путем фактической передачи – дарится право собственности на нее;
- дом отчуждается только с земельным участком, на котором он расположен (дарение по отдельности запрещено (ст. 35 ЗК РФ);
- бытовая техника, инструменты, мебель и разные приборы, находящиеся в доме, одаряемому не передадутся, если не указать их в дарственной;
- право собственности у одаряемого возникает не с момента подписания ДД, а от даты регистрации такого права в Росреестре;
- если дом в залоге, для отчуждения понадобится письменное согласие залогодержателя.
Я не единственный сын у своих родителей. Они проживают в особняке, который находится у них в общей совместной собственности. Поскольку родители уже пожилые люди и часто болеют, встал вопрос о переоформлении дома. Они хотят оформить дарственную только на меня, поскольку я, в отличие от старшего брата, не только помогаю им финансово, но и ухаживаю за ними и домом. Мне пояснили, что в моей ситуации договор дарения можно оформить самостоятельно без участия нотариуса. Однако у меня возникли вопросы, связанные с его составлением. В первую очередь, это касается, кого из родителей я должен указать на стороне дарителя: обоих или каждый из них должен составить отдельный договор?
Договор дарения особняка оформляется в простой письменной форме. Обязательное удостоверение сделки у нотариуса закон не предусматривает. Существенным условием договора является его предмет, который должен указывать на явное намерение дарителя вас одарить и ваше согласие на принятие дара, а также содержать описание конкретных характеристик недвижимого имущества — особняка и земельного участка, на котором он расположен.
Так как объект дарения находится в совместной собственности ваших родителей без выделения долей каждого из них, то дарение может быть совершено только с согласия их обоих. На стороне дарителя должен выступить тот из них, на кого оформлена данная недвижимость, а второй, должен дать свое письменное, подтвержденное нотариально согласие на сделку. Дарение будет считаться законченной сделкой после государственной регистрации перехода к вам права собственности на особняк и землю. Я живу в частном доме в сельской местности. У меня двое взрослых детей — сын и дочь, которые живут в городе со своими семьями. Когда я оформляла дарственную на дочь, с сыном была в натянутых отношениях, на что было много причин. На сегодняшний день мы нашли общий язык и помирились. Я хочу внести изменения в договор дарения, чтобы сын стал собственником половины дома. Как это правильно оформить?
Дело в том, что при оформлении дарственной на недвижимое имущество переход права собственности на него регистрируется в государственном регистрационном органе, после чего одаряемому выдается соответствующее свидетельство на полноправное владение подаренного ему объекта недвижимости. Поэтому, если это уже произошло, то сделать ничего нельзя. Единственный выход, что сестра согласится добровольно подарить брату половину дома.
Дарение земельного участка налогообложение
Налогообложения подвергается то лицо, что получает прибыль. В данном случае это одаряемый. Даритель лишь отчуждает имущество, что не требует дополнительных расходов. Стандартная ставка, которую и придется оплатить — 13% от стоимости имущества.
Налог не начисляется автоматически. Но сведения о факте заключения договора дарения Росреестр передает в ФНС. Поэтому избежать уплаты не получится. Если не обратиться в налоговую с декларацией по форме 3-НДФЛ, то возможно привлечение к административной ответственности.
Декларация оформляется по унифицированной форме. Сделать это нужно по 30 апреля года, следующего за годом продажи объекта. Заплатить 13% нужно будет до 15 июля.
Преимущества договора дарения
Оформление дарственной позволяет передать жилой дом с землей безвозмездно. Договор не содержит обязательств и дополнительных условий, а также необходимости финансовой поддержки дарителя. Оформление договора дарения имеет следующие преимущества:
- Простое составление;
- Не нужно представлять лишние документы;
- Право собственности возникает сразу же после подписания акта о передаче собственности;
- Возможность передать собственность по своему усмотрению;
- Отсутствие подоходного налога в случае оформления дарения на близкого родственника;
- Безвозмездный характер сделки.
При визите в регистрирующий орган необходимо предоставить следующее:
- Заявление. Предоставляются обеими сторонами: действующий владелец просит о переоформлении недвижимости на другое лицо на основании дарственной, а одаряемый – просьбу о регистрации собственности на свое имя;
- Дарственная в трех экземплярах: по одному остаются у дарителя и одаряемого, а еще один – в Росреестре;
- Квитанция об оплате госпошлины;
- Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРП;
- Технические документы: кадастровый паспорт, план дома;
- Паспорта обеих сторон;
- Выписка из домовой книги;
- Заключение об оценочной стоимости земли и дома;
- Разрешение органов опеки, если дарится недвижимость, на которой зарегистрирован несовершеннолетний.
Если даритель передает в собственность общее с супругом имущество, потребуется письменное согласие от него. При проведении процедуры третьим лицом, не являющимся непосредственным участником сделки, понадобится нотариально заверенная доверенность.