Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие сделки подлежат государственной регистрации?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основным органом, который согласно законодательству наделен правом производить регистрационные действия, является Федеральная служба гос регистрации, кадастра и картографии (сокращенно – Росреестр). Для того, чтобы получить данную услугу, нужно обратиться в соответствующий орган Росреестра с заявлением и списком необходимых документов.
Комментарии к ст. 164 ГК РФ
1. Статья предусматривает в виде общего правила регистрацию сделок только по поводу недвижимого имущества, перечень которого определен в п. 1 ст. 130 ГК (см. коммент. к этой статье).
Порядок такой регистрации установлен в ст. 131 ГК и дополняется правилами Закона о регистрации недвижимости, который вводится в действие с 31 января 1998 г. (см. ст. 131 и коммент. к ней). Согласно п. 1 ст. 2 этого Закона «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». При этом в силу п. 1 ст. 4 Закона из государственной регистрации сделок исключаются права на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, что надо объяснять особенностью этих объектов в системе недвижимого имущества.
2. С государственной регистрацией соответствующих сделок связано наступление важных правовых последствий: момент заключения договора (см. п. 3 ст. 433 ГК и коммент. к ней) и момент возникновения права собственности (см. ст. ст. 219, 223 и 251 ГК и коммент. к ним).
3. Государственная регистрация сделок с движимым имуществом предусматривается в единичных случаях. Согласно ст. 11 Закона о залоге при залоге имущества, подлежащего государственной регистрации, договор залога должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию такого имущества.
Это правило имеет значение для залога автотранспортных средств, которые недвижимостью не являются. Порядок их регистрации определен Правилами регистрации автотранспортных средств и прицепов к ним, утв. Приказом МВД РФ от 26 ноября 1996 г. (БНА РФ. 1997. N 2. С. 20 и сл.). См. также п. 4 коммент. к ст. 339 ГК.
Правовой статус имущества в «переходный» период
Может возникнуть вопрос: каков же правовой статус имущества в тот период, когда купля-продажа уже состоялась, соответствующий договор подписан, и стороны ожидают регистрации права собственности. В этот период объект находится в двойственном статусе:
- С одной стороны, покупатель еще не имеет права распоряжаться данным имуществом, так как он не вступил в свои права. Потому сразу после подписания документов о полноценном праве собственности для покупателя говорить нельзя.
- С другой стороны, продавец тоже уже не может распоряжаться этим имуществом, так как оно является объектом договора, и этим договором предусматривается его передача покупателю. Соответственно, продавец формально остается собственником, однако не может распоряжаться данным имуществом.
Поэтому на период, когда право проходит регистрацию в реестре, ни одна из сторон не может распоряжаться данным объектом. А в момент внесения данных в реестр продавец окончательно теряет свое право собственности, в то время как покупатель – приобретает.
Другой комментарий к Ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Государственная регистрация не является какой-либо особой формой сделки или элементом ее формы (формы сделок исчерпывающе перечислены в ст. 158 ГК РФ). К моменту совершения акта государственной регистрации процесс выражения воли участниками сделки уже завершен, и акт государственной регистрации означает лишь публичную констатацию государством законности совершенной сделки и создает презумпцию осведомленности о факте совершения сделки остальных участников гражданского оборота.
2. В ряде случаев письменные сделки подлежат государственной регистрации (например, с землей и другим недвижимым имуществом). Случаи и порядок такой регистрации устанавливаются законом, в частности в отношении недвижимого имущества — Законом о регистрации прав на недвижимость.
3. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
4. Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — с другой.
Клмментарии к статье 131 ГК РФ
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой элемент публично-правового регулирования в частноправовых отношениях. Слово «государственная» означает, что регистрация должна осуществляться специально уполномоченными федеральными государственными органами. Таким органом в настоящее время является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
С 1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», который закрепил объединение двух систем (государственной регистрации прав на недвижимое имущество и государственного кадастрового учета недвижимого имущества) и предусмотрел создание Единого государственного реестра недвижимости — свода достоверных сведений о недвижимом имуществе, зарегистрированных правах на недвижимое имущество и правообладателях.
Договоры, обязательные к регистрированию
Среди тех сделок, что должны обязательно быть подтверждены (зарегистрированы) в государственных органах, находится целая группа договоров.
Это те официальные документы, которые имеют отношение к недвижимости и разнообразным операциям с ней.
Где проводится удостоверение?
Такие договоры регистрируются в Росреестре.
Регистрация в Росреестре – это обеспечение:
- Правильности составления договора.
- Верности проведенной сделки.
- Отсутствия обмана и махинаций с любой стороны.
- Закрепления законных прав на владение и распоряжение недвижимостью за новым владельцем (владельцами).
- Легитимности вносимых изменений, если подписывались какие-либо дополнительные акты.
Проведение государственной регистрации прав
После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.
После их истечения принимается решение об осуществлении регистрации права (сделки), об отказе в регистрации либо ее приостановлении. Приостановить можно при наличии недостатков, которые могут быть устранены. Для этого такое решение отправляется заявителю с предложением в указанный срок их исправить. В зависимости от предпринятых им действий, регистрация может быть возобновлена, либо прекращена.
По итогам регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав. Ранее на сновании сделанной записи выдавались свидетельства, удостоверяющие право (сделку) и подтверждающие их регистрацию. Однако, с недавнего времени их выдача прекращается. Теперь единственным подтверждением будет являться сама запись в реестре и выдаваемые на основании заявления выписки из него.
Госрегистрация является стандартной процедурой, состоящей из нескольких этапов. После того как мы выяснили, какие договоры подлежат государственной регистрации, необходимо разобрать порядок процедуры. Сначала необходимо подать заявление на ее проведение, после чего собрать и предоставить необходимый перечень документов. В течение установленного в законодательстве срока эти бумаги будут рассматриваться, произведутся необходимые проверки, и будет вынесено решение.
В первую очередь проверяется правильность составления соглашения. Затем проверяются на подлинность все оставшиеся документы. Если у сотрудника государственного органа возникает сомнение в их подлинности, он подает заявку на подтверждение требуемых сведений в компетентные органы.
Процедура регистрации договоров не бесплатна. В процессе оформления требуется оплатить пошлину и вместе с остальными бумагами предоставить соответствующую квитанцию.
Рекомендации физическим лицам
Если приобретать в собственность помещение, следует проверить сведения о нем. Для этого применяется выписка из ЕГРП. Она позволит определить, является ли конкретный человек собственником или нет. Также документ позволит установить, если ли ограничения на объект.
Собственник может предъявить свидетельство о регистрации, но, вероятно, объект заложен. А в государственном кадастре получится узнать сведения об объекте и правах, относящихся к нему.
Сделки по покупке, передаче в аренду желательно проводить с помощью специалиста, ведь в таких процедурах могут быть и мошеннические действия. Только специалист может определить подлинность документов, а также законность сделки. Тогда процедура будет законной и правильно оформленной.
Проведение государственной регистрации прав
После получения заявления и приложенных к нему документов, работник регистрирующего органа должен провести их анализ. Оценивается полнота представленных документов, их правовая сторона и законность. На осуществление данной проверки отводится всего десять дней.
После их истечения принимается решение об осуществлении регистрации права (сделки), об отказе в регистрации либо ее приостановлении. Приостановить можно при наличии недостатков, которые могут быть устранены. Для этого такое решение отправляется заявителю с предложением в указанный срок их исправить. В зависимости от предпринятых им действий, регистрация может быть возобновлена, либо прекращена.
По итогам регистрации вносится соответствующая запись в единый реестр прав. Ранее на сновании сделанной записи выдавались свидетельства, удостоверяющие право (сделку) и подтверждающие их регистрацию. Однако, с недавнего времени их выдача прекращается. Теперь единственным подтверждением будет являться сама запись в реестре и выдаваемые на основании заявления выписки из него.
Какие договора подлежат государственной регистрации
- Когда лица заключают сделку, то логичным образом встает вопрос о правовом регулировании того или иного соглашения между сторонами.
- Необходимо знать в какой форме закон допускает оформление сделки, а так же какие требования выдвигает для признания договора вступившим в свое действие.
- Форма договора и требования к нему
- Так, договоренности между сторонами могут выражаться как устно, так иметь обязательную письменную форму, предполагающую создание документа.
- Договор, в свою очередь, может требовать:
- обязательного заверения в нотариальной конторе;
- регистрации в государственных органах, которые ведут свои реестры;
- только лишь самого факта договоренности обоих участников сделки по существенным вопросам.
И здесь стоит сказать следующее: первый вариант с нотариальным удостоверением хоть и является в большинстве случаев обязательным требованием, но в некоторых случаях закон называет такой способ оформления желательным или просто оставляет выбор за сторонами.
То есть, в целом, гражданам не запрещено обращаться к нотариусу в тех случаях, когда нотариальное удостоверение не является обязательным для них, а является лишь их инициативой подобным образом оформить свои правоотношения.
В этом главное отличие от обязанности регистрировать соглашения, так как органы юстиции принимают заявления от населения только лишь тогда, когда относительно данной сделки в законе сказано прямо: она требует государственной регистрации. Рассмотрим, для какие договоренностей действует это предписание.
- Виды договоров, требующих государственной регистрации
- Для того, чтобы иметь представление, какие договора подлежат государственной регистрации, можно среди них выделить несколько условных групп.
- Группы договоров:
- Все договоры, предмет которых заключается в отчуждении объектов недвижимости (то есть переход собственнического права на них от одного лица другому), среди которых сделки:
- договоры купли-продажи;
- мены;
- дарение;
- ренты;
- аренда с дальнейшим выкупом;
- купля-продажа имущественного комплекса.
Вторая группа — это правовые отношения, согласно которым не происходит переход прав, а их суть заключается в передаче недвижимости во временное пользование:
- аренда (когда срок договора более одного года);
- залог;
- безвозмездное пользование.
Следующая группа договоров относится к таким сделкам, которые являются дополнительными к уже состоявшимся и прошедшим регистрацию:
- уступка требования;
- перевод долга;
- соглашение об изменении условий и так далее.
К четвертой группе можно отнести такие договоры, которые имеют смешанный характер, то есть в их тексте содержатся элементы нескольких договоров, один их которых по закону требует регистрации.
Когда договор требует государственной регистрации
Во-первых, что договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.
Особенности регистрации строений на даче по дачной амнистии
Представленное нововведение не должно сделать процедуру регистрации более сложной, так как получение нужных документов осуществить будет достаточно просто. Но предполагается, что до 2022 года будут сохранены не все преимущества дачной амнистии, а значит, в конечном счете процедура станет более сложной. Зарегистрировать земельный участок пока все еще можно упрощенно. Для этого стоит обратиться в Росреестр или МФЦ, подать заявление и предоставить какой-либо документ на землю. Это может быть даже решение от исполкома, либо свидетельство о праве собственности, а также выписка, взятая из похозяйственной книги.
- У вас нет другой прописки;
- Дача находится в населенном пункте, а не на земле, которая предназначена для ведения сельского хозяйства;
- Дом подходит для того, чтобы жить в нем и зимой, и летом;
- Участок и постройки на нем являются вашей собственностью;
- Есть разрешение суда, что вы можете зарегистрироваться на участке.
Какие договоры подлежат государственной регистрации: нормы, регулирующие этот вопрос в РФ
26 ЗК);
4) договоры найма жилых помещений (ст. 674 ГК) как муниципального, государственного, так и частного жилья (коммерческий найм);
5) инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве не подлежат государственной регистрации, поскольку не являются сделкой с недвижимостью. Эти договоры имеют предметом не передачу существующей недвижимости (например, квартиры), а объединение совместных усилий и денежных средств для создания недвижимости в будущем. Но исполнение договора (завершение строительства, ввод дома в эксплуатацию, оплата жилья инвестором и передача ему квартиры) делает возможным регистрацию права собственности инвестора на квартиру;
6) предварительные договоры (ст. 429 ГК). Предмет данного вида договоров — заключение в предусмотренный срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора порождает у сторон обязательство не передать недвижимость, а только заключить в дальнейшем другой, основной, договор;
7) соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших сособственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст. 247 ГК), поскольку они не влекут перехода прав на недвижимость и изменения размеров долей;
8) недвижимость может быть предметом семейных отношений. Например, брачным договором установлен режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость (ст. 42 СК), произведен раздел общего имущества по соглашению между супругами (ст. 38 СК) или алиментным соглашением предусмотрена передача квартиры (ст. 104 СК).
Консультации специалиста
Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению.
К их числу относятся: договор купли-продажи жилых помещений, договор купли-продажи предприятия, договор дарения, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Однако следует учесть, что под данное изменение подпадают только те сделки, которые заключены, начиная с 01.03.2013г. Сделки, совершенные и подписанные сторонами до 01.03.2013г., подлежат обязательной государственной регистрации и считаются заключенными с момента государственной регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).
Отмена государственной регистрации сделок влечет также отмену необходимости государственной регистрации соглашений об изменении или расторжении неисполненных договоров купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Это означает, что с 1 марта 2013 года не подлежат государственной регистрации заключенные, начиная с этой даты, соглашения об изменении или расторжении договоров купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты, в том числе и тех, которые были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав до 01.03.2013г.
Однако в целях возникновения правовых последствий заключенные соглашения об изменении или расторжении указанных неисполненных договоров подлежат обязательному представлению в Управление для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав и указания соглашения об изменении договора в качестве правоустанавливающих документов либо государственной регистрации прекращения права и перехода права на объект недвижимости вследствие расторжения ранее заключенного договора об отчуждении. Обязательность государственной регистрации сохраняется только для тех соглашений, которые совершены и подписаны сторонами до 01.03.2013г. При отчуждении объектов недвижимости будет проводиться только государственная регистрация перехода права собственности, что соответственно уменьшит расходы по оплате государственной пошлины, так как подлежит уплате только государственная пошлина за регистрацию права собственности приобретателя по договору.
Дата добавления: 2015-10-05; просмотров: 1076;
В чем смысл государственной регистрации?
Гос регистрация сделок
Законодательством устанавливается обязательность регистрации всех прав, в том числе, собственности при сделках с недвижимостью.
Такой специальный порядок для данного объекта права обуславливается его статусом и особыми характеристиками. Его ценность зачастую приводит к различным махинациям на рынке недвижимости.
Посредством такого действия законодатель хотел защитить права участников сделок с недвижимостью и повысить их законность и прозрачность.
Для сделок, которые должны пройти данную процедуру, акт регистрации является единственным подтверждением их совершения. Регистрирующими органами производится признание самого факта возникновения, прекращения или перехода прав, а также его удостоверение.
Осуществляется это внесением соответствующей записи в единый реестр. Оспариваться права по зарегистрированной сделке могут только в суде.
Лица, которые пренебрегают данным условием, рискуют столкнуться с негативными последствиями своего бездействия. В таком случае договор может признаваться незаключенным или недействительным и не иметь юридической значимости. Каких-либо реальных последствий для его сторон такая сделка порождать не будет.
Заключая сделки, касающиеся объектов недвижимости, стоит поинтересоваться имеется ли необходимость их регистрации.
В противном случае, последствия, которых стороны ожидали при подписании договора, не будут считаться наступившими. Фактически, покупая себе квартиру, гражданин не может считаться ее полноправным собственником до регистрации данного факта.