Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС разобрался, как делить купленную перед свадьбой квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если ДДУ заключён до официальной регистрации, а собственность — уже в браке, важно учитывать материальное участие в покупке. Именно фактические денежные затраты на приобретение квартиры определят, будет ли она считаться совместно нажитой и при разводе делиться пополам. Рассмотрим самые распространённые ситуации.
Доказательства увеличения стоимости недвижимости
Если один из супругов произвел в квартире, доме, в другом жилье капитальный ремонт, переоборудование, реконструкцию или другие действия, которые привели к ощутимому увеличению стоимости жилья, то есть неотделимых улучшений жилища, то данный факт обязательно нужно обосновать документально. В частности, доказыванию подлежит стоимость совершенных не отделяемых улучшений и объем работ.
Также суд должен определить соотношение по цене произведенных улучшений и цены самого объекта недвижимости и получить подтверждающие документы, где указано, что ремонт, реконструкция и т.д. проводилась за счет супруга, который претендует на данную недвижимость. Сюда относятся:
- заключенные договора на проведение реконструкции, переоборудования или ремонта;
- свидетельские показания;
- квитанции на покупку материалов;
- акты приема-передачи работ;
- другие доказательства.
Как разделить общее недвижимое имущество?
По закону и в теории все просто – недвижимость семьи поровну делится при разводе между мужем и женой. Предусмотрены следующие варианты:
- Каждый из супругов получает недвижимость одинаковой стоимости
- Недвижимость продается, и деньги делятся пополам
- Объект недвижимости делится в натуре. Например, половина земельного участка – мужу, половина – жене. Или полдома – мужу, полдома – жене.
- Право на собственность переходит к одному из супругов, а второй получает от него компенсацию.
На практике выбор у супругов есть не всегда. Например:
- В натуре не всегда возможно разделить коммерческую недвижимость, находящуюся на балансе предприятия, квартиру (места общего пользования не делятся), земельный участок (если он слишком мал или на нем возведен жилой дом)
- Квартиру продать нельзя, если в ней прописаны дети, а уж тем более, если у них есть в ней собственные доли. Кроме того, смена места жительства, связанная с разводом родителей – дополнительный стресс для детей.
- Редкие семьи имеют больше одной квартиры и дачи – а их стоимость, как правило, неравна. То есть равноценных «пакетов недвижимости» тоже не получается.
- Наконец, «выкуп» половины квартиры может оказаться непосильным финансовым бременем для супруга, который в ней остается. Тем более, что обычно, это женщина с детьми.
СК РФ предусматривает одно исключение из запрета на раздел добрачной недвижимости супругов. Если за время брака стоимость объекта недвижимости значительно возросла, благодаря вложенным средствам и труду обоих супругов, такая недвижимость может быть признана совместной собственностью и разделена.
Например, если на земельном участке, которым один из супругов владел до брака, был построен дом, то этот дом вместе с участком будет считаться общей собственностью семьи. Однако, принимая подобные решения, суд учитывает множество факторов, начиная от степени увеличения стоимости недвижимости, заканчивая продолжительностью брака и наличием детей.
Приведенный ниже пример из реальной судебной практики как раз иллюстрирует подход судов к данному вопросу.
Раздел квартиры после развода
Во избежание споров в будущем, супруги в период брака могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Оба договора регулируют имущественные отношения супругов, при этом предметом брачного договора может быть также «добрачное» имущество, предмет соглашения – только приобретенная в браке собственность.
Если между супругами нет договора, устанавливающего порядок пользования совместным имуществом, а спор присутствует, необходимо за его разрешением обратиться в судебные органы.
Таким образом, в случае наличия квартиры в собственности у супругов, она может быть разделена мирным способом путем заключения соглашения или в судебном порядке.
В случаи отсутствия соглашения или брачного договора гражданским законодательством установлено, что все имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.
Важно знать: при разделе квартиры не имеет значение, на кого из супругов оформлена собственность. Если в документах на квартиру указаны данные мужа, это не значит, что жена не имеет на нее никах прав (разумеется, если речь идет о квартире, приобретенной в браке).
Варианты раздела совместной квартиры при разводе:
- передать квартиру в единоличную собственность одному из супругов и получить компенсацию за имеющуюся долю в этой квартире;
- продать квартиру и разделить денежные средства, вырученные с квартиры между собой.
Компенсацию за продажу квартиры супруг может получить в виде денежного эквивалента или другого имущества, равнозначного стоимости его доли в квартире.
Способы раздела имущества
Статья 38 Семейного Кодекса регламентирует, как делится имущество между мужем и женой после развода. Инициировать раздел может как один из экс-супругов, так и кредиторы бывшего мужа или жены.
Кредиторам это нужно для того, чтобы взыскать долг с той части собственности, которая у должника есть в совместном имуществе. Эта же статья определяет, что совместная собственность мужа и жены может быть поделена по добровольному соглашению, заверенному нотариусом, или в суде.
Помимо соглашения о разделе имущества после развода и судебного разбирательства, еще одним способом разделить собственность, нажитую в браке, является подписание брачного договора. Такой документ может быть составлен, подписан и заверен мужем и женой в любой момент супружества и даже до бракосочетания. В нем могут быть указаны все условия раздела имущества в той или иной ситуации.
Брачный договор, содержащий пункты, регулирующие имущественные вопросы, сильно облегчит бракоразводный процесс и раздел собственности. Главное при составлении соглашения помнить, что вся собственность, которая не включена в договор, при расторжении брака будет делиться в равных долях.
Какое имущество подлежит разделу при разводе
Закон устанавливает, что все имущество, которые супруги нажили в браке, должно быть поделено между ними при разводе. Однако есть такая собственность и финансовые средства, которые разделу не подлежат. Это:
- то, что принадлежало каждому из супругов до брака;
- то, что каждый из супругов получил в подарок и по наследству;
- предметы личного пользования (одежда, обувь, предметы гигиены);
- предметы, купленные для детей (игрушки, одежда и т. д.);
- средства, которые были переведены на счет общего ребенка.
Нужно учитывать, что если партнеры прожили вместе долгое время до того как оформили брак, то все, что было куплено ими до свадьбы, не будет считаться совместным имуществом.
Например, мужчина и женщина до заключения брака накопили на квартиру. Если право собственности будет зарегистрировано до официального оформления отношений, то недвижимость не будет подлежать разделу при разводе.
Чтобы собственность считалась общей для обоих супругов, она должна быть приобретена на общие доходы мужа и жены, а переход права собственности должен приходиться на период брака. Однако есть исключения:
- Если супруги формально находятся в браке, но давно не проживают совместно, чему есть доказательства, то суд может признать приобретенное одним из них имущество личным.
- Если один из супругов не работал без уважительной причины, занимался растратой совместных денег и неправомерно распоряжался общей собственностью, то суд может принять решение об уменьшении доли такого супруга при разделе имущества или и вовсе оставить его без права на общее имущество.
Заключение соглашения о разделе совместно нажитого имущества
Допустим, наши гипотетические бывшие супруги решили заключить соглашение о разделе имущества. Прежде чем обратиться к нотариусу, (нотариальная форма для этого соглашения обязательна) необходимо обговорить условия будущего соглашения хотя бы в общих чертах (например, дом и земельный участок переходят к супруге, а она выплачивает определенную сумму в качестве компенсации своему бывшему мужу) и как распределяются расходы по оформлению сделки (супруги оплачивают оформление пополам или кто-то один).
Бывшим супругам необходимо представить нотариусу:
- паспорта;
- свидетельство о расторжении брака;
- СНИЛС (если нотариус будет регистрировать переход права собственности);
- документы на земельный участок и дом (в нашем примере именно это имущество является совместно нажитым) – это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и/или выписка из ЕГРН о правах на недвижимое имущество.
Каждый нотариус вправе затребовать дополнительные документы, поэтому следует заранее подготовиться к оформлению соглашения – выбрать нотариуса, предварительно позвонить или направить копии документов на электронную почту для предварительной консультации (сейчас практически все нотариусы практикуют консультации онлайн). Нотариус изучит документы, желаемые условия и тогда озвучит, нужно ли еще что-то дополнительно представить или нет, а также рассчитает стоимость оформления соглашения. Стоимость зависит от цены договора. Взимаемая нотариусом плата состоит из двух частей: государственная пошлина (сейчас она составляет 500 рублей) плюс техническая и юридическая работа – 0,5 % от стоимости договора, не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.
Таким образом, оформление соглашения обойдется супругам не более, чем в 20 500 рублей. Сюда также стоит приплюсовать расходы по уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности. Ее размер зависит от категории земельного участка и долей, переходящих к новому собственнику – не более 4000 рублей.
Почему стоит сразу оформлять раздел имущества
Достаточно распространены ситуации, когда покупку оформляют на одного из супругов. Если в семье мир и согласие, то это не имеет значения. Но при распаде пары сразу становятся заметны риски такого оформления:
- Супруг, на которого оформлено имущество, может его продать. Делить в этом случае будет нечего. Теоретически можно поделить вырученные деньги, но гораздо сложнее их взыскать, если у супруга нет официального дохода или другого имущества.
- Если у супруга, на которого записано имущество, есть долги, то кредиторы могут взыскать долг за счет такого имущества.
- Тот, кто записан собственником по документам, может сдать вещь в аренду. Второй супруг при этом не только лишится части доходов, но и понесет убыток, если сданное в аренду общее имущество будет повреждено, изношено, испорчено или утрачено.
- Возможна и такая ситуация: для продажи совместно нажитого недвижимого имущества необходимо получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга на продажу. Если после развода прошло много лет, и бывшие супруги разъехались или просто не общаются, то достаточно сложно будет получить такое согласие. Сделка может затянуться или вообще не состояться.
Добровольный раздел добрачного имущества при разводе
Добровольный раздел добрачного имущества осуществляется путем подписания одного из двух документов – брачного договора или соглашения о разводе. Процесс не предусматривает привлечения судебных органов.
Добрачный договор на имущество оформляется при участии двух сторон до заключения брака или в период отношений. Супруги в этом случае самостоятельно разграничивают права собственности на совместно нажитое и личное имущество одновременно. К примеру, мужем была куплена квартира. Чтобы не делить ее пополам, они с женой решили подписать брачный договор. По условиям документа можно установить индивидуальные права на владение добрачного имущества. Например, в случае развода недвижимость станет собственностью жены или совместных детей.
Составление брачного контракта – ответственное дело. К нему нужно подходить с осторожностью и умом. Юристы не рекомендуют подписывать его самостоятельно, поскольку оспорить условия документа бывает крайне трудно.
Брачное соглашение на добрачную недвижимость подписывается в период супружеских отношений или после развода. Этот документ не предполагает деление личного имущества одного из супругов. Чтобы квартира перешла в категорию делимого имущества, в ней должны провести реконструкцию.
Официального образца по оформлению соглашения не существует. Документ оформляется в соответствии с нормами делопроизводства.
Помимо этого, документ должен включать следующие сведения:
- Паспортные данные истца и ответчика. В случае, когда собственниками являются третьи лица (к примеру, дети), необходимо также указать информацию о них (Ф. И. О., дату рождения, место постоянной регистрации и проживания, реквизиты удостоверений личности).
- Конкретную информацию о делимой квартире (месторасположение, этаж, количество комнат, площадь).
- Цену жилплощади. Если квартира куплена до брака, нужно обратиться к независимым оценщикам из СРО. Они помогут определить цену квартиры до ремонта и после него.
- Дату регистрации недвижимости со ссылкой на свидетельство из Росреестра.
- Размер долей при разделе квартиры. Они не должны противоречить действующему законодательству РФ.
- Условия начала действия соглашения (необязательный пункт).
- Подписи сторон с расшифровкой.
Брачный договор и добровольное соглашение о разделе недвижимости, купленной перед разводом, должны быть нотариально заверены. Лишь в этом случае они приобретут правовую силу.
Любые изменения в условиях соглашения должны быть зафиксированы и переданы в Росреестр. Некоторые пары пренебрегают этой процедурой, подвергая себя риску и дополнительным судебным разбирательствам.
Порядок раздела добрачного имущества в суде
Практика показывает, что чаще всего недвижимость делится благодаря решению суда. В качестве истца выступает лицо, не являющееся официальным владельцем квартиры, то есть претендующее на свою долю.
Истец подает исковое заявление в городской суд общей юрисдикции по месту проживания ответчика. Законодательные нормы разъяснены в статье 131 ГПК РФ.
В документе необходимо указать:
- его наименование и данные о суде;
- сведения об истце и ответчике;
- информацию о недвижимости со ссылками на правоустанавливающие документы;
- сущность проблемы, а именно – ущемление прав истца со ссылкой на соответствующие законодательные акты;
- предложение о разделе;
- стоимость иска (исходя из нее формируется государственная пошлина и сумма компенсации);
- список документов, прилагаемых к заявлению;
- дату составления;
- подпись истца с расшифровкой.
Если истец требует разделить купленное до брака имущество, ему необходимо предоставить дополнительные документы.
Вспомогательный пакет бумаг состоит из копий:
- удостоверений личности сторон;
- свидетельства о заключении брака;
- документов о наличии детей;
- правоустанавливающих бумаг о владении квартирой;
- выписки из ЕГРН;
- чека об уплате госпошлины;
- документов-доказательств: банковских выписок, договоров, фото- и видеоматериалов;
- прочих удостоверений, необходимых для судопроизводства.
Бывают случаи, когда ответчик понимает предстоящий исход судебных разбирательств (не в свою пользу) и поэтому принимает спонтанное решение – продать квартиру, чтобы не делить ее. Истец может заранее предусмотреть такой исход событий и вместе с исковым заявлением оформить наложение ареста на квартиру. Документ рассматривается в течение трех дней. Как только его одобрят, запрет отправляется в Росреестр. После этого ответчик не может производить никаких регистрационных действий с недвижимостью до вынесения судебного приговора.
Судебное разбирательство подразумевает наличие подводных камней. Первый из них – определение размера долей. Совместное нажитое имущество делится между супругами поровну. Если квартира была приобретена до брака, это право перестает действовать. Размер доли, прогнозируемый истцу, не превышает стоимости улучшений недвижимости. Например, до ремонта квартира стоила 3 миллиона рублей. По завершении работ стоимость увеличилась на 1 миллион. При этом деньги на ремонт, как правило, берутся из семейного бюджета. Соответственно, истец получает лишь 500 тысяч рублей. Также суд допускает взаимозачет собственности. Например, если жилплощадь делится в общей массе, то вторая сторона получает имущества больше на 500 тысяч рублей. Также судебные приставы вправе принудить собственника продать недвижимость и поделить вырученные средства между двумя супругами. Этот вариант встречается реже всего, но имеет место.
Второй – составление доказательной базы, подтверждающей факт проведения ремонтных работ на общие сбережения. Супруги редко думают о ценности каких-либо документов, находясь в браке, и не рассчитывают, что однажды они смогут защитить их имущественные права. Если документы были утеряны, целесообразным выходом из сложившейся ситуации станет обращение к опытному юристу. Его поддержка может сыграть на руку в ходе судебных заседаний. Стоит отметить, что показания свидетелей в суде при разделе добрачного имущества не учитываются. Во внимание берутся лишь финансовые бумаги: банковские выписки, чеки. Они должны отражать перемещение средств.
По Семейному кодексу РФ у несовершеннолетних есть право владеть имуществом, но прав на родительскую собственность, купленную до свадьбы у них нет. Права владеть недвижимостью у детей есть только тогда, когда она была им подарена, либо получена ими в наследство. Ребенок имеет право пользоваться жилплощадью, принадлежащей родителям. Но если один из родителей имеет в собственности какую-либо недвижимость, у ребенка прав на владение ею нет.
То, что принадлежит детям, делению не подлежит
Что это значит? По закону родители обязаны обеспечивать детей до совершеннолетия. Но сразу же после достижения ребенком совершеннолетнего возраста родитель имеет полное право выписать его. Как и в предыдущем случае, в жилище, купленном родителями до свадьбы, дети могут проживать, но права собственности у них нет.
В обратной ситуации то же самое. Родители не имеют права претендовать на собственность ребенка. Жилплощадь, приобретенная до регистрации отношений, принадлежит только собственнику и делению не подлежит. Второй супруг прав на нее не имеет. Если второй супруг внес вложения в усовершенствование жилищных условий, он имеет права претендовать на часть жилплощади. Раздел недвижимости, купленной в ипотеку, осуществляется в зависимости от того, на кого ипотека оформлена, и кто осуществлял выплаты. В целом, все вопросы имеют оговорки в зависимости от ситуации.
Если квартира куплена до брака по ДДУ
Вопрос: Если Договор долевого участия (ДДУ) был заключен до вступления в брак, а собственность на купленную квартиру оформлена уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов? Или нет?
Ответ: Этот меркантильный вопрос может неожиданно встать перед молодоженами, когда их страсть перешла в законное бракосочетание именно во время достройки дома. При этом, один из супругов еще до брака успел купить квартиру в новостройке, заключив Договор долевого участия (ДДУ). А приемку квартиры у Застройщика и оформление собственности на себя он проводил уже будучи в браке.
Отсюда и возникает сомнение: будет ли собственность общей совместной для обоих супругов? Или все-таки это будет целиком собственность того, на кого оформлен договор? Что по этому поводу говорит закон?
Если кто не в курсе, поясним, откуда такой волнующий интерес. Дело в том, что по закону все имущество (включая недвижимость), приобретенное супругами в период брака, является их общей совместной собственностью. Независимо от того, на кого из супругов оно оформлено (ст.34 Семейного кодекса РФ).
Но в случае с покупкой новостройки возникает вопрос: когда именно квартира считается приобретенной (купленной) – в момент, когда заключался ДДУ (до брака), или когда квартира оформлялась в собственность после сдачи дома (уже в браке)? И нужно ли получать нотариальное согласие второго супруга (который отсутствует в ДДУ) при последующей продаже такой квартиры?
Как разделить недвижимое имущество, оплаченное одним из супругов до брака, но зарегистрированное после брака? — МамаЮрист.ру
Семейный кодекс РФ (п. 1 ст. 36) определяет собственностью каждого из супругов имущество, которое принадлежало им до вступления в брак, а также имущество, полученное супругами в дар в период брака, в наследство и по другим безвозмездным сделкам.
Кроме того, согласно п. 10 обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2017), утвержденного президиумом ВС РФ 26 апреля 2017 года, имущество, которое приобреталось супругами в период брака на свои личные средства, также считается личной собственностью супругов и не входит в общую собственность супругов.
Общее совместно нажитое имущество супругов при расторжении брака подлежит разделу между ними согласно п. 1 ст. 38 СК РФ.
А что если имущество было куплено до брака? Далее мы поговорим, как разделить недвижимое имущество, оплаченное одним из супругов до брака, но зарегистрированное после брака ?
Права супругов в гражданском браке
Под гражданским браком современные люди понимают отношения мужчины и женщины, не зарегистрированные в органах ЗАГСа. При этом семья ведет общий быт, бюджет, совершает совместные покупки. Права супругов, брак которых официально не зарегистрирован, законом не защищены. В дальнейшем тяжело будет доказать, что имущество было приобретено на общие средства.
Поэтому, супругам в гражданском браке рекомендуется оформлять имущество в долевую собственность. В правоустанавливающих документах они оба будут указаны совладельцами имущества. В случае расставания имущество делить не придется, поскольку у каждого уже будет определенная часть в праве собственности.
Право на имущество умершего супруга
Если случается так, что один из супругов умирает, то второй супруг имеет права на его имущество независимо от того, принадлежало оно умершему на праве личной или совместной собственности. После смерти человека все его имущество переходит по наследству его правопреемникам. Супруг относится к первоочередным наследникам, поэтому сразу же может заявить права на наследственное имущество.
Обратите внимание: То имущество, которое было личной собственностью умершего, делится между всеми его наследниками поровну или наследуется тем человеком, который указан в завещании. А то имущество, которое принадлежало умершему на праве совместного владения, будет делиться в пределах принадлежащей ему части.
В случае смерти гражданского супруга, сожитель не сможет претендовать на наследство, поскольку не относится ни к одной категории наследников.