Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как принять квартиру в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Можно ли воспользоваться услугами профессионального приемщика квартиры?
Существует практика приглашения дольщиком на приемку квартиру стороннего проверяющего: квалифицированного специалиста-приемщика, который выполняет все необходимые проверки при помощи специальных инструментов.
Часто застройщики бывают против присутствия такого проверяющего, но законодательство не запрещает брать с собой на приемку квартиры постороннее лицо.
Приемка квартиры у застройщика и права дольщика
Эксперты советуют тщательно проверить не только помещение своей квартиры, но и оценить состояние всего дома. В идеале, приемка квартиры у застройщика предполагает осмотр чердачных и подвальных помещений, подъезда. Желательно делать это в светлое время суток, поскольку новый дом не всегда может быть оборудован приборами освещения.
Осматривая здание и будущую квартиру, не следует спешить подписывать заветный акт приема-передачи, особенно, если представитель застройщика поторапливает!
При обнаружении дефектов, согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать:
- устранить дефекты в согласованный с дольщиком срок;
- снизить цену договора о долевом участии и вернуть часть внесенных по нему денег;
- возместить понесенные расходы по устранению дефектов строительства, предварительно заключив договор со строительной фирмой. В нем зафиксировать затраты и подать заявление об их возмещении в суд;
- взыскать неустойки за нарушение срока сдачи квартиры по ДДУ, если произошла задержка с ликвидацией недостатков строительства.
Приёмка квартиры y застройщика — пошаговая инструкция
Процесс передачи объекта покупателю состоит из нескольких этапов:
- После получения разрешения на эксплуатацию дома застройщик отправляет уведомления жильцам о готовности передать жильё — по обычной или электронной почте.
- В течение 7 дней после получения уведомления между сторонами согласовываются дата и время приёмки. Встреча осуществляется в офисе застройщика. От лица покупателя может действовать другой человек при оформлении на него нотариальной доверенности.
- Застройщик показывает покупателю разрешение на ввод дома в эксплуатацию, о присвоении ему почтового адреса. Рекомендуется попросить у продавца заключение о соответствии объекта положениям технических регламентов и проектных документов, в том числе требованиям энергоэффективности и оснащения помещения приборами учёта.
- Далее потенциальный владелец жилья осматривает объект, записывает замечания. По ним составляется акт осмотра (дефектный), который подписывают обе стороны. После устранения дефектов проводится вторичная приёмка. Она вполне может завершиться повторным актом осмотра с перечнем недостатков, которые нужно исправить.
- Проверка заканчивается подписанием акта приёма-передачи покупателем. Отказ от его подписания возможен только при наличии существенных недостатков. Если покупатель в течение 2 месяцев после отправки ему уведомления не провёл осмотр, застройщик вправе подписать акт и оформить передачу квартиры в одностороннем порядке.
- Если существенных претензий у дольщика нет, подписанный акт приёма и другие документы можно передавать на регистрацию права собственности в Росреестр. Регистрация осуществляется в течение 7–9 дней, сведения вносятся в ЕГРН. При приобретении квартиры в ипотеку делается соответствующая запись об обременении.
- После подписания акта дольщику передаются ключи от квартиры, заключается договор с эксплуатационной организацией, обслуживающей здание.
Не стоит слишком бояться пропустить дефект и приобрести квартиру с браком. По договору ДДУ собственникам предоставляется гарантия на дом минимум 5 лет. При выявлении недочётов можно обратиться за их устранением к застройщику или в управляющую компанию.
Некоторые собственники уверены, что максимальные временные ограничения подачи претензии строительной компании закрепляются обязательствами по гарантии. Это не совсем верное мнение. Благодаря гарантии дольщик может отказаться от доказательства того, что дефекты возникли по халатности застройщика. После завершения гарантийного срока вы также вправе подать претензию, но шансы, что ее удовлетворят, уменьшаются.
Текст жалобы должен содержать конкретный список недостатков. Для расчета неустойки берется процент:
- от цены за квартиру по ДКП при нарушении сроков передачи;
- от суммарной траты на ремонт по предотвращению недочетов.
Подготовка к встрече с застройщиком
Приемка квартиры в новостройке – важный этап, к которому нужно подойти очень серьезно. Разумеется, обе стороны заинтересованы в скорейшем подписании акта, но если главная цель застройщика – быстрее сдать квартиру и снять с себя ответственность за неё, то задача дольщика – не пропустить недоделки и дефекты, и подписать акт только после тщательного осмотра всего помещения.
Акт приема-передачи – это официальный документ, который свидетельствует о том, что стороны полностью выполнили свои обязательства и не имеют друг к другу никаких претензий. Чтобы избежать проблем в будущем, необходимо соблюдать определенный порядок подписания документа. Дольщик, прежде чем поставить на нем свою подпись, должен убедиться, что в квартире нет существенных недоделок, и она соответствует проектной документации.
Особенности приемки квартиры от застройщика в 2022 году
В марте 2022 года экономика страны вошла новый виток кризиса. Правительство в целях поддержки строительной отрасли установило новые правила передачи квартир дольщикам. Данные правила установлены Постановлением Правительства от 23.03.22 г. №442.
Что изменилось по отношению к 214 ФЗ:
- Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации. Закон же устанавливал, что срок передачи квартир в одном жилом доме должен быть единым для всех;
- Постановление допускает направления сообщения о завершении строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором. Закон же устанавливал требование о направлении сообщения о завершении строительства только по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении;
- Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки;
- Эксперт должен быть внесен в реестр специалистов в области строительства, осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с лицом, включенным в СРО.
Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства. Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.
- Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней;
- Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП);
- Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки;
- Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней);
- Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков в течение 60 дней, он лишается права на судебную защиту;
- Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Акта, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.
Что взять с собой на приемку квартиры:
- Ручку, карандаш и бумагу (чистые листы, формата А4, с жесткой папкой для удобства записи);
- Фонарик (особенно пригодится при осмотре ванной и туалета);
- Рулетку (для линейных замеров пола, стен, дверных проемов и т.п.);
- Молоток (для простукивания бетона на предмет возможных пустот);
- Строительный уровень, или хотя бы отвес (нитку длиной 3 м., с привязанной гайкой);
- Спички или зажигалка (для проверки наличия тяги воздуховодов и сквозняков в окнах);
- Отвертку с индикатором, лампочку с патроном, зарядное устройство для мобильного телефона (для проверки наличия напряжения в розетках);
- Фотоаппарат со вспышкой (для фиксирования обнаруженных дефектов);
- Складной табурет и/или стремянку (иначе не дотянешься до вентиляционных отдушин, не подвесишь отвес, и т.п.);
- Спецодежду (цементная пыль на костюме вряд ли кому понравится).
Защита собственных прав при обнаружении серьезного брака
Итак, выяснили, что основным документом, в котором будущий собственник фиксирует все изъяны, обнаруженные им на принимаемой жилплощади, является акт осмотра. Если претензии адекватны и обоснованы, то строительная компания обязана всё исправить. Установлен предельный срок для «работы над ошибками». Он составляет полтора месяца.
Акт заполняется в двух копиях и передается обеим сторонам. Если никаких действий от застройщика не будет, то у дольщика появляется существенная причина для решения проблемы в судебном порядке. Поступить можно следующим образом.
Приведём 4 версии действий:
- В течение 45 дней строительная фирма приводит в порядок жилплощадь в соответствии с предъявленными претензиями, означенными в акте.
- Хозяин квартиры самостоятельно проводит ремонтные работы за счёт застройщика.
- Пересматривается стоимость, указанная в ДДУ. Владелец платит компании меньше, а разница покрывает ремонт квартиры.
- При обнаружении существенного брака, который не подлежит устранению или застройщик отказывается исправлять дефекты, дольщик вправе потребовать полного возврата средств. Выплата должна быть произведена в течение полутора месяцев со дня оформления документов.
И всё же четвёртая версия сомнительна. Дело всё в том, что цена на недвижимость растёт «не по дням, а по часам». А сроки такой сделки могут растянуться на целый год. И на те деньги, которые несостоявшийся дольщик вернёт, он уже не сможет приобрести недвижимость с такими же параметрами у другого застройщика.
При каких недостатках нельзя подписывать акты
Перед подписанием акта приёма, нужно понимать, что недостатки всё равно будут. Невозможно выполнить идеально работу такого масштаба, будь те строители хоть стократно мастерами своего дела. Другой вопрос, насколько эти нарушения серьёзные.
Чтобы отстоять свои прерогативы на получение первосортной работы от застройщика, дольщик должен руководствоваться этими законами, защищающими его права.
- 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве»;
- Закон № 2300-1 « О защите прав потребителей» от 07 февраля 1992 г.;
- Статья 12 ГК РФ.
Символически дефекты допустимо разделить на 2 вида: грубые и незначительные.
Грубые нарушения – это когда квартира не имеет условий для нормального проживания. К примеру, нефункционирующая канализация, отсутствие электричества, оконные откосы выполнены с нарушением размеров, в связи с чем в квартире гуляет ветер.
При выявлении даже одного такого дефекта, не следует визировать документ приёма жилплощади. Все эти недостатки вносятся в чек-лист. Только после исправления этих нарушений застройщиком, допустимо подписание нужных документов с фиксированием даты, и может быть осуществлена приемка квартиры в новостройке по акту.
Незначительные – дефекты, не затрудняющие условия проживания.
К ним относятся:
- небрежно зашпаклеванные стены с небольшими впадинами;
- сломанная ручка на двери в комнату;
- царапины на стёклах.
В этом случае можно подписать акт приёма по усмотрению будущего жильца, если он не хочет затягивать процесс передачи недвижимости. Но всё же рекомендуется внести и незначительные неисправности в акт осмотра.
Осматривая дом, нужно обращать внимание буквально на все. Но мы перечислим основные проблемы, чтобы вы знали, на что смотреть в первую очередь.
В подъезде должна быть входная дверь без дыр, которая нормально открывается и не скрипит, также должны стоять ограничители, чтобы эта дверь не билась ручкой в стену. В подвале должно быть сухо, на чердаке тоже. Не должно быть сырых или промерзших углов, неприятных запахов. Стены должны быть окрашены или оштукатурены. Должны висеть почтовые ящики. Не должно быть вмятин на стенах, вспученной штукатурки и облупившейся краски. Лифт должен работать (хотя бы один, если их несколько).
Все обнаруженные в ходе осмотра недочеты записывайте в блокнот.
Сколько есть времени на приемку квартиры с момента получения уведомления?
На приемку квартиры после получения уведомления есть два месяца. Если за это время дольщик не выделит день и не придет, представители компании вправе подписать акт в одностороннем порядке.
Важно! Нечистые на руку строители пытаются сдвинуть срок приемки квартиры, лишь бы не избавляться от недочетов, допущенных при строительстве. Вам могут предлагать варианты записаться через 2,5-3 месяца, объясняя это большой очередью.
Не поддавайтесь на уловки. Чтобы подстраховаться, составьте в адрес застройщика претензию, где подчеркните, что вы готовы прибыть на объект и принять квартиру в установленный законом срок. От застройщика нужно потребовать копию расписки о получении претензии сотрудником, который уполномочен это сделать. Либо отправить претензию письмом с уведомлением и описью вложения.
Все эти процедуры важны, чтобы вы могли доказать, что не избегали приемки квартиры в новостройке.
Что делать, если при приемке квартиры выявлены недостатки?
Если при приемке квартиры в новостройке обнаружились дефекты, работает следующий алгоритм дальнейших действий:
- Дольщик заносит в акт осмотра существенные дефекты. Если обнаруженные дефекты относятся к несущественным, их указывают в акте приемки-передачи и подписывают его.
- Недостатки застройщик обязан исправить в течение 60 дней.
- После устранения существенных недостатков нужно провести приемку квартиры в новостройке повторно.
- Если в квартире по-прежнему сохраняются существенные дефекты, все повторяется. Если недостатки, которые сохранились, относятся к несущественным, подписывается акт приемки-передачи.
Как подготовиться к осмотру и приемке квартиры
Как бы сильно ни хотелось скорее получить ключи и приступить к оклейке обоями своей новой квартиры, необходимо провести очень тщательный осмотр перед подписанием акта о принятии жилья. Потому что вовремя не замеченные и не устраненные дефекты могут обернуться протекающей крышей или коротящей проводкой, а ваши свежие обои придется убирать и заниматься ремонтом за свой счет.
Приемка квартиры начинается в офисе компании-застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом ДДУ (договора долевого участия) и паспортом. Если приемку проводит не сам покупатель, а его представитель или не все покупатели могут присутствовать, необходимо предъявить доверенность, заверенную у нотариуса.
В свою очередь, застройщик должен показать покупателю документы разрешения на ввод здания в эксплуатацию и о присвоении дому почтового адреса. Это подтвердит статус дома, как официально построенного. Также вы вправе попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе, требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.
Иногда случаются неприятные частные случаи во время передачи жилья:
- вам могут предложить подписать акт приемки помещения до его осмотра, в офисе компании. Делать этого, разумеется, не стоит. Так как все недочеты в таком случае исправлять придется своими силами.
- некоторые застройщики могут схитрить со сроками и попытаться передать вам квартиру без осмотра в одностороннем порядке. В таком случае, при вводе здания в эксплуатацию и необходимом обзвоне дольщиков они уверяют в том, что очередь на осмотр очень большая и записывают вас через 2-2.5 месяца. А затем проводят акт передачи без вашего участия в одностороннем порядке по закону.
Чтобы избежать такой ситуации, обязательно напишите официальное письмо-претензию застройщику, если вам предлагают записаться на осмотр через 2 и более месяца. В нем вам необходимо указать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника. Или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения. Это будет доказательством, что вы не уклонялись от приемки. Важно! Такие действия компании-застройщика могут быть расценены, как подозрительные – отнеситесь к осмотру новостройки особенно тщательно.
Перед тем, как отправиться на приемку новостройки, нужно распечатать дополнительно план квартиры из приложения ДДУ для проверки планировки и изучить описание по подъезду и придомовой территории. Их застройщик тоже обязан сдать в соответствие с договором. За все отклонения от условий договора вы можете получить компенсацию или дополнительные бонусы в здании, поэтому обязательно проверьте все.
Помните, что, в соответствии с ФЗ №214, дольщик может не подписать акт, если его не устроило качество квартиры, правда это не ускорит решение проблемы (дефекты обнаруживают в половине квартир из новостроек), а только поссорит с застройщиком. Идеальный способ ликвидации дефектов: подписать акт приема-передачи с одновременным указанием в приложении всех недостатков, выявленных в присутствии застройщика (его представителя) при приемке квартиры. Список недостатков надо продублировать и для себя, в двух экземплярах.
Покупка квартиры у застройщика таит в себе немало сюрпризов, и чтобы все они были только приятными, не расслабляйтесь на финишном этапе. Важно знать, как принимать квартиру в новостройке, хотя всего, конечно, не предусмотреть, но многих неприятных ситуаций можно избежать качественной приемкой.
Письмо застройщику о готовности принять квартиру
Следуя правилам, закрепленным в законодательстве, строительная компания по завершению строительства и ввода дома в эксплуатацию обязана известить об этом участника долевого строительства. Сообщение направляется в письменном виде с уведомлением на адрес, указанный в договоре.
В сообщении должен быть отражен факт готовности квартиры к приемке, а также обязательно присутствовать срок приемки квартиры и последствия отказа от нее. Если срок не указан, то он составляет 7 рабочих дней от даты получения сообщения.
Принять квартиру – это обязанность участника долевого строительства. Если по невыясненной причине он уклоняется от нее, то застройщик имеет право подписать акт в одностороннем порядке по истечении двух месяцев с даты по договору. Такой акт строительная организация имеет право составить в том случае, если имеются доказательства, что дольщик сообщение получил, а также при невозможности вручения по каким-либо причинам.
Если же будущий владелец квартиры отказывается ее принимать, поскольку обнаружены существенные дефекты, то он обязан направить в адрес строителей письменное уведомление об этом. Тогда односторонний акт составлять невозможно.
Составление акта-приемки квартиры
Итак, если вы просмотрели квартиру на наличие изъянов и недочетов, в акте приемки сделали отметку о наличии в каких местах и какого размера есть нюансы, следующий шаг — вся комиссия подписывается в данном акте. Сам акт приемки составляется на каждого участника комиссии, то есть в трех экземплярах и отдается каждому на сохранение (один экземпляр собственнику, один застройщику и оставшийся представителю ЖЭСа или представителю товарищества собственников). Обратите внимание, на пункт второй, здесь пишутся имеющиеся дефекты (все что записано в этой графе и будет принято во внимание, то что было оговорено на словах, быстро забудется и не учитываться в дальнейшем). В эту графу, отведено поле, где у хозяина квартиры есть право описать все что его смутило и требует разрешения ситуации, касаемо ремонта в новостройке.
Если же Вы решили купить новостройку с отделкой и Вас огорчил цвет обоев или цвет в который покрасили стены, то в этом случае претензию застройщику нельзя предъявлять, но только если это не перепутанные цвета (хотели красные стены, а покрасили в зеленый).
В акте приема-передачи вы как собственник новостройки можете писать все, требовать дать отчет о характере работы как именно недочеты будут устранены и когда, можете описать в акте, все что не соответствует тому, что вам говорили или обещали в момент подписания договора и т.п. Обязательно делайте фото и видео фиксацию приемки, именно в момент, когда есть комиссия в квартире. Сделайте фото или видео с номером свежей газеты, так вы защитите себя, будет понятно что происходило в день приемки в каком состоянии была новостройка и тем более будет понятно нужен ли был ремонт в новостройке. Но главное, как можно подробнее опишите недочеты, именно письменно, а не на словах. В этом же акте пропишите с комиссией срок, в который будут устранены недочеты и будет сделан ремонт работниками застройщика в новостройке. Согласно нашему законодательству, для устранения недочетов ремонт в новостройке может производиться в срок 14 дней, но это же время может быть увеличен. При продлении срока на исправление, застройщик обязан с вами обсудить.